Codice Civile art. 870 - Comparti.

Inquadramento

La norma in commento, integrativa della precedente disposizione ma di scarsa applicazione nella pratica, prevede che, allorché sia prevista la formazione di “comparti”, costituenti unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento, gli aventi diritto sugli immobili compresi nel medesimo comparto devono regolare i loro reciproci rapporti in modo da rendere possibile l'attuazione del piano. In particolare, ai sensi anche dell'art. 23 l. n. 1150/1942, i comparti costituiscono unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione e di adattamento al preesistente tessuto connettivo urbano, diverse l'una dall'altra in dipendenza della grandezza del lotto, della pendenza del terreno, della vicinanza o meno a costruzioni preesistenti e quindi delle distanze da mantenere. Ne consegue che la convenzione tra l'amministrazione comunale ed i singoli proprietari dei suoli o il comparto non è di per sé idonea, attesa la sua particolare natura e finalità, a pregiudicare i diritti dei terzi o i componenti di altro comparto, né ad ingenerare posizioni giuridiche più favorevoli o più disagiate rispetto a quelle che ad essi effettivamente competono in base alla normativa esistente. Si prevede anche la possibilità anche della riunione in consorzio per l'esecuzione delle opere ma, in mancanza di accordo, è contemplata l'espropriazione a norma delle leggi speciali in materia.

Il comparto di cui sopra è stato ripreso dal legislatore sia nell'art. 13 l. n. 10/1977, secondo cui i singoli interventi previsti dai piani pluriennali di attuazione possono essere attuati anche attraverso la formazione di comparti, sia nella l. n. 417/1978, che li contempla a proposito dei piani di recupero del patrimonio esistente, ma nel complesso ha trovato scarsa applicazione pratica perché parte delle sue funzioni sono state assorbite da strumenti urbanistici più avanzati come le lottizzazioni convenzionate (Mengoli, Manuale di diritto urbanistico, Milano 1997, 377).

In giurisprudenza, si è specificato che il comparto edificatorio, previsto dall'art. 870 e disciplinato dall'art. 23 l. n. 1150/1942, costituisce mezzo di attuazione del piano regolatore particolareggiato e rende possibile l'edificazione privata attraverso la formazione di consorzi tra proprietari rappresentanti almeno i tre quarti del valore dell'intero comparto, nonché l'espropriazione delle aree appartenenti ai proprietari non aderenti (Cass. I, n. 10287/2014).

In argomento, si è, di recente, puntualizzato (Cass. II, 28112/2018) che, qualora l'indicazione dei dati catastali degli immobili oggetto della delibera condominiale di comparto finalizzata all'assegnazione delle unità abitative (nel caso in esame, ricostruite in seguito a sisma) sia erronea, ai fini della loro rettifica non è necessaria l'azione di annullamento della delibera, ma è sufficiente un'azione di accertamento per la correzione dell'errore materiale, ricostruibile con ogni mezzo di prova, indipendentemente dalla forma dell'atto che lo contenga, non essendo in contestazione eventuali vizi del consenso fondati su una falsa rappresentazione della realtà o su un errore sulla dichiarazione o sulla sua trasmissione, bensì l'esatta individuazione del contenuto dell'atto limitatamente alla parte ricognitiva delle singole porzioni appartenenti a ciascuno degli aventi titolo (nella specie, si era confermato la sentenza che aveva riqualificato l'azione, identificata dal giudice di primo grado come rivendica immobiliare, in domanda di accertamento di errore materiale, non essendovi incertezza sulla reale appartenenza dei due immobili oggetto dello scambio).

Bibliografia

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