Codice Civile art. 871 - Norme di edilizia e di ornato pubblico.

Rilevanza della concessione edilizia

Una fattispecie molto frequente nella prassi ha interessato la rilevanza che potesse rivestire, in caso di violazioni delle norme di edilizia, della licenza, poi concessione edilizia: la risposta della giurisprudenza è stata unanime nel senso che quest'ultima si esaurisce nell'àmbito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, nel senso che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perché queste riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva (Cass. II, n. 4961/2010). Da ciò consegue che, così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità dell'ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni. In particolare, nei rapporti tra privati rileva il diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive ai sensi dell'art. 871, che possono attribuire ai privati un diritto soggettivo (in difetto del quale nella materia in esame non può darsi luogo al risarcimento del danno) anche se non sono integrative di quelle dettate dal codice civile in materia di distanze tra le costruzioni (Cass. II, n. 10702/1994; Cass. II, n. 4208/1987).

Adempimento dei piani di lottizzazione convenzionati

Riguardo alle stipulazione con il comune di una convenzione di lottizzazione, si è avuto modo di specificare che ciò implica che i proprietari dei terreni interessati alla urbanizzazione pongano in essere un negozio (interno) di costituzione di un consorzio urbanistico volontario — con assunzione delle obbligazioni a fini organizzativi e con costituzione degli effetti reali necessari per conferire al territorio l'assetto giuridico conforme al progetto approvato dall'amministrazione — da ritenersi assoggettato alla disciplina della comunione dettata dal codice civile, con la conseguenza che, in difetto di espressa deroga convenzionale, giusta la regola imposta dall'art. 1101, comma 2, le spese per la lottizzazione — come quelle afferenti, fra l'altro, al progetto, alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria — ed i pesi alla medesima inerenti — come la cessione al comune delle opere di urbanizzazione e la destinazione di talune aree, con vincolo permanente, a vantaggio dell'intera lottizzazione o di singoli lotti — si ripartiscono e si distribuiscono in proporzione alle quote dei partecipanti (Cass. I, n. 9941/2010).

Resta inteso che le previsioni dei piani privati di lottizzazione non costituiscono norme edilizie agli effetti previsti negli artt. 871 ss., anche se approvati o autorizzati dall'ente locale e sono invocabili nei rapporti tra privati solo se recepiti nei singoli atti di acquisto, comportando l'imposizione di vere e proprie servitù (Cass. II, n. 20536/2019).

Tutela dell'ornato pubblico

Le norme a tutela dell'ornato pubblico sono state invocate, ma a sproposito nell'àmbito condominiale, in quanto il proprietario di un immobile non può invocare la norma stabilita dall'art. 1120, che appunto vieta le innovazioni pregiudizievoli il decoro architettonico approvate dalla maggioranza assembleare, per pretendere che il proprietario dell'edificio antistante ne curi l'estetica intonacandolo adeguatamente all'esterno, perché la suddetta disciplina i rapporti condominiali sui beni comuni, non esclusivamente altrui (Cass. II, n. 1873/1998), mentre gli interessi al rispetto dell'ornato pubblico e dell'aspetto dei fabbricati possono trovare tutela nei regolamenti edilizi comunali (art. 871 e art. 33 l. n. 1150/1942) — la cui esistenza e contenuto, peraltro, va provata da chi l'invoca — che, se violati, non obbligano ad un facere, ma al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 872. Rimane il fatto che il proprietario di un edificio che ne fronteggi un altro al lato opposto di una pubblica via può sempre avvalersi della tutela giurisprudenziale amministrativa, purché sussista la convergenza del proprio interesse particolare con quello generale tutelato dalle norme di edilizia e di ornato pubblico richiamato dall'art. 871.

Norme antisismiche

Particolare preoccupazione, segnatamente negli ultimi tempi contraddistinti da tragici terremoti, ha interessato il rispetto della normativa antisismica — che, pur non essendo integrativa delle norme del codice civile sulle distanze tra edifici, prevede specifici accorgimenti volti a prevenire danni alla proprietà altrui in occasione di movimenti tellurici (Cass. S.U., n. 7396/1998) — e ciò in particolare sul versante dei rimedi esperibili da parte del proprietario leso dall'inosservanza di tali regole da parte del vicino.

Qualora sia eseguita una costruzione in aderenza, senza rispettare le prescrizioni dettate dall'art. 9 l. 25 novembre 1962, n. 1684, in materia di edilizia nelle zone sismiche, si è affermato che il proprietario dell'edificio contiguo ha diritto di chiedere l'eliminazione dello stato di pericolo derivante dalla presumibile instabilità del suo immobile, mediante idonei interventi o, se ciò non sia tecnicamente possibile, mediante la riduzione in pristino (Cass. II, n. 23231/2016; Cass. II, n. 4277/2011; Cass. II, n. 9319/2009; Cass. II, n. 1695/2004; Cass. II, n. 1654/1994).

Inoltre, atteso che, nelle zone sismiche, la distanza legale degli intervalli di isolamento delle costruzioni tutela l'integrità della proprietà edilizia dal pericolo di crollo degli edifici vicini a causa di terremoti, e tale pericolo non viene meno per la presenza, tra due edifici, di una pubblica via, deve riconoscersi anche in tal caso al proprietario frontista il diritto di far valere le distanze prescritte dalla normativa antisismica; in siffatta situazione, peraltro, può essere eseguita la riduzione in pristino di cui all'art. 872 anche soltanto attraverso la condanna all'arretramento (e non alla demolizione) dell'edificio costruito in violazione della prescritta distanza (Cass. II, n. 9318/2009; Cass. II, n. 1695/2004).

Secondo la dottrina (Mengoli, Manuale di diritto amministrativo, Milano, 1997, 699), l'attività edilizia nelle zone soggette a rischio va subordinata non solo ai regolamenti edilizi, ma soprattutto alle leggi speciali di settore (l. n. 1684/1962; l. n. 64/1974; d.m. 19 giugno 1984; d.m. 24 gennaio 1986) che prescrivono norme tecniche particolari, regolanti fra l'altro le distanze minime consentite tra edifici, la loro altezza, il loro dimensionamento e tipologia, i sistemi costruttivi consentiti.