Codice Civile art. 874 - Comunione forzosa del muro sul confine.

Indennità di medianza

L'ipotesi contemplata dalla norma de qua prevede, in capo al proprietario del fondo contiguo al muro altrui che intenda chiederne la comunione, il pagamento della c.d. indennità di medianza.

A ben vedere, l'art. 874 non prevede l'offerta dell'indennità di medianza quale condizione dell'azione volta ad ottenere la comunione forzosa del muro sul confine, sicché l'indennità stessa deve essere determinata dal giudice a prescindere da qualsiasi offerta (Cass. II, n. 22909/2015).

Sul punto, si è aggiunto che tale indennità spetta al proprietario del muro di confine — che può richiederla, previa costituzione della comunione di esso, senza attendere l'iniziativa del vicino — per qualsiasi utilizzazione e pertanto, non soltanto nel caso in cui questi vi appoggi la sua costruzione, ma anche se vi scarichi il peso di un terrapieno artificiale, sopraelevato rispetto al livello originario del suo fondo, per realizzare all'interno di esso un'aiuola, contenuta dalla controspinta del muro, costituente quarto lato di essa (Cass. II, n. 128/1999).

Acquisto della comunione del muro

Per l'acquisto della medianza coattiva del muro sul confine, qualora non sia stata conclusa tra le parti una convenzione nella forma scritta prevista dalla legge per il trasferimento della proprietà e degli altri diritti reali immobiliari, necessaria in sua vece una sentenza costitutiva i cui effetti sono condizionati al pagamento dell'indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato (Cass. S.U., n. 10615/1996).

Resta inteso che l'art. 874, a norma del quale il proprietario del fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, purché lo faccia per tutta la estensione della sua proprietà, si applica soltanto nel 

Dunque, requisiti della costituzione del diritto sopra delineato sono: a) una dichiarazione di volontà da parte di chi intende procedere all'acquisto; b) il consenso del proprietario, o, in mancanza, la sentenza del giudice; c) il pagamento del prezzo. Per quanto riguarda la dichiarazione di volontà del richiedente non è prescritta alcuna forma speciale, sicché essa può essere manifestata anche con una semplice richiesta verbale.

In dottrina, si discute se necessita o meno la preventiva interpellanza del proprietario del muro, prevista dall'art. 875 per l'acquisto della comunione del muro non sul confine (De Martino, in Comm. S. B., 1976, 282, il quale sottolinea che non vi è motivo di negare al proprietario del muro il potere di demolirlo se questo sorge sul confine, quando poi tale potere gli è invece riconosciuto se il muro è posizionato a meno di un metro e mezzo dal confine; in senso contrario, Carpino, L'acquisto coattivo dei diritti reali, Napoli 1977, 51).

Derogabilità della disciplina

È opportuno premettere che la norma in esame, che disciplina la comunione forzosa del muro non ha natura cogente ed assoluta, nel senso che, essendo posta a tutela del proprietario esclusivo del muro al quale sia chiesto di renderlo comune, ben può essere oggetto di rinuncia da parte dello stesso, sicché il proprietario del muro, mentre non può essere obbligato a render comune solo una parte di esso, può concedere la comunione solo su di una parte del muro stesso, se lo voglia, o se ciò comunque corrisponda ai suoi interessi (Cass. II, n. 3997/1980).

In proposito, è intervenuta un'opportuna puntualizzazione della giurisprudenza riguardo ai rapporti con l'art. 876: invero, quest'ultima norma, secondo la quale il vicino che voglia servirsi del muro esistente sul confine al solo scopo di innestarvi un capo del proprio muro deve corrispondere all'altro proprietario un'indennità per l'innesto, ma non ha, al contrario, alcun l'obbligo di rendere il muro comune, ai sensi del precedente art. 874, ha carattere eccezionale, e riguarda esclusivamente l'ipotesi di innesto nel muro sul confine di “un capo del proprio muro”, tale da determinare una congiunzione ermetica tra l'uno e l'altro, sicché non soltanto il muro nuovo trovi un sostegno nell'altro, ma anche questo in quello, specie se di maggiori dimensioni (Cass. II, n. 4641/1987).

Rapporti con la normativa antisismica

Peculiarità si registrano nelle zone in cui vige la normativa antisismica (contenuta nella l. n. 1684/1962), in quanto non sono applicabili le disposizioni di cui agli artt. 874, 876, 884, secondo le quali il proprietario del fondo contiguo al muro altrui ha la facoltà, rispettivamente, di chiederne la comunione forzosa, di innestarvi il proprio muro, di costruirvi il proprio edificio in appoggio, perché è invece necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sé stante, mediante l'adozione di giunti o altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera ed indipendente oscillazione degli edifici (Cass. II, n. 3425/2006; Cass. II, n. 15005/2000; Cass. II, n. 8998/1992).

Peraltro, nel caso in cui l'area intermedia tra due edifici non sia, fino ad una certa altezza, libera da costruzioni, trova applicazione l'art. 6, comma 4, l. n. 1684/1962, atteso che, sebbene tale norma ponga la previsione di intervalli di isolamento liberi da costruzioni, in detta previsione debbono comprendersi anche gli intervalli tra parti sopraelevate di edifici, sia in base all'interpretazione logica della norma (che non contiene eccezioni o limitazioni specifiche), sia, soprattutto, in base alla ratio della stessa, volta a scongiurare il pericolo di danno alle persone in caso di crolli di fabbricati per terremoto, pericolo ugualmente sussistente negli intervalli di costruzioni che si sviluppano verso l'alto, anche se gli intervalli medesimi non abbiano inizio dal suolo (Cass. II, n. 2731/2002).

Litisconsorzio necessario

Sul versante processuale, è stato opportunamente precisato che ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in tema di comunione forzosa del muro sul confine, quando trattasi di muro in proprietà condominiale, poiché la relativa sentenza costitutiva, con la conseguente condanna al pagamento dell'indennità di medianza, può essere utiliter data esclusivamente in contraddittorio di tutti i condomini interessati, non essendo configurabile la pronuncia della comunione forzosa di un muro siffatto solo pro quota, con effetti attivamente e passivamente opponibili unicamente ad alcuni dei condomini (Cass. II, n. 4132/1981).