Codice Civile art. 875 - Comunione forzosa del muro che non è sul confine.

Criterio della prevenzione

Particolarmente opportuna risulta la precisazione disposta dalla giurisprudenza in ordine al c.d. criterio della prevenzione in tema di distanze nelle costruzioni, nel senso che quest'ultimo è derogato dal regolamento edilizio locale qualora esso fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, tranne che consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio; pertanto, fuori dal caso del criterio della prevenzione, in cui è possibile costruire in aderenza o in appoggio al fabbricato preesistente, chi costruisce per primo ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l'erigere la propria fabbrica fino ad occupare l'estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché la finalità di tale prescrizione è di ripartire tra i proprietari confinanti l'onere della creazione della zona di distacco tra le costruzioni (Cass. II, n. 25191/2021; Cass. II, n. 11164/2018; Cass. II, n. 23693/2014; Cass. II, n. 22896/2007).

Da ultimo, si è puntualizzato (Cass. S.U., n. 10318/2016) che il principio della prevenzione si applica anche nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.

In altri termini, il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per il vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro ex art. 875 oppure costruendo in aderenza ex art. 877 (Cass. II, n. 15547/2014).

Parimenti opportune le puntualizzazioni in tema di irrevocabilità della scelta del preveniente, nel senso che, in tema di costruzioni sul confine, il principio che la scelta, in concreto effettuata dal preveniente, di una delle soluzioni costruttive consentitegli (sul confine, a distanza legale dal confine, a distanza inferiore al distacco) può essere successivamente mutata qualora la situazione lo consenta, opera incondizionatamente soltanto allorché la soluzione originariamente legittima consenta, anche dopo la modifica, al vicino di esercitare, nella prima e terza ipotesi, il diritto di costruire in aderenza o in appoggio del muro del preveniente (Cass. II, n. 3408/2006). Invero, l'irrevocabilità della scelta del preveniente è condizionata all'attività posta in essere dal prevenuto che, solo ove abbia già costruito, adeguandosi alla prima scelta del preveniente, non può ritenersi obbligato ad uniformarsi ad una diversa e successiva scelta dello stesso preveniente che comporti modifiche sulla costruzione da lui (prevenuto) già posta in essere (Cass. II, n. 8125/2004).

Resta inteso (Cass. II, n. 29746/2020)che, quando due fondi siano separati da un terreno intermedio di proprietà aliena, non può operare il principio della prevenzione, in quanto trattasi di principio applicabile per le costruzioni sul confine, ma non per quelle arretrate rispetto alla stessa linea di confine di meno di un metro e mezzo, non potendo essere imposto al secondo costruttore l'obbligo di un distacco dal confine superiore a quello pari alla metà della distanza minima di tre metri di cui all'art. 873, siccome allo stesso è preclusa la possibilità di edificare in appoggio o in aderenza, o di avanzare sul fondo altrui, e, quindi, di esercitare i diritti di cui all'art. 875.

Interpello del vicino

Particolarmente interessanti si rivelano le puntualizzazioni offerte dalla giurisprudenza in ordine al preventivo interpello del vicino disciplinato dall'art. 875, comma 2, con riflessi anche sul versante processuale.

Tale interpello, richiesto al fine di consentire al vicino l'esercizio della facoltà di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione o di arretrarlo alla distanza legale, onde sottrarlo alla comunione forzosa, si concreta in un atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro, nella quale non può considerarsi logicamente implicito; tuttavia, il suddetto interpello può essere contenuto pure nello stesso atto di citazione con cui si richiede la comunione forzosa od anche in un atto successivo, purché, prima della decisione del giudice, venga data alla controparte la possibilità di scelta tra la demolizione del muro o l'estensione dello stesso al confine e venga, con l'interpello, bloccata la situazione che è presupposto dell'acquisto della medianza (Cass. II, n. 9293/2006; Cass. II, n. 15492/2001; per una recente fattispecie, v. Cass. II, n. 4848/2019).

Ai fini dell'attribuzione della comunione forzosa del muro ai sensi dell'art. 875, non è ostativo il fatto che l'interpello previsto da detto articolo venga notificato al preveniente dopo che costui abbia agito in giudizio per ottenere l'osservanza delle distanze legali da parte del vicino prevenuto, nè che quest'ultimo abbia già costruito in violazione di tali distanze, ma è invece necessario accertare se, in relazione alla particolare situazione dei luoghi o all'esistenza di particolari vincoli di carattere negoziale o normativo, è in concreto possibile per il prevenuto estendere la propria fabbrica entro il fondo del vicino ponendola in aderenza con la preesistente costruzione del preveniente, aggiungendo che l'indagine sulla serietà della volontà del prevenuto di costruire in aderenza, lungi da essere una ricerca sulle sue determinazioni volitive, si concreta nella attuazione e quindi in definitiva, nella verifica della fondatezza della domanda volta ad ottenere la comunione forzosa (Cass. II, n. 11858/2000).

La dottrina ha rammentato che, vigendo il codice del 1865, si era ritenuto che il proprietario potesse impedire l'acquisto della comunione mediante la demolizione del muro o la sua retrocessione. Tale potere, unitamente a quello di estendere l'edificio al confine, è ora espressamente previsto dalla norma in commento, che opportunamente ha introdotto l'istituto dell'interpellanza, volto a provocare la decisione del proprietario. In merito alla forma dell'interpellanza, per la quale nulla prescrive il codice, si è ritenuto (Albano, Muro, in Nss. D.I., Torino 1964, 1019) che essa debba essere tale, da rendere possibile l'accertamento della decorrenza del termine iniziale, assegnato al proprietario per rispondere all'interpellanza medesima, sicché potrà essere compiuta o a mezzo di atto di ufficiale giudiziario o anche con semplice lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Volontà di procedere alla costruzione

Resta inteso che il diritto del proprietario di un fondo di conseguire la comunione del muro costruito dal vicino non sul confine ed a distanza inferiore a quella legale, al fine di appoggiare una propria fabbrica al muro stesso, previa occupazione del suolo intermedio, secondo la previsione dell'art. 875, postula una seria volontà di procedere a detta nuova costruzione, nonché la giuridica possibilità di realizzarla; pertanto, il suddetto diritto, se non può essere disconosciuto per il solo fatto del mancato rilascio o del diniego di licenza o concessione edilizia, deve essere negato nel caso di mancata presentazione di un progetto di costruzione, evidenziando ciò il difetto di una seria volontà di procedere a quell'opera, così come nel caso in cui l'opera medesima risulti irrealizzabile, per la presenza di norme degli strumenti urbanistici locali, integrative delle disposizioni del codice civile, che vietino ogni possibilità di costruzione in appoggio o in aderenza (Cass. II, n. 1020/1984).

Suolo inedificato e vedute

Appaiono, infine, quanto mai opportuni alcuni “paletti” posti dalla giurisprudenza in ordine alla concreta applicabilità della norma in commento.

Per un verso, l'art. 875, il quale consente al vicino di ottenere la comunione forzosa del muro altrui, che non è sul confine, si riferisce all'ipotesi di suolo inedificato, per cui qualora il proprietario preveniente abbia edificato un manufatto a piano terra, lungo la linea di confine, per poi costruire altro corpo di fabbrica, o una sopraelevazione arretrata di detto manufatto, a distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale, il proprietario prevenuto non può invocare l'applicazione della predetta norma, per occupare il suolo su cui insiste l'indicato manufatto, ma può far valere il suo diritto a costruire lungo la verticale dal confine, in conseguenza della scelta irrevocabile a suo tempo fatta dal preveniente con l'edificazione a piano terra, a meno che, nel frattempo, questo ultimo non abbia usucapito il diritto di tenere la sua ulteriore costruzione o sopraelevazione alla minor distanza anzidetta (Cass. II, n. 3913/1980).

Per altro verso, l'esercizio della facoltà del prevenuto di chiedere, ai sensi dell'art. 875, la comunione forzosa del muro del preveniente, non situato sul confine, allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, non è impedito dal fatto che sul muro che si vuole rendere comune risultino aperte vedute iure proprietatis (Cass. S.U., n. 11489/2002).