Codice Civile art. 877 - Costruzioni in aderenza.

Costruzione in aderenza

La giurisprudenza ha avuto modo di perimetrare i confini di tale possibilità, specie in raffronto con le altre pur contemplate nel codice civile.

Invero, ai sensi dell'art. 877, il diritto di costruire in aderenza può essere esercitato esclusivamente nelle ipotesi di cui: a) al comma 1, che attribuisce al proprietario del suolo sul cui confine il vicino abbia in precedenza edificato la possibilità, se non intende avvalersi della facoltà di chiedere la comunione del muro, di realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (in tali casi, ove tale diritto sia controverso la sentenza ha natura dichiarativa); b) al comma 2, in relazione all'art. 875, comma 1, che prevede — nei casi in cui il vicino abbia edificato a distanza inferiore alla metà di quella legale o regolamentare — la possibilità di chiedere l'acquisizione in proprietà, previo indennizzo, della parte di suolo compresa tra il confine ed il muro del vicino, occupata ai fini dell'edificazione in aderenza alla fabbrica del confinante (in quest'ultima ipotesi la sentenza, che riconosca il diritto potestativo, ha natura costitutiva); pertanto, poiché rispetto alle predette ipotesi tertium non datur, nel caso in cui sia incerto il confine tra i fondi, è priva di fondamento normativo la pretesa di costruire in aderenza al fabbricato del vicino senza corrispondere l'indennità dovuta per acquisire la proprietà del suolo contiguo, di cui sia controversa la proprietà (Cass. II, n. 14658/2006).

Inoltre, poiché le norme di cui agli artt. 873, 875, 877 non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, il proprietario del fondo finitimo può costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso, pagando in quest'ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune (Cass. II, n. 15632/2012; Cass. II, n. 342/1997). Al contempo, ai sensi dell'art. 9 d.m. n. 1444/1968, nel caso di esistenza, sul confine tra due fondi, di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell'area confinante che voglia, a sua volta, realizzare una costruzione sul suo terreno deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione, nel caso considerato, della possibilità di esercizio della facoltà di costruire in aderenza (Cass. II, n. 11685/2018).

Inoltre, la pur consentita deroga convenzionale al diritto di prevenzione non può validamente attuarsi mediante espressa o implicita disapplicazione delle distanze prescritte dai regolamenti locali, al riguardo imprescindibilmente vincolanti, onde colui che rinuncia alla facoltà di fabbricare in appoggio o in aderenza ad una preesistente costruzione resta per ciò stesso obbligato ad arretrare il proprio fabbricato sino alle anzidette distanze (Cass. II, n. 12134/2018).

Comunque (ad avviso di Cass. II, n. 19935/2018) l'intervento di ristrutturazione edilizia da parte del proprietario costituisce esercizio del diritto di proprietà ma non può tradursi in un arbitrio, con la conseguenza che, quando da tale intervento derivi un danno all'altrui edificio costruito in aderenza, a causa della perdita di stabilità, il proprietario ne risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale laddove abbia conoscenza della possibile instabilità al complesso edificato e ometta di approntare le cautele necessarie al fine di evitare pregiudizio all'altrui fabbricato aderente, in violazione del principio del neminem laedere.

In dottrina, si è sottolineato che, solo dopo la risposta negativa o la mancata esecuzione dei lavori entro il termine, potrà eseguirsi la costruzione in aderenza; diversamente dall'ipotesi di muro sul confine, delineata nel precedente art. 874, nella quale, trattandosi dell'esercizio di una facoltà del proprietario, si può procedere senza indugio alla costruzione, nel caso di muro posto ad una distanza dal confine inferiore rispetto a quella legale, essendovi l'acquisto di un diritto, occorrerà l'atto scritto ad substantiam o la sentenza del giudice (De Martino, in Comm. S. B., 1976, 298).

Intercapedini

Al riguardo, si è precisato che la costruzione in aderenza al muro posto sul confine, ai sensi ed agli effetti dell'art. 877, deve essere ravvisata anche in presenza di modeste intercapedini, ove queste derivino da mere anomalie edificatorie e siano altresì agevolmente colmabili senza appoggi o spinte sul manufatto preesistente (Cass. II, n. 12054/1990).

La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui (art. 877) postula l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l'obbligo di pagamento nascente dall'eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l'intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente, ove egli eserciti il diritto di sopraelevare a sua volta in aderenza (Cass. II, n. 25495/2021; Cass. II, n. 3229/1984).

Rilevanza dell'assetto proprietario

Si è aggiunto, in proposito, che, nei rapporti di vicinato, l'indagine sulla legittimità di una costruzione realizzata sul confine in aderenza, secondo la previsione dell'art. 877, prescinde dalla circostanza che l'attore della costruzione stessa dimostri di essere proprietario del suolo sul quale ha edificato, trattandosi di fatto eventualmente rilevante solo nel diverso rapporto fra costruttore e proprietario del suolo, secondo la disciplina dettata dagli artt. 934 ss. (Cass. II, n. 5370/1990).