Codice Civile art. 879 - Edifici non soggetti all'obbligo delle distanze o a comunione forzosa.

Costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche

La giurisprudenza si è occupata prevalentemente dell'ipotesi contemplata nel capoverso della norma in commento, stante forse il carattere pacifico del precetto contenuto nel comma 1.

Al riguardo, si è avuto modo di precisare che il regime legale delle distanze delle costruzioni dalle vedute, prescritto dall'art. 907, non è applicabile, stante il disposto dell'art. 879, comma 2 — per il quale, appunto, “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze o le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze” — non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongano tra gli edifici interessati, ma anche nel caso in cui le stesse delimitino ad angolo retto, da un lato, il fondo dal quale si gode la veduta, e, dall'altro, il fondo sul quale si esegue la costruzione (Cass. II, n. 24759/2019; Cass. II, n. 14784/2009). Il divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri dalle vedute del vicino sussiste, se la costruzione appoggia sul muro su cui si apre la veduta, ancorché eretta su suolo pubblico, perché per l'esclusione del suddetto obbligo, a norma dell'art. 879, comma 2, è necessario che la costruzione e la veduta siano separati da una pubblica via, non nel medesimo lato di essa (Cass. II, n. 16117/2000).

Per converso, la previsione, in un piano di lottizzazione approvato dall'autorità comunale, della destinazione di determinate aree a strada, non implica l'immediata modificazione del regime dei diritti immobiliari su dette aree, occorrendo a tale scopo un provvedimento amministrativo ablatorio o una convenzione privata stipulata tra il lottizzante e la Pubblica Amministrazione; ne consegue l'inapplicabilità alle stesse dell'art. 879, comma 2, in materia di esonero dal rispetto delle distanze legali per le costruzioni confinanti con piazze e vie pubbliche (Cass. II, n. 21146/2013).

Inoltre, in tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell'esenzione prevista dall'art. 879, comma 2, una strada privata può ritenersi legittimamente asservita ad uso pubblico qualora l'uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l'ente pubblico, ovvero si sia protratto per il tempo necessario all'usucapione (Cass. II, n. 9077/2007).

L'esonero dal rispetto delle distanze legali, previsto dall'art. 879, comma 2,  per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene, più che alla proprietà del bene, all'uso concreto di esso da parte della collettività (Cass. II, n. 27364/2018, aggiungendo che il rinvio, contenuto nell'art. 879, comma 2, alle leggi e ai regolamenti che riguardano le costruzioni “che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche” non va interpretato come deroga all'inapplicabilità, prevista dal medesimo art. 879, comma 2,  delle norme sulle distanze alle pubbliche strade e piazze, concernendo, invece, la disciplina in tema non già di “distanze”, bensì di “fabbricati”). Comunque, per l'accoglimento della domanda di riduzione in pristino proposta dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze fra costruzioni contenute in leggi speciali e regolamenti edilizi locali, è necessario che le norme violate abbiano carattere integrativo delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato, siccome disciplinanti la stessa materia e da esse (artt. 872 e 873) richiamate, e che si tratti di costruzioni soggette all'obbligo delle distanze e, quindi, non confinanti con vie o piazze pubbliche (art. 879, comma 2), restando esclusa, pertanto, la riduzione in pristino se tra i fabbricati siano interposte strade pubbliche, benché la norma edilizia locale applicabile (integrativa di quelle del codice civile) prescriva che la distanza minima prevista debba essere osservata pure qualora tra i fabbricati siano interposte aree pubbliche.

In ordine alla previsione di cui al comma 1, si è comunque chiarito che l'esenzione dall'obbligo del rispetto delle distanze in favore degli edifici demaniali, implicitamente contenuta nella previsione dell'art. 879, non richiede che la P.A. realizzi la costruzione su un fondo demaniale, potendo quest'ultima essere collocata anche su un fondo privato a condizione, però, che l'opera sia intrinsecamente assimilabile, per la finalità pubblica perseguita, a un bene appartenente al pubblico demanio (Cass. I, n. 391/2001: nella specie, si era cassata la decisione che aveva sottratto alla disciplina delle distanze la realizzazione di un campo di calcetto con annesso spogliatoio, operata dal Comune, a seguito di dichiarazione di pubblica utilità, su un fondo privato, di cui aveva la disponibilità in virtù di un contratto di comodato, affermando che tale costruzione non ha una intrinseca finalità pubblica che ne consenta l'equiparazione a un bene demaniale).

In linea con l'orientamento espresso dalla giurisprudenza, la dottrina è concorde nell'affermare che il rinvio della disposizione in esame alle suddette norme speciali, che tutelano un interesse pubblico, fa sì che esse non possano essere considerate stricto sensu integrative della disciplina dettata dal codice, sicché il privato potrà ottenere soltanto il risarcimento del danno, non avendo un diritto vero e proprio alla riduzione in pristino (contra, la voce isolata di Pulvirenti, Della proprietà, in Commentario del codice civile, diretto da D'Amelio  Finzi, Firenze 1942, 264, il quale considera le norme regolamentari come integrative del codice civile ed ammette, pertanto, la riduzione in pristino).