Codice Civile art. 955 - Costruzioni al disotto del suolo.

Inquadramento

Una separazione analoga a quella disciplinata nella superficie può stabilirsi per il sottosuolo, ma non per le piantagioni, e in tal senso la norma in commento stabilisce che le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al di sotto del suolo altrui. Al riguardo, si è solo precisato che la concessione del diritto di costruire e mantenere dei garage, come diritto di superficie al disotto del cortile comune di un edificio in condominio, richiede a norma dell'art. 955 l'espressa volontà delle parti nella prescritta forma scritta. Quindi, anche per quanto concerne le costruzioni di parcheggi sotterranei rispetto alle unità abitative è possibile individuare la costituzione di un diritto di superficie del sottosuolo; con l'acquisto dello ius aedificandi, si realizza la possibilità giuridica di realizzare la costruzione mantenendo la proprietà di essa separata rispetto alla titolarità delle costruzioni abitative superiori. Resta inteso che, come nell'ipotesi della costruzione al di sopra del suolo, il superficiario, ossia il titolare del diritto di superficie ha la libera disponibilità della costruzione, che altro non è se non una proprietà separata, nel senso che può alienarla e costituire su di essa diritti reali.

Secondo la dottrina, la costituzione del diritto di superficie può realizzare sia la possibilità giuridica di considerare la proprietà di una costruzione già esistente come separata dalla proprietà del fondo al di sotto del quale essa insiste, sia la possibilità di acquistare lo ius aedificandi per una nuova costruzione da realizzare nel sottosuolo (Albano, 653, il quale afferma, in questi casi, l'inoperatività dell'art. 840). Nonostante la disposizione preveda soltanto il diritto di fare e mantenere la costruzione al disotto del suolo, la disciplina della superficie si può estendere analogicamente all'alienazione separata della proprietà di costruzioni già esistenti nel sottosuolo.

Bibliografia

Albano, Della superficie, in Commentario al codice civile, III, Torino 1968; Ferrari, Trasformazione di proprietà superficiaria in piena proprietà: ma è sempre veramente piena proprietà?, in Vita notar., 2012, 551; Guarneri, Superficie, in Dig. civ., XIX, Torino 1999; Musolino, Lo spazio aereo ed il diritto di sopraelevazione fra proprietà e diritto di superficie, in Riv. notar. 2005, 239; Riccio, Il diritto di superficie, la proprietà superficiaria e la proprietà separata, in Contratto e impresa 1998, 428; Rocca, Come un diritto di superficie si trasforma in un diritto personale di godimento, in Immob. & diritto 2006, n. 10, 91; Salis, Proprietà superficiaria e proprietà separata, in Riv. giur. edil. 1993, I, 1026.