Codice Civile art. 963 - Perimento totale o parziale del fondo.

Inquadramento

La norma in commento disciplina l'ipotesi del perimento (totale o parziale) del fondo oggetto dell'enfiteusi. Nello specifico, si stabilisce che, allorquando il fondo enfiteutico perisce interamente, l'enfiteusi si estingue. Resta inteso che il perimento del fondo, che comporta l'estinzione dell'enfiteusi ai sensi dell'art. 963, ricorre nell'ipotesi di sua materiale distruzione, perché ad essa consegue l'impossibilità di usarlo secondo la sua normale (o qualsiasi altra) destinazione, onde non può parlarsi di perimento quando il fondo venga soltanto destinato ad uso diverso da quello originario (ad esempio, edificatorio anziché agricolo). Se, invece, è perita una parte notevole del fondo e il canone risulta sproporzionato al valore della parte residua, l'enfiteuta, secondo le circostanze, può chiedere una congrua riduzione del canone, o rinunciare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua, precisando, però, che la domanda di riduzione del canone e la rinuncia al diritto non sono ammesse, decorso un anno dall'avvenuto perimento. Qualora il fondo sia assicurato e l'assicurazione sia fatta anche nell'interesse del concedente, l'indennità è ripartita tra il concedente e l'enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti, mentre, nel caso di espropriazione per pubblico interesse, l'indennità si ripartisce a norma del comma precedente.

Dunque, tra i modi di estinzione del diritto di enfiteusi rientra anche il perimento totale del fondo: si considera perimento totale del fondo la c.d. mutatio rei. Quest'ultima è ritenuta più facilmente ipotizzabile per i fondi urbani, ad esempio la distruzione di un edificio a causa di incendio, ma in generale si reputa che sussista il perimento totale anche quando viene meno totalmente l'originaria consistenza del fondo che è stata indicata nel contratto come oggetto specifico del rapporto. L'avveramento della fattispecie considerata nell'art. 963, comma 1, presuppone tuttavia l'impossibilità assoluta di ogni utilizzazione del fondo e non sussiste quando sono possibili altre forme di utilizzo, sia pure meno redditizie (Albano — Greco — Pescatore, 21).

In argomento, i giudici di legittimità (Cass. II, n. 25428/2013) hanno ribadito che l'estinzione dell'enfiteusi prevista dall'art. 963, comma 1, presuppone la totale distruzione materiale del fondo che ne è l'oggetto (interitus rei) e la conseguente impossibilità di usarlo secondo la sua normale (od altra) destinazione, sicché, anche nell'ipotesi di enfiteusi urbana, il diritto reale si estingue nel solo caso in cui, a seguito del perimento totale dell'edificio con cesso, risulti impossibile ogni utilizzazione dello stesso e non anche quando, a causa del perimento parziale, risulti comunque possibile una qualche utilizzazione della parte fisica residuata, anche se meno produttiva e redditizia.

Bibliografia

Albano - Greco - Pescatore, Della proprietà, in Commentario al codice civile, III, Torino 1968; Alessi, Enfiteusi (diritto civile), in Enc. giur., XII, Roma 1989; Cattedra, L'enfiteusi, manuale teorico-pratico, Firenze, 1983; Marinelli, Sulla prevalenza dell'affrancazione sulla devoluzione del fondo enfiteutico, in Giust. civ. 1985, I, 2766; Musolino, Enfiteusi e affrancazione del bene, in Riv. notar. 2001, 154; Orlando Cascio, Enfiteusi, in Enc. dir., XIV, Milano, 1965; Palermo, Contributo allo studio dell'enfiteusi (dal codice civile alle leggi di riforma), in Riv. notar. 1982, 804; Tomassetti, Enfiteusi, in Enc. giur., VI, Milano, 2007; Vitucci, Enfiteusi, in Dig. civ., VII, Torino, 1991.