Codice Civile art. 1027 - Contenuto del diritto.

Contenuto del diritto

In quest'ordine di principi, la giurisprudenza ha tentato di perimetrare il contenuto del diritto di servitù.

Il diritto di servitù, per sua natura indivisibile in quanto inerente a tutto il fondo dal lato sia attivo che passivo, non può formare oggetto di comunione, poiché essa presuppone la frazionabilità per quote della cosa o del diritto comune, e ciò neppure nella sua forma c.d. impropria, che ricorre là dove il proprietario partecipa anch'egli per una determinata quota al godimento della cosa, insieme all'usufruttuario, o quando su di un medesimo bene concorrono un diritto di proprietà ed uno di usufrutto, nella prima ipotesi trattandosi di vera e propria comunione di godimento, e nella seconda di concorso di diritti reali differenti per tipo; infatti, diversamente da quest'ultima ipotesi — il cui elemento caratterizzante, coincidente con quanto si ha nella comunione propria, è da ravvisare nell'estensione in forma diffusa sull'intero cespite di tutti i diritti coincidenti sul medesimo bene, solo astrattamente limitati dalla quota — in presenza di più servitù di passaggio sul medesimo fondo (a fortiori se quest'ultimo è in comproprietà tra più soggetti) si ha coesistenza di diritti di godimento di tipo diverso, differentemente connotati e non omogenei, il cui rispettivo contenuto è delimitato dalle utilità che il fondo dominante può trarre da quello asservito, con occasionale, frammentata e parziale coincidenza di facoltà inerenti all'esercizio di diritti di proprietà comune e servitù in rapporto a circoscritte porzioni del bene, sicché la disciplina di cui agli artt. 1100 ss. risulta in tal caso inapplicabile (Cass. II, n. 8727/2005).

In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l'alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell'atto di acquisto, così come l'acquirente del fondo servente — una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù — riceve l'immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo (Cass. II, n. 17301/2006).

Resta inteso (Cass. II, n. 23708/2014) che il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell'oggetto, difettando la realitas propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera commoditas di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone.

Servitù irregolari

La dottrina (Vitucci, 495) ha avuto di osservare che, fatta eccezione per le servitù coattive, tipizzate dalla legge, per le altre servitù l'ordinamento predispone uno schema legale all'interno del quale i privati possono creare i singoli tipi di servitù. Lo schema legale implica l'imposizione, sul fondo servente, di un peso per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario. L'assetto degli interessi contrapposti si risolve nel consentire al proprietario del fondo dominante di esercitare sul fondo servente facoltà che altrimenti non avrebbe per il migliore o più ampio sfruttamento del suo fondo e per il proprietario del fondo servente la limitazione o compressione delle facoltà di utilizzazione o fruizione del suo fondo. La servitù è diritto reale di godimento per la doppia inerenza reale da cui consegue il diritto di seguito, la speciale tutela reale attribuita per reagire alle contestazioni sulla titolarità del diritto o sulla legittimità del suo esercizio, e la connessione tra le vicende del diritto e quelle della cosa. Si richiede, comunque, che la situazione reale riguardi due fondi appartenenti a proprietari diversi che abbiano voluto dare ai fondi un assetto diverso da quello legale e che non abbiano voluto semplicemente creare un rapporto obbligatorio fra di loro.

Anche ad avviso della giurisprudenza, il nostro ordinamento non esclude la possibilità di costituire servitù c.d. irregolari o personali, ammettendole però a date condizioni.

Invero, le pattuizioni con le quali vengono poste, a carico di un fondo ed a favore di altri, limitazioni di edificabilità, prevedendo l'imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di vincoli, restringono permanentemente i poteri connessi alla proprietà dell'area gravata, attribuendo al fondo vicino un corrispondente vantaggio che ad esso inerisce come qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema della servitù, senza che siffatto carattere vanga meno qualora le parti non la menzionino espressamente (Cass. II, n. 14580/2012).

In base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322, è consentito alle parti di sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cose altrui attraverso la costituzione di rapporti meramente obbligatori; pertanto, invece di prevedere l'imposizione di un peso su un fondo (servente) per l'utilità di un altro (dominante), in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas fundi, le parti ben possono pattuire un obbligo personale, configurabile quando il diritto attribuito sia previsto per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. II, n. 2651/2010).

Il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà per i privati di costituire servitù meramente personali (c.d. servitù irregolari), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, inidonea alla costituzione di un diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'àmbito del diritto d'uso, o nello schema del contratto di locazione o di contratti affini, quali l'affitto e il comodato (Cass. III, n. 16342/2002;  Cass. II, n. 560/2019 ha considerato servitù “irregolare” l'attraversamento veicolare del fondo servente per consentire il posteggio di veicoli sul fondo dominante, integrando questo gli estremi di una mera comodità a vantaggio di persone specifiche).

Si è, altresì, chiarito (Cass. II, n. 25195/2021) che la c.d. servitù irregolare - in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un numerus clausus e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore del soggetto indicato nel relativo atto costitutivo e non a realizzare uno scopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo personale di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo che ne deriva.

Servitù di contenuto atipico

Al contempo, rientra nel potere dispositivo delle parti costituire delle servitù di contenuto atipico, ed è, quindi, consentito convertire a favore di un fondo e a carico di un altro fondo la servitù di aria ed di luce, giacché il contenuto di una limitazione legale della proprietà immobiliare può essere incluso in una servitù vera e propria di maggiore portata, attraverso la quale il fondo venga agevolato, in misura maggiore di quella che stabilisce la legge, mediante l'onere imposto al vicino. In tal caso, l'esercizio della servitù rimarrà disciplinato dal titolo costitutivo di essa e il vicino, proprietario del fondo servente, perderà le facoltà, attribuitegli dall'art. 904, di chiedere la medianza del muro per costruirvi in appoggio o di chiudere la luce con una costruzione in aderenza, poiché proprio a quel fine tende la costruzione della servitù, creando a carico del proprietario di quel fondo l'obbligo di supportare la luce e di non operarne mai la sospensione (Cass. II, n. 20205/2004; Cass. II, n. 3258/1983).

Nello stesso ordine di concetti, lo schema previsto dall'art. 1027 non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all'esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale.

In proposito, il massimo organo di nomofilachia (Cass. S.U., n. 3925/2024) ha avuto modo di precisare che lo schema previsto dall'art. 1027 non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione.

Principio nemini res sua servit

Altro connotato della servitù è l'appartenenza del fondo dominante e del fondo servente a diversi proprietari, per cui si è ribadito (Cass. II, n. 13106/2000; Cass. II, n. 6994/1998) che il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, giacché in tal caso l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune. Si è, però, precisato (Cass. II, n. 21020/2019) che il suddetto principio trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, giacché in tal caso l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune.

Servitù reciproche

Nelle vendite a lotti di aree fabbricabili, le pattuizioni contrattuali, con cui allo scopo di conferire determinate caratteristiche alle zone in esecuzione di un piano di sviluppo si impongano limitazioni alla libertà di utilizzare vari lotti, danno luogo alla costituzione di servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto e, affinché tali limitazioni siano efficaci, è sufficiente che nei singoli atti di acquisto venga richiamato il piano di lottizzazione e di sviluppo con i diritti e gli obblighi in esso previsti, con la loro conseguente operatività dopo la vendita dei primi lotti anche sulla restante proprietà del venditore senza che sia necessario che su questa vengano formalmente imposte le servitù inserite nel predetto piano (Cass. II, n. 4373/2009; Cass. II, n. 6652/1992).

Contiguità

Continuando nell'opera volta a delineare il contenuto del diritto di servitù, i giudici di legittimità (Cass. II, n. 2168/2006) hanno affermato che il principio della c.d. indivisibilità di cui all'art. 1071 comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente; poiché tale effetto si determina ex lege al riguardo non occorre alcuna espressa menzione negli atti traslativi attraverso i quali si determina la divisione del fondo dominante, sicché nel silenzio delle parti in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto, la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza, a favore di ciascuna di quelle già componenti l'originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un unicum ai fini dell'esercizio della servitù, ancorché le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente.

Perpetuità

In argomento, si è precisato (Cass. II, n. 883/2001) che, nel diritto vigente non sussiste la perpetuità della servitù, ma solo la necessità di una certa durevolezza e stabilità del rapporto che la stessa determina. Pertanto, la servitù prediale che nel nostro ordinamento può costituirsi anche con l'opposizione di un termine finale (servitù temporanea), si distingue dall'obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù la imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l'utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell'ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. II, n. 9232/1991).

Distinzione dagli oneri reali e dalle obbligazioni propter rem

Per completezza, mette punto rammentare come la giurisprudenza ha distinto la figura della servitù prediale dall'onere reale e dall'obbligazione propter rem.

L'art. 1027 disciplina la categoria generale delle servitù — che se costituite volontariamente sono aperte nel contenuto concreto e nella denominazione — stabilendo la funzione del diritto di servitù, che caratterizza il rapporto, e che consiste nel peso imposto su un immobile per l'utilità di un altro immobile, costituendo per l'effetto un rapporto tra i rispettivi proprietari; invece, l'onere reale è una qualità giuridica dell'immobile e da esso inseparabile, con l'effetto di obbligare il proprietario, in quanto tale, ad eseguire prestazioni positive e periodiche, di dare o facere, a favore del proprietario di altro immobile o di altro soggetto. Infine, ligatio propter rem è un legame indissolubile tra l'obbligazione e la cosa, e la sua funzione causale giustifica l'individuazione del soggetto obbligato nel titolare del diritto reale sulla res (Cass. II, n. 11684/2000).

In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843, il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo a un'obbligazione propter rem, non possono determinare la costituzione di una servitù (Cass. II, n. 17383/2004).