Codice Civile art. 1028 - Nozione dell'utilità.

Concetto di utilitas

La giurisprudenza ha avuto di applicare il concetto di utilitas, così come delineato nella norma de qua, nelle svariate fattispecie sottoposte al suo esame.

Si è così affermato che, in tema di servitù prediali, la nozione di utilitas del fondo dominante, di cui all'art. 1027, va commisurata alla limitazione del diritto di proprietà del fondo servente, quale esso risulta dal titolo, non coincidendo con qualsiasi vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo con quello corrispondente al contenuto del peso imposto (Cass. II, n. 23839/2012).

Inoltre, l'utilitas di una servitù di passaggio sussiste anche quando il fondo dominante disponga pure di altri e più comodi accessi (Cass. II, n. 6873/2011).

Parimenti, ai fini della ricorrenza di una servitù volontaria, di passaggio, il requisito della utilitas è integrato anche in presenza di saltuari atti di transito su una via senza uscita, purché tale uso soddisfi un bisogno del fondo dominante (Cass. II, n. 12474/2004;  in senso conforme, più di recente, Cass. II, n. 7561/2019, secondo cui lo schema previsto dall'art. 1027 non preclude in assoluto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su un immobile di proprietà altrui, a condizione che, in base all'esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale).

In materia di diritti reali di godimento, pur potendo il requisito della utilitas consistere, al fine della ricorrenza di una servitù prediale, in una destinazione del fondo servente a mera comodità od amenità del fondo dominante o a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo, la presenza di una porta o di una porta-finestra non è inequivoca al fine di dimostrare una servitù di passaggio, ben potendo essa adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile (Cass. II, n. 5737/2019;  Cass. II, n. 14693/2002).

In tema di servitù altius non tollendi, il più ampio panorama assicurato al fondo dominante, da valutarsi in relazione alle condizioni ambientali in atto al momento della costituzione della servitù medesima, non esaurisce il requisito della utilitas, che anche in relazione al maggior godimento di aria e luce garantito a detto fondo (Cass. II, n. 1522/1980).

E ancora, si è ritenuto che il concetto di utilitas è talmente ampio da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo, in modo tale che la servitù possa soddisfare ogni bisogno di tale fondo, assicurando ad esso una maggiore amenità, abitabilità, anche evitando rumori o impedendo costruzioni che abbiano una destinazione spiacevole o fastidiosa (Cass. II, 18465/2020).

Il problema è di verificare se l'utilità è a favore delle persone o del fondo, e la dottrina è orientata nel senso di ammettere che il diritto di passeggiare nel parco vicino può essere servitù a condizione che il fondo dominante sia una casa di cura, un appartamento o una villa, e non se si tratta di un orto, di un cascinale o di una bottega: quello che conta è la destinazione specifica del fondo dominante (Branca, 32).

Cessazione della utilitas

In argomento, si è rilevato che le servitù volontarie, a differenza di quelle coattive, le quali si estinguono con il venir meno della necessità per cui sono state imposte, non si estinguono con il cessare della utilitas per la quale sono state costituite, ma soltanto per confusione, prescrizione o quando siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l'estensione o le sopprimano (Cass. II, n. 3132/2013).

Parimenti — sempre sul presupposto che le servitù volontarie, a differenza di quelle coattive che si estinguono con il venir meno della necessità per cui sono state imposte, non si estinguono con il cessare della utilitas per la quale sono state costituite, ma vengono meno soltanto per confusione, prescrizione o quanto siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l'estensione o le sopprimano — si è statuito che la costruzione di una strada pubblica non determina, per il fondo dominante, la perdita dell'utilità ricavabile dalla strada oggetto della servitù, in quanto il concetto di utilitas è tanto ampio da comprendere ogni vantaggio, anche non proprio economico, del fondo dominante, come quello di assicurargli una maggiore amenità (Cass. II, n. 9492/1994).

Servitù industriali

A proposito della situazione contemplata nell'ultima parte della norma, si è affermato che la destinazione industriale del fondo alla quale, ai sensi dell'art. 1028,può inerire l'utilità costituente, in corrispondenza di un peso imposto ad altro fondo di diverso proprietario, il contenuto di una servitù industriale, ha riferimento all'industria non quale attività di trasformazione di materie prime o di energia ma quale attività umana diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, sicché essa può ricorrere anche nel caso di destinazione del fondo ad attività commerciale, artigianale, artistica o professionale, restando peraltro escluso, nella determinazione dell'utilità inerente alla servitù, ogni riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale del proprietario del fondo dominante e dovendo aversi riguardo unicamente al fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa (Cass. II, n. 15326/2000; Cass. II, n. 11064/1994).

In tema di servitù industriali, si è, altresì, avuto modo di chiarire che il concetto di utilitas, pur potendo ricomprendere qualsiasi vantaggio, anche non economico, che migliori l'utilizzazione del fondo dominante, deve risultare direttamente e oggettivamente dalla natura e dalla destinazione del fondo dominante, sicché, dovendo rispettare il carattere della predialità, non può riferirsi all'attività industriale in sé e per sé considerata, ma va pur sempre ricondotto al fondo ( Cass. II, n. 15928/2022: nella specie, si era ritenuto che lo slargo, nel quale i camion effettuavano più agevolmente le manovre per le operazioni di scarico delle bombole trasportate per conto del titolare della servitù, costituisse un mero valore aggiunto all'impresa, senza però apportare alcuna utilità alla destinazione industriale del fondo dominante ex art. 1028).