Codice Civile art. 1058 - Modi di costituzione.

Contenuto e interpretazione del titolo

Particolare attenzione ha prestato la giurisprudenza in ordine alla servitù costituita per contratto.

In questa prospettiva, si è chiarito (Cass. II, n. 17044/2015) che, al fine della valida costituzione negoziale di una servitù, non è necessaria l'indicazione espressa del fondo dominante, di quello servente e delle modalità dell'assoggettamento di questo al primo, ma è sufficiente che tutti tali elementi siano con certezza ricavabili, mediante i consueti strumenti ermeneutici, dal contenuto dell'atto e non solo alcuni di essi, quale la mera costituzione di un vincolo a carico di un fondo e l'indicazione dell'utilitas a vantaggio di un altro (nella specie, si è ritenuto che una clausola negoziale, che preveda l'obbligo a carico di una parte di destinare una porzione di terreno confinante con la proprietà vicina alla creazione di una strada, non può essere considerata ex se costitutiva di una servitù di passaggio, integrando semmai il meccanismo tipico della creazione di una strada vicinale privata ex agris collatis).

Inoltre, in tema di interpretazione del contratto — segnatamente, vendita con clausola di servitù), la buona fede esclude significati unilaterali o contrastanti con l'affidamento dell'uomo medio (Cass. II, n. 5782/2014).

Ai fini della costituzione contrattuale di una servitù di passaggio non è richiesto l'uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dalla relativa clausola siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l'oggetto, rappresentato dall'assoggettamento dell'uno all'utilità dell'altro; pertanto, ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 1079 non è necessario risalire al contratto originario istitutivo della servitù medesima, essendo sufficiente il richiamo di esso nei successivi atti di acquisto (Cass. II, n. 12766/2008  cui adde, Cass. II, n. 14711/2019, la quale, per l'esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze legali delle costruzioni o vedute, ritiene comunque indispensabile che detta volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente; ad ogni buon conto, ad avviso di Cass. II, n. 2583/2023, resta irrilevante che la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'àmbito del rapporto pubblicistico).

Le modalità di esercizio di un diritto di servitù stabilite dal titolo (nella specie, servitù di veduta convenzionalmente costituita, con specificazione delle misure di ciascuna veduta) risultano regolate da questo e non già dai criteri sussidiari di cui agli artt. 1064 e 1065, sicché qualsiasi innovazione rispetto ad esse è vietata, risolvendosi una tale innovazione non già in un aggravamento del peso preesistente, bensì in un'abusiva imposizione sul fondo servente di un peso diverso da quello originariamente costituito (Cass. II, n. 731/2008).

Il titolo costitutivo di una servitù prediale può rinvenirsi in un contratto scritto cui abbia partecipato anche solo il proprietario del fondo servente, rispetto al quale il proprietario del fondo dominante abbia assunto la posizione di terzo, non sussistendo, nel contratto a favore di terzo, limiti in ordine alla qualità ed al contenuto della prestazione a favore di terzo, la quale può consistere in un dare, in un facere o in un non facere presente o futuro ed anche nella costituzione di un diritto reale, purché esso corrisponda ad un interesse, anche non patrimoniale, dello stipulante (Cass. II, n. 23343/2006; Cass. II, n. 6030/2000; Cass. II, n. 1842/1993). Occorre però, anche in questo caso, come in ogni altra ipotesi di negozio a favore del terzo, non solo che lo stipulante vi abbia un interesse (non necessariamente patrimoniale), ma anche che la costituzione del vincolo ed il correlativo vantaggio per il terzo siano previsti e voluti dai contraenti e che il peso sia imposto a carico del fondo del promittente ed a favore di quello del terzo, determinato od almeno determinabile (Cass. II, n. 7026/1986; Cass. II, n. 6688/1986).

Poiché i modi di costituzione delle servitù sono tipici, nel caso di costituzione negoziale delle servitù, pur non essendo necessario l'uso di formule specifiche, è necessario che risultino senza incertezze o siano determinabili in base a prefigurati elementi oggettivi, gli estremi idonei a dimostrare il reale intento delle parti, quali l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, il peso e l'utilità costituenti il contenuto della servitù e la determinazione dell'estensione e delle modalità di esercizio della stessa (Cass. II, n. 9741/2002).

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale se è vero che non è richiesto l'uso di formule sacramentali, è pur vero che occorre che dalla clausola contrattuale siano determinabili con certezza, oltre che il fondo servente ed il fondo dominante, l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di quello all'utilità dell'altro; sono a tal fine inefficaci quelle clausole che facciano generico riferimento a stati di fatto preesistenti (Cass. II, n. 18349/2012; Cass. II, n. 11674/2000; Cass. II, n. 8885/2000). Ribadendo che, per la valida costituzione di una servitù, non è necessario che il titolo contenga la specifica descrizione del fondo dominante e del fondo servente, essendo sufficiente che questi ultimi siano comunque desumibili dal contenuto dell'atto, una recente pronuncia (Cass. II, n. 26516/2018) ha confermato la pronuncia di merito che aveva ritenuto validamente costituita, in virtù di un atto di donazione e divisione posto in essere da un padre in favore dei suoi figli, una servitù di sciorinìo dei panni in favore di un appartamento posto al piano rialzato e a carico del lastrico solare dell'edificio.

L'estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono essere desunte dal titolo, da interpretarsi con i criteri dettati dagli artt. 1362 ss. in quanto compatibili con la materia in esame, ma se la convenzione contrattuale non consenta di dirimere i dubbi al riguardo, come quando, nel costituire una servitù di passaggio, si limiti a prevedere soltanto il diritto di transito senza altre specificazioni, non può il giudice trarne la conseguenza che, in tal modo, le parti abbiano voluto comprendere ogni modalità di passaggio, ma è tenuto a ricorrere al disposto dell'art. 1065, secondo cui la servitù deve intendersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minore aggravio del fondo servente, accertando a tal fine, in riferimento all'epoca della convenzione, la situazione dei luoghi, l'estensione del fondo dominante e di quello servente, la coltura del fondo dominante, il metodo di coltivazione, e tutti gli elementi mediante i quali di norma è possibile individuare le esigenze del fondo dominante che le parti hanno voluto soddisfare, nonché, sia pure come criterio accessorio di interpretazione del titolo, avendo riguardo anche al modo in cui la servitù è stata in concreto esercitata, con espletamento della prova, anche testimoniale a cura della parte interessata (Cass. II, n. 14088/2010; Cass. II, n. 4238/1987).

L'esigenza che nell'atto costitutivo di una servitù siano specificamente indicati tutti gli elementi di questa non implica la necessità dell'espressa indicazione ed analitica descrizione del fondo servente e di quello dominante, essendo sufficiente che i predetti elementi siano comunque desumibili dal contenuto dell'atto e siano quindi determinabili attraverso i consueti strumenti ermeneutici, il fondo dominante, quello servente, ed il contenuto dell'assoggettamento di quest'ultimo all'utilità del primo. Tale attività interpretativa, concretandosi in un'indagine sull'effettiva volontà dei contraenti in ordine all'eventuale costituzione di una servitù prediale, costituisce accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per motivazione incongrua o affetta da errori logici o per inosservanza delle regole di ermeneutica (Cass. II, n. 1516/2000; Cass. II, n. 6680/1995).

In dottrina, si è opinato che, nel dubbio circa il tipo di servitù che si vuole costituire, tra i diversi tipi, dovrà ritenersi costituita la servitù a contenuto più limitato (Burdese, Servitù prediali, in Nss. D.I., XVII, Torino, 1970, 150).

Opponibilità agli aventi causa

I giudici di legittimità hanno precisato, in proposito, che, in caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base ad un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza, ed implicitamente da essi accettata, nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest'ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l'atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrenti negli atti notarili (Cass. II, n. 5158/2003).

Accordo modificativo di una servitù

Nel caso in cui venga dedotto un accordo modificativo dell'estensione di una servitù intervenuto successivamente alla costituzione con atto scritto della stessa, il principio generale dettato dall'art. 1058 in relazione all'art. 1350, n. 4), impone che la servitù non possa essere modificata che da un altro atto scritto; se l'accordo modificativo è costituito da un regolamento amichevole di confini in quanto le parti, regolando questi, abbiano contestualmente modificato l'originaria estensione della servitù di passaggio esercitata su uno dei fondi, il detto regolamento deve avere la forma scritta essendo destinato ad incidere su un diritto reale su bene immobile per la cui costituzione è richiesta la forma scritta (Cass. II, n. 2754/2001).

Cessazione dell' utilitas

Le servitù volontarie, a differenza di quelle coattive che si estinguono con il venir meno della necessità per cui sono state imposte, non si estinguono con il cessare dell'utilitas per la quale sono state costituite, ma vengono meno soltanto per confusione, prescrizione o quanto siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l'estensione o le sopprimano; ne consegue che la costruzione di una strada pubblica non determina, per il fondo dominante, la perdita dell'utilità ricavabile dalla strada oggetto della servitù, in quanto il concetto di utilitas è tanto ampio da comprendere ogni vantaggio, anche non proprio economico, del fondo dominante, come quello di assicurargli una maggiore amenità (Cass. II, n. 9492/1994).

Rinuncia del titolare della servitù

Anche in ordine alla servitù prediale costituita per contratto (art. 1058), la rinuncia da parte del titolare del relativo diritto è pienamente operativa quale fattispecie estintiva della servitù indipendentemente dal consenso della controparte del contratto costitutivo della stessa, con il conseguente venir meno di ogni obbligo del proprietario del fondo dominante attinente alla conservazione e all'esercizio della servitù ed alle relative successive spese (Cass. II, n. 5759/1989).

Atto ricognitivo di servitù

Poiché i modi di costituzione delle servitù prediali sono tipici, il riconoscimento da parte di un proprietario di un fondo della fondatezza dell'altrui pretesa circa la sussistenza di una servitù mai costituita è irrilevante ove non si concreti in un negozio idoneo a far sorgere per volontà degli interessati la servitù stessa del pari la pretesa confessione di uno dei comproprietari del fondo servente circa l'esistenza della servitù è inidonea alla costituzione della stessa, non essendo ipotizzabile l'estensione a terzi di effetti inesistenti (Cass. II, n. 2853/2016; Cass. II, n. 12551/1992).

Rapporti tra proprietà esclusive di edificio condominiale

Anche nei rapporti fra singole porzioni di proprietà esclusiva, nell'ambito di un edificio condominiale, è configurabile la costituzione di una servitù prediale; pertanto, qualora il proprietario di due appartamenti vicini in un fabbricato condominiale, nel vendere l'uno, imponga per l'utilità del medesimo un peso a carico dell'altro (nella specie, conferendo la facoltà di costruire una struttura pensile che sottraeva aria e luce all'altro appartamento sottostante), il relativo patto, in quanto trascritto prima del trasferimento ad un terzo dell'altro appartamento, è idoneo a costituire una servitù opponibile a tale ultimo acquirente, indipendentemente dalla circostanza che del vincolo sia stata o meno fatta menzione nella seconda vendita (Cass. II, n. 4457/1984).