Codice Civile art. 1107 - Impugnazione del regolamento.

Contenuto e limiti del regolamento

Nel regolamento della comunione formato a norma dell'art. 1106, il potere della maggioranza dei partecipanti alla comunione di disporre le modalità per il miglior godimento della cosa comune presuppone comunque il rispetto della condizione che il diritto di comproprietà debba potersi estrinsecare liberamente, non potendosi né impedire l'uguale uso da parte degli altri compartecipanti, né alterare la destinazione della cosa comune.

Il regolamento avente ad oggetto l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune non ha natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell'assemblea, e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha, invece, natura di contratto plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea, contenendo disposizioni che incidano sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscano obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinino criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali (Cass. II. n. 13632/2010). Conseguentemente, la deliberazione non adottata da tutti gli interessati, con cui si modifichi stabilire un criterio di ripartizione delle spese di manutenzione diverso da quello legale preventivamente approvato all'unanimità, è affetta da nullità che può essere fatta valere senza l'osservanza dei termini e delle modalità previsti dall'art. 1109 (Cass. II, n. 5272/1986).

L'amministratore della comunione

In forza del comma 2 dell'art 1106, i partecipanti alla comunione possono deliberare, con la maggioranza indicata dal comma 1 (calcolata, cioè, secondo il valore delle quote) della medesima disposizione, la delega dell'amministrazione della cosa comune a uno di loro o ad un terzo.

La delega ad un terzo dell'amministrazione dei beni rientranti in una comunione — ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1106, comma 2, — può ravvisarsi anche senza una previa riunione e deliberazione assembleare, allorché tutti i partecipanti abbiano inequivocamente manifestato la loro volontà, intesa a conferire una delega siffatta (Cass. II, n. 788/1969).

L'amministratore della comunione non può, in ogni modo, agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui al secondo comma dell'art. 1106, non essendo applicabile analogicamente — per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati — la regola contenuta nel primo comma dell'art. 1131, la quale attribuisce all'amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi (Cass. II, n. 4209/2014).

È inammissibile la revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, adita su ricorso di un partecipante ex art. 1105 in sede di volontaria giurisdizione, dell'amministratore di comunione nominato ai sensi dall'art. 1106  comma 2, non essendo applicabile in materia di comunione lo strumento camerale, eccezionale ed urgente, previsto invece per il condominio negli edifici dall'art. 1129 comma 3, ne ricorrendo per le regole della comunione un principio analogo ed inverso a quello previsto per il condominio nell'art. 1139. In caso di irregolarità della gestione della comunione, ciascun partecipante può piuttosto ricorrere all'assemblea e chiedere la revoca dell'amministratore, divenendo in tal caso ammissibile il ricorso del singolo all'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105,  laddove non si formi al riguardo una maggioranza assembleare. Quando invece l'assemblea si tenga e decida di non procedere alla revoca dell'amministratore, il comunista può procedere ad impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1109, n. 1 (Trib. Salerno, 11 maggio 2010, in Arch. loc. e cond. 2010, 4, 400).