Codice Civile art. 1108 - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Innovazioni

Compie un'innovazione, per la quale è necessaria la maggioranza qualificata ex art. 1108, il partecipante alla comunione che, per fare migliore uso della cosa comune, realizza su questa delle opere che ne importino un mutamento nella materialità o nella forma. Non integra, viceversa, gli estremi di un atto innovativo un' opera di ordinaria amministrazione che non alteri la destinazione economica del bene comune e sia diretta al miglioramento, ovvero a rendere più comodo o più redditizio il suo utilizzo, senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari (Cass. II, n. 5729/2015).

Per le innovazioni, come per gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, il consenso dei partecipanti alla comunione deve risultare espresso nelle forme previste dall'art. 1108 (Cass. II, n. 10699/1994).

Si è anche affermato che il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta ad substantiam (Cass II, n. 21049/2017).

L'art. 1108 non prevede la costituzione formale dell'assemblea, ma semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti: si ritiene, perciò, ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare, la riunione dei partecipanti alla comunione con la presenza dell'amministratore per decidere su oggetti di comune interesse (Cass. II, n. 14162/2000).

Le innovazioni compiute da un comproprietario, che pregiudichino il concorrente diritto di godimento di uno degli altri partecipanti alla comunione, e che siano perciò vietate dall'art. 1108, comportano la sanzione dell'immediata rimozione delle opere innovatrici compiute abusivamente

Atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

L'autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione sulla cosa comune postula il rispetto della particolare maggioranza qualificata ex art. 1108, comma 2, dei componenti la comunione, atteso che il potere di ogni comunista di agire per la gestione del bene, traendo origine dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l'atto da compiere ecceda l'area della ordinaria amministrazione (Cass. III, n. 1662/2005).

Atti di alienazione o di costituzione di diritti reali

Ai sensi dell'art. 1108, comma 3, è richiesto il consenso di tutti i comunisti per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali. Tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo (Cass. II, n. 4258/2006; Cass. II. n. 821/2014). Il necessario consenso di tutti i condòmini non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza, né dal decorso del tempo necessario a consolidarla (Cass. II, n. 15024/2013). L'art. 1108, comma 3, in quanto espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, si applica anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte, come conferma il disposto dell'art. 719, il quale, in via di eccezione, prevede che la vendita possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente ove la stessa sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari (Cass. II, n. 17216/2012). Si è affermato, peraltro, che l'art. 1108, comma 3, si limita a stabilire che l'alienazione o la costituzione di un diritto reale da parte di un comproprietario pro indiviso non produce effetto nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto, concluso dal comproprietario, possa valere come vendita della propria quota, ovvero come vendita di cosa parzialmente altrui, ai sensi dell'art. 1480, con la conseguente obbligazione del predetto di procurare l'acquisto del diritto promesso (Cass. II, n. 5386/1984).

D'altro canto, il contratto che contempli la costituzione o l'acquisto di diritti stipulato da uno solo dei comproprietari rimane e valido ed efficace non soltanto se sia venga ratificato dagli altri comproprietari, ma anche nel caso in cui ricorrano gli estremi del contratto a favore di terzi e gli altri comproprietari abbiano manifestato l'intenzione di approfittare della stipulazione, come pure nell'ipotesi in cui sussistano i presupposti per l'applicazione dei principi generali sulla negotiorum gestio (Cass. II, n. 1549/1963).

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell'art. 934, di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Il consenso alla costruzione eseguita da uno dei comproprietari del suolo, manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, preclude l'esercizio dello ius tollendi. Peraltro, ove tale diritto non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sostenute per l'edificazione dell'opera (Cass. S.U., n. 3873/2018).

Per la natura del contratto con cui si concede in godimento ad un terzo un bene comune, a titolo oneroso, con la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, Cass. S.U., n. 8434/2020).