Codice Civile art. 1119 - Indivisibilità.

Irrinunciabilità del diritto di condominio

I commi 2 e 3 del novellato art. 1118 smembrano ed arricchiscono il previgente secondo comma, ribadendo l'irrinunciabilità del diritto del condomino sulle parti comuni, nonché l'impossibilità per lo stesso di sottrarsi, di regola, all'obbligo di contribuire alla spese concernenti la conservazione dei beni condominiali, neppure mediante modifica della destinazione d'uso della propria unità esclusiva. Continuerà, pertanto, a stimarsi nulla altresì una rinunzia negoziale al diritto di condominio sulle cose comuni, attuata mediante esclusione di uno o più beni, di cui all'art. 1117 in sede di cessione dell'unità di proprietà singola (cfr. Cass. II, n. 1680/2015; Cass. II, n. 12128/2004).

La rinuncia di un condominio al diritto sulle cose comuni è tuttavia vietata, secondo la giurisprudenza, soltanto in caso di condominialità «necessaria» o «strutturale», per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'indivisibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi di condominialità solo «funzionale» all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. II, n. 1610/2021; Cass. II, n. 18344/2015).

Il concorso del condomino rinunziante al pagamento delle spese dell'impianto centralizzato di riscaldamento

Assume un significato emblematico l'attuale comma 4 dell'art. 1118, a norma del quale il condomino che abbia legittimamente rinunciato all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento (subordinandosi il distacco alla necessaria prova che dallo stesso distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di gestione per gli altri partecipanti), resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto stesso.

La l. n. 220/2012 ha così consacrato la conclusione, già diffusa in giurisprudenza e radicata sull'art. 1118, secondo cui alle sole spese di conservazione della cosa comune, in quanto obligationes propter rem, nessun condomino può sottrarsi, mentre ben si può essere esonerati dalle spese relative al godimento in conseguenza della rinunzia a fruire di un servizio condominiale (cfr. Cass. II, n. 19893/2011, anche per l'affermazione dell'irrilevanza di un'eventuale norma impeditiva della rinunzia al riscaldamento, contenuta nel regolamento di condominio; Cass. II, n. 16365/2007; si veda altresì Trib. Salerno 6 ottobre 2009, in Arch. loc. e cond. 2009, 72,). Le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento, ovvero quella attinenti alla tutela della sua integrità e del suo valore, quale, ad esempio quella dovuta alla necessità di sostituzione della caldaia, in quanto interessano tutti condomini che comunque siano comproprietari dell'impianto, pur se abbiano rinunciato all'utilizzo, sono dovute in proporzione della quota millesimale di appartenenza; così come, per la stessa ragione, tali spese non incombono sui condomini titolari di unità immobiliari non servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Si veda, però, in caso di sostituzione della caldaia e conseguente mancato allaccio di una unità immobiliare, posta nell'impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, Cass., n. 18131/2020.

Si è ritenuta valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cass. II, n. 28051/2018).

Indivisibilità delle parti comuni

L'art. 1119 non stabilisce l'indivisibilità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità subordina all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino, cioè all'esigenza che non si alteri lo stato, e, quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune. Poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione (Cass. II, n. 867/2012).

È superflua l'aggiunta che la l. n. 220/2012 ha operato rispetto al vecchio testo dell'art. 1119, individuando, quale ulteriore condizione di liceità dell'eccezionale divisione delle parti comuni, il necessario “consenso di tutti i partecipanti al condominio”: l'esigenza dell'approvazione unanime dei condomini per l'indiscriminata divisibilità dei beni condominiali si desumeva già dai limiti posti nell'art. 61 disp. att. con riguardo alla delibera di scioglimento. L'elisione del nesso presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117, è evidentemente estraneo ai fini del condominio, e perciò pure sottratto alle competenze riconosciute esemplificativamente all'assemblea dall'art. 1135.

Il nuovo testo dell'art. 1119 è stato così interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti il "consenso di tutti i partecipanti al condominio" (Cass. II, n. 26041/2019).