Codice Civile art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.

Soffitti, volte, solai e balconi

Si reputa comune il solaio che divide due unità abitative sovrastanti e costituisce, così, l'inscindibile struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con pari utilità ed uso eguale ed inseparabile per entrambe: per questo, la manutenzione e ricostruzione di ogni sua parte (ad esempio, le travi che ne costituiscono la struttura portante, e non elemento meramente decorativo del soffitto dell'appartamento sottostante: Cass. n. 13606/2000) compete in proporzioni eguali ai due proprietari. Il confine fra i due appartamenti sovrapposti è costituito non dalla linea mediana del solaio, ma dell'intera struttura di cui esso consta: ne consegue che la sostituzione del solaio non può essere effettuata in modo da restringere o limitare la cubatura delle porzioni di proprietà esclusiva, ove ciò non sia indispensabile o manchi il consenso dei rispettivi proprietari (Cass. n. 3386/1995; Cass. n. 3178/ 1991).

L'applicazione analogica dell'art. 1125 viene propugnata per ripartire le spese di manutenzione del solaio di copertura delle autorimesse, o di altri locali interrati di proprietà singola, ove tale solaio svolga la funzione di cortile, su cui siano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, a ciò imputandosi il degrado della pavimentazione (Cass. n. 15841/2011; Cass. n. 10858/2010; Cass. n. 18194/2005).

Quanto, ancora, alle spese di restauro dei balconi aggettanti di un edificio condominiale (ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata), si è ormai definito in giurisprudenza che il criterio di riparto non va desunto dall'art. 1125, essendo questi beni autonomi, dal punto di vista strutturale, rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante. La tesi spiega che i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo del fabbricato), non costituiscono parti comuni dell'edificio e perciò appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti. Diversamente, i fregi ornamentali e gli elementi decorativi inerenti ai balconi (rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) sono condominiali se, inserendosi nel prospetto dell'edificio e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole, adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dello stesso, e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti (decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti) (Cass. II, n. 30071/2017; Cass. n. 6624/2012; Cass. n. 587/2011; Cass. n. 218/2011; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 8159/1996).

L'ammissibilità di un compossesso tra i proprietari dei due piani, da regolare a norma dell'art. 1102, risulta soluzione più appagante rispetto alle consuete modalità di sfruttamento dei balconi: si pensi all'ancoraggio alla sovrastante soletta delle strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda, oppure all'aggancio di tendaggi; o all'installazione sulla faccia inferiore del balcone di apparecchi di illuminazione; o ancora alla vegetazione di piante rampicanti (quanto all'impossibilità, per il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, di agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento, Cass. n. 15913/2007).