Codice Civile art. 1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Nozione di sopraelevazione

La nozione di “sopraelevazione” è “giurisprudenzialmente controversa” (cfr. S. Petitti, in Triola, 390).

Per l'autorevolezza del precedente, è conveniente uniformarsi a quanto chiarito da Cass. S.U., n. 16794/2007. Perché siano ravvisabili il diritto a sopraelevare e il simmetrico obbligo di corresponsione dell'indennità, di cui all'art. 1127, occorre riscontrare se vi sia una maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio. Siamo, ovviamente, fuori dalla fattispecie quando si tratti di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati; siamo, per contro, del tutto all'interno della fattispecie in ogni ipotesi d'incremento delle stesse superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto ch'esso dipenda dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato. Il criterio distintivo sarebbe analogo a quello cui si fa ricorso, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi della ristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuova costruzione. Incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato: questo sembra essere per i giudici, allora, il “proprium” della sopraelevazione (Cass. II, n. 11490/2020; secondo la quale costituisce sopraelevazione la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano; viceversa, le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1120, in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell'art. 1102, ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini).

Natura del diritto di sopraelevazione-

Discussa è la natura giuridica del diritto di sopraelevazione, ovvero se esso sia facoltà esclusiva attribuita al proprietario dell'ultimo piano e del lastrico solare e perciò esplicazione del diritto di proprietà; oppure diritto reale di carattere autonomo, riconducibile al novero degli iura in re aliena e rientrante nel diritto di superficie. Si sostiene inoltre che l'art. 1127 abbia il fine di comporre il conflitto di interessi fra condomini che si determina per l'utilizzazione della colonna d'aria soprastante all'edificio, invero oggetto non di un diritto di proprietà comune, ma di ciascuno dei diritti di proprietà dei piani o porzioni di piano.

Risulta maggiormente convincente la soluzione che ravvisa nel diritto di sopraelevazione riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare un potere contenuto nel suo stesso diritto di proprietà, considerato preferibile rispetto ai diritti proprietari spettanti agli altri condomini sulla soprastante colonna d'aria in base ad una valutazione comparativa basata sulla maggiore idoneità della posizione di fatto in cui il primo si trova. Negli stessi termini si pone, del resto, la ricostruzione che traspare pure dai repertori giurisprudenziali. Le sentenze riconoscono infatti che la proprietà della colonna d'aria soprastante all'edificio sia condominiale, spettando invece il diritto di sopraelevazione al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico in quanto espressione del diritto di proprietà esclusiva dell'ultimo piano o del lastrico solare (Cass. II. n. 4258/2006; Cass. II, 12173/1991. Potrà in ogni caso ammettersi la pattuizione di un divieto assoluto di sopraelevazione in forza di convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio, derogante alla facoltà attribuita dall'art. 1127 ed avente sostanzialmente efficacia costitutiva di una servitù altius non tollendi (Cass. II. n. 10397/ 1994).

Limiti del diritto di sopraelevazione

L'art. 1127 sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati. Ne consegue che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione (Cass. II, n. 21491/2012).

La nozione di aspetto architettonico, la cui violazione costituisce uno dei limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127, comma 3, è complementare, ancorché differente, rispetto a quella di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., dalla quale non può prescindere, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l'edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria, a meno che, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento (Cass. II, n. 33104/2021).

L'art. 1127, comma 2, il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione (Cass. II, n. 2000/2020). Le leggi antisismiche sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. II, n. 23256/2016). Il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione, suscettibile di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio, può essere esercitato non solo prima dell'inizio della sopraelevazione, ma anche dopo che la stessa sia stata effettuata, comportando, in questa seconda ipotesi, la facoltà di domandare la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato (Cass. II, n. 10848/2019). Ugualmente, ove sia realizzata una sopraelevazione non consentita dalle condizioni statiche del fabbricato, viene prevista la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, attribuendosi la relativa legittimazione attiva all'amministratore del condominio medesimo (Cass. S.U., n. 1552/1986) Anzi, laddove la sopraelevazione risulti impedita dalle condizioni statiche dell'edificio, viene a mancare proprio un presupposto di esistenza del diritto di sopraelevare, con conseguente imprescrittibilità dell'azione di accertamento volta a dichiarare l'inesistenza del diritto (Cass. VI, n. 14622/2018). Si dice, invece, che, stante il carattere dispositivo dell’art. 1127 comma 3 e la posizione di diritto soggettivo disponibile del condomino a far valere l’illegittimità della sopraelevazione, l’azione intesa ad opporvisi non può non estinguersi per prescrizione ventennale in caso di mancato esercizio, , maturando per usucapione entro tali limiti temporali altresì il diritto del proprietario della nuova fabbrica a mantenere la stessa con la limitazione esistente del diritto altrui.

Indennità.

La determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127, nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.

Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (Cass. II, n. 8096/2014). L'indennità costituisce un debito di valore, da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, sicché non trova applicazione la regola dettata dall'art. 1224 per i debiti di valuta, secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione (Cass. II, n. 7028/2019).

L'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, configura un debito per responsabilità da atto lecito, e non per fatto illecito, ex art. 2043, sicché la domanda  promossa per far valere il primo credito (che spetta, peraltro, ai singoli condomini che rivestivamo tale qualifica al tempo della sopraelevazione e non all'amministratore), non può comportare implicito esercizio del secondo (Cass. II, n. 23256/2016).