Codice Civile art. 1159 - Usucapione decennale.

Presupposti

Ad avviso della giurisprudenza, l'usucapione decennale presuppone l'acquisto in buona fede di un immobile a non domino e l'identità tra zona alienata e zona posseduta, nonché la trascrizione del titolo il quale deve specificamente riguardare l'immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio; il titolo stesso è elemento autonomo ed essenziale, nel senso che deve indicare esattamente l'immobile ed il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta ed assoluta identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo d'acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro (Cass. II, n. 10873/2018; Cass. II, n. 874/2014; Cass. II, n. 866/2000; Cass. II, n. 5071/1993). Si è precisato (Cass. II, n. 16152/2019) che tale titolo richiede, riguardo ad una servitù, la partecipazione, oltre che del proprietario del fondo a cui vantaggio opererebbe la servitù, anche dell'apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti deve operare la trascrizione prevista dall'art. 1159, per cui, quando l'alienante dichiari nell'atto di trasferimento di un immobile che a favore del bene ceduto esiste una servitù attiva a carico del fondo di un terzo, la quale non risulti effettivamente costituita, non sussiste un titolo idoneo per l'usucapione decennale prevista dall'art. 1159.

L'usucapione decennale della proprietà di un immobile regolata dall'art. 1159 ha quali suoi necessari presupposti sia l'acquisto in buona fede dell'immobile a non domino, sia l'identità tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo e comporta una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze del primo con il secondo, o viceversa (Cass. II, n. 7696/1992); comunque, il principio dell'accessione del possesso è applicabile non solo all'usucapione di cui all'art. 1158, ma anche a quella decennale di cui all'art. 1159 c.c., per cui, in quest'ultimo caso, ai fini della maturazione dell'usucapione abbreviata in favore di chi abbia acquistato da meno di dieci anni e unisca al proprio il possesso del suo autore per goderne gli effetti, il decennio ad usucapionem decorre dalla data della trascrizione del titolo di acquisto del suo autore.

Sul versante processuale, si è precisato (Cass. II, n. 10257/2023) che, laddove venga proposta in primo grado azione di restituzione di immobile fondata su un comodato precario, non costituisce domanda nuova quella di usucapione decennale formulata in appello dall'attore soccombente, essendo quest'ultima formulata in forza dello stesso titolo trascritto univocamente invocato nella domanda di restituzione spiegata in primo grado.

Titolo idoneo

Venendo più da vicino ad esaminare i presupposti richiesti per il maturarsi dell'usucapione abbreviata, i giudici di legittimità hanno offerto interessanti precisazioni.

Invero, ai fini dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159, per il caso di acquisto a non domino, il requisito dell'esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare (Cass. II, n. 21227/2010).

Non è configurabile l'usucapione decennale in favore di chi abbia acquistato un immobile dall'effettivo proprietario, ma in forza di titolo la cui nota di trascrizione rechi inesattezze, tali da indurre incertezza sulla persona del dante causa, idonea ad escludere la validità della trascrizione stessa, trattandosi, agli effetti dell'art. 1159, di titolo non “debitamente trascritto” (Cass. II, n. 14440/2013).

Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda exart. 2652, n. 3), e, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo exart. 2657 - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ai sensi dell'art. 1159 - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari exart. 2658 (Cass. II, n. 23945/2020).

La donazione dispositiva di un bene altrui, benché non espressamente disciplinata, deve ritenersi nulla alla luce della disciplina complessiva della donazione e, in particolare, dell'art. 771, poiché il divieto di donazione dei beni futuri ricomprende tutti gli atti perfezionati prima che il loro oggetto entri a comporre il patrimonio del donante; tale donazione, tuttavia, è idonea ai fini dell'usucapione decennale prevista dall'art. 1159, poiché il requisito, richiesto da questa norma, dell'esistenza di un titolo che legittimi l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento, che sia stato debitamente trascritto, deve essere inteso nel senso che il titolo, tenuto conto della sostanza e della forma del negozio, deve essere suscettibile in astratto, e non in concreto, di determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto del diritto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare (Cass. II, n. 10356/2009; Cass. II, n. 1596/2001).

L'acquisto della servitù apparente per usucapione decennale presuppone la sussistenza di un atto a titolo particolare astrattamente idoneo ad attuare il “trasferimento” del diritto che si assume usucapito, e tale atto deve consistere in un titolo con il quale il soggetto, il quale si qualifichi, senza esserlo, proprietario del fondo servente, abbia costituito una servitù in favore del fondo dominante il cui titolare ne vanti, poi, l'acquisto per usucapione (Cass. II, n. 24170/2013; Cass. II, n. 12898/2003).

Ai fini dell'usucapione decennale l'atto nullo non costituisce titolo idoneo al trasferimento della proprietà (Cass. II, n. 5894/2001).

Non è configurabile l'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159, in favore di colui che abbia acquistato un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso riservato ex lege ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione (Cass. II, n. 11141/2018; Cass. II, n. 12996/2013).

In argomento, si è aggiunto (Cass. II, n. 4945/2016) che la relazione di fatto esistente tra la res e colui che ne abbia conseguito la disponibilità a seguito di contratto di vendita concluso con il falsus procurator è configurabile in termini di possesso e non di detenzione qualificata come per la promessa di vendita produttiva solo di effetti obbligatori, giacché in tal caso il negozio, benché inefficace, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene ed è, pertanto, idoneo a far ritenere sussistente, in capo all'accipiens, l'animus rem sibi habendi ai fini dell'usucapione ordinaria, ma non anche per l'usucapione abbreviata ex art. 1159, che è possibile solo se l'inidoneità del titolo derivi dall'avere alienante disposto di un immobile altrui e non anche dalla sua invalidità od inefficacia.

La donazione di cosa altrui, benché non espressamente disciplinata, deve ritenersi nulla alla stregua della disciplina complessiva della donazione e, in particolare, dell'art. 771, poiché il divieto di donazione dei beni futuri riguarda tutti gli atti perfezionati prima che il loro oggetto entri a comporre il patrimonio del donante; tale donazione, tuttavia, è idonea ai fini dell'usucapione decennale, poiché il titolo richiesto dall'art. 1159 deve essere suscettibile in astratto, e non in concreto, di determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l'acquisto del diritto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare (Cass. II, n. 12782/2013; Cass. II, n. 6544/1985). 

Ancora, in argomento, si è chiarito che, in tema di usucapione, l'atto di donazione nullo, sebbene inidoneo a trasferire la proprietà, può costituire elemento idoneo a determinare l'interversione della detenzione in possesso, tale da rendere il successivo possesso atto all'usucapione, senza la necessità di alcun atto oppositivo da parte del detentore nei confronti del possessore (Cass. II, n. 9566/2024: nella specie, si era cassata la sentenza di merito che aveva rigettato la domanda di usucapione abbreviata svolta dal detentore e basata sulla circostanza dell'informale donazione del fondo da parte dell'originaria proprietaria, trattandosi di donazione nulla per mancanza dell'atto pubblico, non ammettendo la prova testimoniale sul punto, senza considerare che quell'informale donazione, ove effettivamente dimostrata, avrebbe potuto determinare l'interversione nel possesso a favore del detentore).

Buona fede

Con riferimento all'elemento psicologico, si è affermato che, in tema di acquisto a non domino di bene immobile, ai fini della usucapione decennale ex art. 1159, la buona fede, che ne costituisce requisito, va valutata in relazione al titolo (Cass. II, n. 7966/2003).

L'usucapione decennale della proprietà di un immobile, regolata dall'art. 1159, contiene, tra i suoi requisiti necessari, quello che l'acquisto a non domino sia avvenuto in buona fede, con conseguente applicabilità della presunzione di buona fede prevista dall'art. 1147 la quale, peraltro, è una presunzione semplice, che può essere superata in tutti i casi in cui l'acquirente, a mezzo della verifica catastale o a mezzo della verifica dei registri nei quali è effettuata la trascrizione di determinate alienazioni o delle domande giudiziali relative al trasferimento della proprietà dello stesso bene, sia stato posto in grado di accertare, o comunque di dubitare, che l'alienante non fosse proprietario del bene (Cass. II, n. 13929/2002).

La preventiva trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare costituisce elemento idoneo ad escludere la buona fede del terzo successivo acquirente dello stesso bene ai fini del perfezionarsi dell'usucapione abbreviata decennale di cui all'art. 1159 (Cass. III, n. 3239/1994).

L'usucapione decennale di cui all'art. 1159, in relazione al possesso d'immobile che sia iniziato solo in epoca successiva a quella del titolo di acquisto a non domino, non opera in pregiudizio del terzo che abbia usucapito lo stesso bene in forza di un possesso ventennale, esercitato nel periodo intercorrente fra la trascrizione di detto titolo e l'inizio del possesso dell'acquirente (Cass. II, n. 1953/1986).

In ordine al momento in cui la buona fede deve sussistere, la dottrina non si rivela concorde. Sembra prevalere la tesi secondo cui la buona fede deve esistere all'inizio e perdurare fino al momento dell'acquisto del possesso: è solo allora, infatti, che viene inflitta la lesione al diritto dell'effettivo titolare (Montel — Sertorio, 314). Appare, così, minoritario l'orientamento per cui si ritiene sufficiente che la buona fede vi sia al momento della stipulazione del negozio traslativo, un momento, quindi, precedente rispetto a quello in cui viene a determinarsi la situazione possessoria (De Martino, in Comm. S.B. 1984, 80). Si registra, infine, la tesi di chi sostiene che l'ignoranza della non titolarità del diritto da parte dell'alienante deve sussistere e al momento della conclusione del contratto e al momento dell'inizio del possesso (Barassi, Diritti reali e possesso, II, Il possesso, Milano, 1952, 233).