Codice Civile art. 1481 - Pericolo di rivendica.

Caratteri del pericolo di evizione

Il diritto previsto dall'art. 1481 presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi. Non basta, anzi, nemmeno sapere che la cosa appartenga ad altri, potendo ciò darsi luogo ad una presunzione di futura revindica, ma occorre che da elementi oggettivi o comunque da indizi concreti emerga che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare, in modo non apparentemente infondato, la cosa.

In definitiva, il presupposto che abilita l'acquirente a sospendere il pagamento o a pretendere idonea garanzia è l'esistenza di un terzo, la cui pretesa si abbia ragionevole timore non essere infondata, che metta in discussione il diritto dominicale del venditore (Cass. n. 3323/1987).

Da ciò consegue che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia (Cass. n. 2541/1994).

La legittimità, in siffatte situazioni, della temporanea sospensione dell'adempimento può certamente comportare l'esclusione della mora debendi e, dunque, degli interessi moratori sul prezzo o sulla parte di prezzo ancora dovuta, ma non anche, nell'ipotesi in cui il bene oggetto del contratto sia stato, come nella specie, già consegnato, eliminare la debenza degli interessi compensativi, la cui funzione, come si desume dall'art. 1499, è quella di equilibrare le reciproche posizioni economiche, in un contesto nel quale una delle parti si sia privata, a vantaggio dell'altra, di un bene suscettibile di produrre reddito, senza averne ancora ricevuto l'integrale corrispettivo, squilibrio economico rispetto al quale nessuna rilevanza poteva assumere il pericolo di evizione, poi cessato, considerato che anche nel periodo di relativa incombenza comunque il bene in questione era rimasto in possesso del debitore (Cass. n. 4426/2013).

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1481, costituendo applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all'art. 1460, postula che l'esercizio dell'autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art. 1481 in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. n. 8002/2012).