Codice Civile art. 1482 - Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli.Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli. [I]. Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. [II]. Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'articolo 1479 [1454]. [III]. Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione [1483]. InquadramentoL'art. 1482 prevede il caso in cui la cosa venduta risulti gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore. Peraltro, la Cassazione ha rilevato che la norma contenuta nell'art. 1482 con il faciltare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulti gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri, non dichiarati dal venditore, nonché a chiedere al giudice di fissare a quest'ultimo un termine per liberarla, non esaurisce i rimedi a disposizione del compratore, ma gli concede soltanto un'alternativa ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale e a tutela del suo interesse all'adempimento, senza precludergli la possibilità di esperire l'azione di risoluzione ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento (Cass. n. 1119/1982; Cass. n. 9498/1994; Cass. n. 11709/1977) Sicché la norma contenuta nell'art. 1482 c.c.. (applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita), secondo cui se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro dà facoltà al promissario acquirente di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene, non preclude a quest'ultimo, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Cass. n. 24824/2018). Le diverse applicazioni della normaGli artt. 2921 e 2922 escludono per la vendita forzata la garanzia per i vizi e la rescissione per lesione mentre confermano la garanzia per evizione. La disciplina dettata dall'art. 2921 prende, tuttavia, in considerazione soltanto la situazione nella quale l'evento evizionale si è verificato e non anche quella in cui sussiste il pericolo della evizione. In relazione a tale disciplina, la Corte di Cassazione ha chiarito che la legge, delineando una strettissima interdipendenza fra decadenza dell'aggiudicatario, fissazione della nuova vendita e confisca della cauzione (art. 587 c.p.c. e art. 176 disp. att. c.p.c.), costruisce una inscindibile triade procedimentale, , entro la quale il mancato versamento del prezzo e le sue conseguenze assumono una colorazione essenzialmente obiettiva (Cass. n. 6940/1995), e quindi si deve escludere che, ferma la decadenza dell'aggiudicatario in conseguenza del mancato pagamento, sia tuttavia valutabile la sussistenza degli estremi dell'art. 1460. Sotto altro aspetto, l'art. 1482 è applicabile in via analogica al contratto preliminare (Cass. n. 3565/2002; Cass. n. 15380/2000; Cass. n. 9498/1994, di modo che il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramento: o sequestro) non dichiarati dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami (Cass. n. 19097/2009). La risoluzione prevista dall'art. 1482 c.c., che ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisce per l'acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all'adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l'azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell'inadempimento (Cass. n. 12032/2022). La conoscibilità da parte del compratore di diritti e pesiLa conoscenza da parte dell'acquirente della natura dei vincoli gravanti sull'immobile venduto deve essere completa ed effettiva (Cass. n. 14583/2004). Così si è escluso che la dichiarata conoscenza da parte della promissaria acquirente dell'esistenza dell'ipoteca possa equivalere a conoscenza dell'esistenza del pignoramento, e non solo per l'ontologica differenza tra le due situazioni (essendo la prima una garanzia reale ed il secondo l'atto di inizio dell'esecuzione), ma anche qualora il promittente venditore abbia non soltanto dichiarato l'esistenza dell'ipoteca ma espressamente affermato l'inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli (Cass. n. 4667/1986). 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