Codice Civile art. 1483 - Evizione totale della cosa.

Presupposti per l'operatività della garanzia

L'evizione nel contratto di compravendita si verifica allorché l'acquisto del diritto sul bene ad opera dell'acquirente è impedito e reso inefficace dal diritto che il terzo vanti sullo stesso bene, senza che occorra anche, quale elemento necessario, che il compratore sia privato dell'effettivo possesso che si trovi eventualmente ad esercitare sulla cosa, tenuto conto che la causa del contratto sta nel trasferimento del diritto sul bene, mentre la consegna dello stesso è solo una sua conseguenza logica e giuridica.

Peraltro, nella "controversia promossa con azione di reintegrazione nel possesso (ovvero anche con azione di manutenzione), non è configurabile un intervento in adesione alle ragioni del convenuto da parte di chi gli abbia venduto il bene oggetto di spoglio, in relazione all'interesse ad evitare eventuali pretese di garanzia per evizione, dato che siffatta garanzia può insorgere soltanto per domande altrui di contenuto petitorio" (Cass. n. 1094/1995).

Tale principio generale viene specificato nel senso che: nel codice vigente (ex art. 1483) l'evizione è configurabile solo quando la perdita della cosa sia effetto dell'accertamento «di un diritto fatto valere da un terzo sulla stessa» e che tale situazione non è ravvisabile nella perdita derivata dall'accoglimento di un'azione possessoria esercitata dal terzo. Invero la tutelabile del possesso mediante il provvedimento giurisdizionale di reintegrazione comporta soltanto l'accertamento dell'esistenza di una situazione di fatto, facente capo all'attore ed estrinsecazioni in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di un altro diritto reale, a prescindere dalla effettiva coincidenza con una situazione di diritto (ius possidendi) in capo all'attore stesso. Da ciò deriva che il giudicato formatosi nel giudizio possessorio non fa stato nel successivo giudizio petitorio. Ed è noto, al riguardo, che la ratio del divieto imposta dal comma 1 dell'art. 705 c.p.c. al convenuto nel giudizio possessorio di proporre giudizio petitorio, finché il primo giudizio non sia definito e la decisione non sia stata eseguita, risiede esclusivamente nell'esigenza del prioritario ripristino della situazione di fatto elisa o turbata, cui l'istituto della tutela possessoria è fin dalle sue origini storiche ispirata (spoliatus ante omnia restituendus) e non già in quella di evitare un contrasto tra giudicati. Poiché non può esistere un rapporto di connessione o di dipendenza tra il giudizio possessorio instaurato da un terzo nei confronti del compratore di una determinata cosa ed il giudizio petitorio eventualmente instaurato dallo stesso attore del giudizio possessorio o dal convenuto in tale giudizio, deve escludersi la configurabilità di un interesse del venditore ad intervenire nel primo giudizio (egli può ovviamente intervenire nel secondo, nel quale potrebbe essere chiamato a sensi dell'art. 1485 e 106 c.p.c.) come interventore autonomo (Cass. n. 4614/1989).

Irrilevanza della conoscenza dei vincoli da parte del compratore

Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476, conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. n. 5561/2015).

In altri termini, gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476, conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e, quindi, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto" (Cass. n. 20165/2005).

Il risarcimento del danno

In tema di liquidazione del quantum risarcibile, la misura del danno non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato ma deve avere per oggetto l'intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa restitutio in integrum — per equivalente o in forma specifica — del patrimonio leso.

Il rimedio apprestato dall'art. 1483, a favore del compratore per l'ipotesi in cui abbia subito, dopo la conclusione del contratto il vittorioso intervento rivendicativo o espropriativo del terzo, operando nei soli limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione (ristoro del c.d. interesse negativo), ha la funzione di eliminare lo squilibrio tra le rispettive attribuzioni patrimoniali delle parti conseguente alla obiettiva violazione dell'impegno traslativo gravante sul venditore, anche in mancanza di colpa di questi (invece necessaria ove il compratore richieda il risarcimento integrale dei danni comprensivo anche del c.d. interesse positivo (Cass. n. 18259/2015 ; Cass. n. 14431/2006; Cass. n. 3470/1994).

In altri termini, in caso di evizione totale, il diritto al risarcimento integrale del danno spetta soltanto se venga accertata in concreto la colpa del venditore in riferimento alla causa che ha determinato l'evizione, spettando altrimenti, nel caso di assenza di (dolo o) colpa, soltanto il diritto al risarcimento dell'interesse negativo (Cass. n. 14431/2006, secondo cui In tema di vendita, poiché la garanzia — sia quella per evizione che quella per vizi della cosa — ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall'inadempimento del venditore, tale rimedio, essendo rafforzativo e non sostitutivo di quello generale previsto per i contratti, opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto anche in mancanza di colpa del venditore).

La colpa del venditore, è, invece, necessaria allorché il compratore chieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche dell'interesse positivo), in relazione al quale opera la presunzione di carattere generale prevista dall'art. 1218 in tema di inadempimento contrattuale (Cass. n. 2369/1988; Cass. n. 792/1998). Lo stesso orientamento è seguito anche in materia di riscatto agrario (Cass. n. 3470/1994; Cass. n. 15754/2014).

L'azione risarcitoria proposta nei confronti del notaio rogante dall'acquirente di un immobile, contro cui erano state precedentemente trascritte domande giudiziali pregiudizievoli non rilevate dal notaio, non può essere respinta per mancanza della prova dell'effettiva perdita del bene. Vengono infatti in rilievo i principi in tema di evizione, per cui la perdita lamentata riguarda il diritto dominicale sul bene e non la sua disponibilità e l'azione è esperibile anche a fronte della mera minaccia di evizione, sempre che il diritto prevalente del terzo venga poi accertato o riconosciuto nei termini di cui all' art. 1485 c.c. , secondo comma. I principi relativi alla responsabilità del venditore si applicano anche in tema di determinazione del danno risarcibile dal notaio, poiché il suo inadempimento determina il medesimo danno da evizione totale (Cass. n. 1069/2022).

L'acquirente che subisca lo spossessamento del fondo per effetto del vittorioso esercizio del riscatto agrario da parte dell'avente diritto può agire nei confronti dell'alienante per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1483 c.c. (Cass. n. 9604/2023).