Codice Civile art. 1484 - Evizione parziale.

Differenze con altre garanzie

La garanzia per evizione (artt. 1483, 1484, 2921) e quella per l'esistenza di oneri o diritti reali o personali sulla cosa trasferita (art. 1489), si differenziano, oltre che per i distinti presupposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero nel caso di evizione totale o parziale, la garanzia non è esclusa dal semplice fatto che al compratore o all'aggiudicatario fosse nota l'esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evizione e sussiste sempre l'obbligo di restituire (o ridurre) il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata esclusa la garanzia.

Nell'ipotesi di cui all'art. 1489, invece, l'esperibilità dell'azione è subordinata alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall'esistenza di diritti non apparenti e non altrimenti noti al compratore o all'aggiudicatario (Cass. n. 3196/1973).

Per aversi evizione è necessario, quindi, che il compratore sia privato totalmente o parzialmente dell'oggetto venduto. L'art. 1484 non trova applicazione nelle ipotesi in cui ad essere inciso sia solo l'aspetto quantitativo della consistenza dell'oggetto trasferito.

Può darsi, osserva la dottrina, che si parli di evizione parziale anche nel caso di perdita di un diritto accessorio al diritto trasferito, del quale fosse stata presupposta l'esistenza nel contratto (Luminoso, 198) L'esempio classico è quello di una servitù attiva che acceda al bene compravenduto. La evizione del diritto di servitù, esplicatesi sul fondo servente e non su quello oggetto della vendita, è però ben distinguibile dall'emergere di oneri o diritti reali o personali che ineriscono la cosa trasferita e ne diminuiscono il libero godimento, fattispecie descritta dall'art. 1489.

Di conforto a questo approccio alla distinzione, sono: a) gli orientamenti manifestati dalla giurisprudenza nella ben più grave ipotesi di alienazione di immobile le cui potenzialità edificatorie siano totalmente o parzialmente compromesse (Cass. n. 1613/2003; Cass. n. 1352/1996), che è stata ricondotta all'art. 1489; b) le affermazioni sovente rese dalla Corte di Cassazione in tema di vendita di cosa costruita in violazione di limitazioni legali della proprietà, laddove l'applicazione della garanzia prevista dall'art. 1489, (in luogo di quella propria del paradigma dell'evizione) è stata ricollegata al fatto che fosse rimasta ferma la identità strutturale della cosa (Cass. n. 6402/1984; Cass. n. 1346/1977; Cass. n. 3504/1975); c) il significativo precedente costituito da Cass. n. 10523/2003, con il quale è stato ritenuto che concreta la fattispecie prevista dall'art. 1489, quella in cui il bene alienato si riveli inidoneo all'uso di abitazione per il quale era stato acquistato in presenza di una clausola del regolamento di condominio contrattuale, che vieti il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da cantina ad abitazione.

L'espropriazione per pubblica utilità

L'espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull'esistenza stessa del diritto, privando l'acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene.

Sul punto, i giudici di legittimità hanno ritenuto che possa costituire evizione anche l'espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. n. 28580/2013).