Codice Civile art. 1537 - Vendita a misura.Vendita a misura. [I]. Quando un determinato immobile [812] è venduto con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto [166 trans.]. [II]. Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto [1539] qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata. InquadramentoSe la vendita è fatta a misura piuttosto che a corpo è rilevante per entrambe le parti la determinazione esatta delle dimensioni e un'eventuale errore non è senza conseguenze. In particolare, se la misura è inferiore a quella pattuita, l'equilibrio si può ristabilire mediante riduzione del prezzo. Se, invece, l'immobile è più grande il compratore può perdere interesse all'acquisto, atteso che esso determina una sorta di «invasione» della sua sfera giuridica: si pensi, ad esempio, al fatto che le imposte dovute potrebbero essere maggiori; pertanto, in tal caso, ha la possibilità di recedere se l'eccedenza supera una certa soglia. PresuppostiLa vendita a corpo è caratterizzata dal riferimento all'immobile che ne costituisce l'oggetto considerato nella sua entità globale, cosicché il prezzo è stabilito con riguardo a quest'ultima indipendentemente dalle sue effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata nel contratto; in altri termini costituisce vendita a corpo e non a misura quella in cui il prezzo pattuito non abbia alcuna stretta relazione con l'estensione del fondo, ancorché essa sia stata indicata tra le parti nel contratto soltanto ai fini di una migliore identificazione del bene (Cass. n. 3985/1998). Pertanto da tali premesse deve conseguentemente ritenersi che l'art. 1538 è finalizzato soltanto a disciplinare la determinazione del prezzo e la sua eventuale rettifica qualora sussista uno scarto superiore o inferiore di un ventesimo tra la misura reale dell'immobile e quella contrattualmente indicata; se quindi la norma ora citata si limita a disporre che nelle vendite di immobili a corpo deve tenersi conto della superficie soltanto ai fini della eventuale diminuzione o integrazione del prezzo, è legittimo concludere che in tale ipotesi il giudice non è vincolato da specifici canoni di interpretazione o da prestabilite regole di giudizio quando si tratti di accertare ad altri fini l'effettiva estensione del bene oggetto di compravendita. Pertanto, nella vendita a corpo ex art. 1538 l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo ex art. 1537, e non ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto (Cass. n. 7720/2000). Differenza tra vendita a misura e vendita a corpoLa differenza tra vendita a corpo (articolo 1538 c.c.) o a misura (articolo 1537 c.c.) attiene unicamente all'influenza dell'estensione del bene sul prezzo pattuito, mentre non produce effetti in ordine all'individuazione della cosa compravenduta, per la quale l'indicazione dei confini ha funzione essenziale ove sia precisa e riscontrabile sul terreno. La distinzione, peraltro, diviene rilevante quando sia controversa tra le parti la prevalenza del criterio di riferimento costituito dalla indicazione di alcune determinate particelle catastali, ovvero di quello costituito dalla indicazione della misura complessiva della superficie del fondo venduto (Cass. n. 14592/2022). 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