Codice Civile art. 1579 - Limitazioni convenzionali della responsabilità.

Esclusione della operatività del patto

Il patto con cui si limita o si esclude la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (Cass. n. 19806/2013).

La norma in oggetto, all'interno del più ampio panorama delle obbligazioni, si pone pertanto in un rapporto di specialità rispetto a quanto previsto dall'art. 1229, comma 1, e dal quale si differenzia per ammettere, seppure in via implicita, anche l'esonero di responsabilità nei casi di colpa grave (Gabrielli-Padovini, 262).

Ad ogni modo, la disposizione dell'art. 1579, che sancisce l'inefficacia del patto di esonero della responsabilità del locatore per i vizi che rendono impossibile il godimento della cosa locata, si applica anche ai vizi conosciuti o riconoscibili dal conduttore, atteso che la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente art. 1578, escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo, solo nei casi in cui i vizi incidano parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, ed in cui possa, quindi, essere ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi (Cass. n. 3249/1993).

In secondo luogo, sempre con riferimento all'ambito di applicazione della clausola di esonero, i giudici di legittimità hanno ritenuto come valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per i vizi ignorati senza colpa dal locatore, anche nel caso in cui tali vizi si siano manifestati successivamente alla consegna del bene.

In altri termini, in relazione alla disciplina dell'art. 1579, che circoscrive l'inefficacia della clausola limitativa della responsabilità del locatore alle ipotesi in cui i vizi della cosa siano stati taciuti in mala fede dal locatore o ne rendano impossibile il godimento, è da ritenersi valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per vizi ignorati senza colpa dal locatore, e ciò anche quando i vizi abbiano a manifestarsi soltanto successivamente alla consegna della cosa (Cass. n. 16220/2002).

In particolare, quest'ultima fattispecie ha natura residuale rispetto alla malafede: infatti, dove sussista il dolo, l'inidoneità o meno dei vizi a rendere impossibile il godimento del bene non assume alcuna rilevanza. La legge ha così fissato i limiti di efficacia della relativa pattuizione, negando ogni forma di tutela giuridica al pactum de dolo non praestando.