Codice Civile art. 1583 - Mancato godimento per riparazioni urgenti.Mancato godimento per riparazioni urgenti. [I]. Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata [1584 2]. InquadramentoLa norma è volta a salvaguardare gli interessi del locatore alla restituzione di un bene integro e pone sul conduttore un sacrificio che dipende dal suo dovere di comportarsi secondo buona fede. Detenzione dell'immobile da parte del conduttore.Il conduttore, ancorché sia privato del godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde, sino a quando non sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione, la detenzione dell'immobile, che può pertanto tutelare anche da sé direttamente e immediatamente nei confronti del proprietario (Cass. n. 16136/2010; Cass. n. 9381/1995, secondo cui il conduttore non perde la detenzione della cosa locata che abbia posto a disposizione del locatore per il periodo necessario a compiervi delle riparazioni, sicché il locatore che rifiuti la restituzione della cosa commette spoglio; infatti il requisito della violenza non deve necessariamente consistere in una attività materiale, essendo sufficiente un comportamento finalizzato a togliere il possesso o ad impedirne l'esercizio contro la volontà del possessore, o del detentore qualificato). Tutele del conduttoreSe nel corso della locazione, per fatti sopravvenuti non imputabili al locatore, la cosa esiga riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, anche quando la realizzazione di tali interventi renda la cosa del tutto inabitabile, l'impossibilità della prestazione del locatore che ne deriva non determina di per sé lo scioglimento del contratto, spettando all'iniziativa del conduttore, in relazione al protrarsi nel tempo delle riparazioni o ad altre circostanze, di manifestare un interesse contrario alla prosecuzione del rapporto ed a riprendere il godimento del bene. Così, il conduttore, convenuto in giudizio per il pagamento del canone, allorché l'immobile locato versi, sia pure non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentirne il normale godimento pattuito, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento — ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti alla piena disponibilità del bene. La mancata utilizzazione della cosa locata durante l'esecuzione delle riparazioni da parte del locatore non implica, comunque, neppure un automatico diritto del conduttore al risarcimento del danno, diritto che può insorgere, per effetto della responsabilità contrattuale del locatore stesso (oltre che dell'eventuale concorrente responsabilità aquiliana del terzo appaltatore dei lavori), ove si dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto alle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita della disponibilità del bene, ricostruibile peraltro come inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata (Cass. n. 19181/2003). BibliografiaBarraso-Di Marzio-Falabella, La locazione, Padova, 1988; Barraso- DI Marzio-Falabella, La locazione, contratto, obbligazione, estinzione, Torino, 2010; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000; Carrato-Scarpa, Le locazioni nella pratica del contrato e del processo, Milano, 2010; Cuffaro-Calvo-Ciatti, Della locazione. Disposizioni generali. Artt. 1571-1606, Milano 2014; Gabrielli-Padovini, Le locazioni di immobili urbani, Padova, 2005; Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali, Padova, 2005. |
