Codice Civile art. 1587 - Obbligazioni principali del conduttore.

Utilizzo del bene locato.

L'art. 1587 stabilisce che il conduttore, nell'utilizzare il bene in corrispondenza alla destinazione contrattualmente pattuita o a quella che può ragionevolmente desumersi dalle circostanze, deve rispettare i canoni di diligenza del buon padre di famiglia.

Questa enunciazione non è altro che un richiamo più o meno mediato al principio generale sull'adempimento di cui all'art. 1176.

Tale obbligo, infatti, corredato dal conseguente divieto di effettuare innovazioni che mutino la destinazione e la natura del bene, è sempre operante nel corso della locazione, così da consentire al locatore di esigerne in ogni tempo l'osservanza, anche agendo direttamente nei confronti dell'inadempimento (Cass. n. 343/2001).

La violazione dell'obbligazione di diligenza nell'uso del bene locato costituisce perciò un inadempimento immediatamente valutabile, senza necessità di attendere la conclusione del contratto.

La giurisprudenza ha avuto modo di precisare meglio che l'obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato dal contratto o desumibile da altre circostanze e l'obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione consentono al locatore di agire nel corso del rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene locato, ma non possono legittimare una azione dopo la riconsegna dell'immobile per ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell'immobile realizzate dal conduttore nel corso della locazione (Cass. n. 10562/2007).

Ciò premesso, l'art. 1587, pone al primo posto tra le obbligazioni principali del conduttore quella di prendere in consegna la cosa ed utilizzarla con la diligenza del buon padre di famiglia utilizzandola per l'uso individuato nel contratto o altrimenti desumibile dalle circostanze, e quindi la colloca, nell'importanza ad essa ricondotta dal legislatore, anche prima dell'obbligo di pagare il corrispettivo nei termini convenuti.

Quanto al contenuto di questo obbligo, esso fa riferimento all'impegno che grava per legge sul conduttore di non alterare la destinazione della cosa, nel duplice senso di non alterarne le caratteristiche strutturali in modo tale che essa non possa più essere utilizzata come prima e non alterarne la destinazione utilizzandolo in modo diverso da quello convenuto con il locatore e contrario alla volontà di questi. In definitiva, la norma è volta ad evitare ogni forma di abuso, da parte del conduttore, nel godimento della cosa locata (Cass. n. 17066/2014).

L'art. 1587, comma 1, n. 1, nel sancire l'obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l'uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l'ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell'identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell'inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio (Cass. n. 10838/2007, nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito dichiarativa della risoluzione di un contratto di locazione avente ad oggetto una malga di proprietà della locatrice, che aveva rilevato la sussistenza dell'importanza dell'inadempimento della conduttrice nella condotta della stessa, che aveva proceduto all'installazione di una base di cemento con erezione di un'antenna alta 25 mt. e con interramento del cavo necessario allo zoccolo di nuova costruzione, determinando la rovina del manto erboso circostante, così procedendo ad un'utilizzazione del terreno assolutamente preclusa e realizzando, perciò, un fatto abusivo in grado di alterare il descritto equilibrio a svantaggio della locatrice).

Da quanto precede, pertanto, il conduttore è tenuto a restituire il bene oggetto della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto e tale obbligazione che sorge contestualmente alla accettazione della consegna della cosa stessa (Cass. n. 1972/2008), diviene attuale al momento dello scioglimento del rapporto di locazione, indipendentemente dalla causa che vi ha dato luogo. Detta obbligazione ha dunque carattere contrattuale ed è da ritenersi autonoma rispetto all'obbligo di conservazione di cui all'art. 1587, che pure fa capo al conduttore quale obbligazione principale scaturente dal contratto di locazione, in uno a quella del pagamento del prezzo della stessa.

Pagamento del canone di locazione

Il pagamento del canone costituisce la principale obbligazione che grava sul conduttore, la sospensione del pagamento dei canoni non è mai consentita ed integra un inadempimento contrattuale, fatta salva l'ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione (Cass. n. 261/2008: in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede; Cass. n. 8425/2006: in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460, si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in Presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore).

Si è altresì disposto che la tolleranza del locatore nel ricevere il pagamento, anziché presso il proprio domicilio ed in moneta avente corso legale, tramite bonifico bancario, non implica di per sé — salvo prova contraria a carico del conduttore — anche la tolleranza a ricevere la materiale disponibilità della somma oltre il termine contrattualmente pattuito per il versamento del canone (Cass. n. 11110/2015).

Peraltro, la disciplina in tema di imputazione del pagamento di cui all' art. 1193 c.c.  è applicabile solo a una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi a un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell' art. 1193 c.c.  e della stessa ratio che presiede alla risoluzione del contratto, altrimenti consentendosi al conduttore di sottrarsi alle conseguenze della mora (Cass. n. 27076/2022).

Sotto altro aspetto si è rilevato che In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'errore nella determinazione del canone a misura, che sia stato specificamente pattuito sia con riferimento alla base di calcolo, sia con riferimento al risultato finale, collocandosi nel momento della formazione della volontà negoziale, e non in quello dell'esecuzione del contratto, non legittima direttamente all'azione di ripetizione di indebito, trovando il pagamento della somma convenuta giustificazione nell'accordo contrattuale, il quale rimane valido ed efficace fino a quando il vizio del consenso non venga fatto valere con l'azione di annullamento e questa non trovi accoglimento (Cass. n. 20321/2019).

Nel caso in cui il contratto di locazione immobiliare in favore di due conduttori preveda che gli stessi siano tenuti a corrispondere solidalmente l'intero canone, il recesso di uno di essi (che non è subordinato al consenso dell'altro) non fa venir meno la soggezione del co-conduttore al pagamento dell'intero debito, indipendentemente dalla circostanza che egli abbia continuato ad occupare una sola porzione dell'immobile (Cass. n. 21051/2024).

Nella giurisprudenza di merito si è precisato che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'articolo 1584 c.c. (Trib. Napoli, 30 settembre 2024, n. 8288).