Codice Civile art. 1588 - Perdita e deterioramento della cosa locata.

Presunzione di colpa

Proprio con riguardo all'art. 1588, la giurisprudenza (Cass. n. 2619/2014) parla di una vera e propria presunzione di colpa in capo al conduttore, tanto che, al termine della locazione e all'atto della riconsegna dell'immobile, incombe proprio sul conduttore l'onere di dare piena prova sulla non imputabilità di ogni singolo danno riscontrato sul bene. A rendere ulteriormente gravosa una tale circostanza si aggiunga anche il fatto che il bene si presume come consegnato in buono stato all'inizio del rapporto, con l'unica esclusione dei danni causati dal suo normale utilizzo e dovuti all'ordinario deterioramento.

Alla luce di quanto visto pertanto, il conduttore potrà andare esente da responsabilità solo se riesce a dimostrare che la causa del danno, la quale deve comunque essere determinata e individuata, va ben oltre quella che è la sua sfera di controllo.

Per di più, il solo caso fortuito piuttosto che forza maggiore, di per sé considerati, non sono sufficienti a liberare il conduttore se, all'interno del contesto locativo, canoni di diligenza avrebbero consigliato (se non addirittura imposto) di predisporre accorgimenti ulteriori, proprio al fine di contrastare o quanto meno ridurre l'evento dannoso che, seppur raro, non fosse del tutto imprevedibile (Cass. n. 3999/1995).

A questo proposito è significativo ricordare che, poiché l'art. 1218 pone espressamente a carico del debitore la prova che l'inadempimento sia stato determinato da una causa a lui non imputabile, la sola allegazione generica e non circostanziata della sua diligenza non può considerarsi adeguata per dimostrare assenza di colpa, atteso il fatto che la stessa richiede la dimostrazione o dello specifico impedimento che ha reso impossibile la prestazione, ovvero la prova che, qualunque sia stata la causa, questa non possa essere in alcun modo imputabile al debitore (Cass. n. 15490/2008).

Prendendo a titolo esemplificativo il caso di perdita o deterioramento derivante da incendio, la Corte di Cassazione ha stabilito che la presunzione di colpa può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia imputabile al conduttore, onde in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia, della perdita o del deterioramento in questione rimane a suo carico (Cass. n. 25644/2010).

Pertanto, sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni (da incendio) riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum di responsabilità dimostrando in primo luogo di aver esercitato con la diligenza necessaria la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177, (il quale ultimo prevede che l'obbligo di consegnare una cosa prevede quello di custodirla fino alla consegna).

Da ciò segue che l'art. 1588, in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore (Cass. n. 11972/2010; Cass. n. 2250/2007; Cass. n. 17429/2006).

Alla prova di aver adempiuto gli obblighi di custodia a suo carico, si aggiunge, ai fini di dare la prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, la prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore (conformemente alla regola generale contenuta nell'art. 1218 c.c.). Una volta che si sia esclusa quindi una mancanza di diligenza del conduttore, affinché la sua responsabilità possa essere esclusa deve essere positivamente accertato che il fatto è addebitabile all'opera del terzo o comunque ad una causa esterna al conduttore individuata in concreto.

La prova liberatoria della responsabilità del conduttore passa attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè mediante l'individuazione e l'accertamento del fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l'incendio.

Inoltre, in tema di responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata, la posizione del terzo ammesso a qualunque titolo al godimento della cosa è equiparabile a quella del conduttore; ne consegue che l'art. 1588 c.c. va interpretato nel senso che il conduttore non è più responsabile quando detti eventi si configurano, rispetto al terzo tenuto ad osservare nel suo godimento lo stesso grado di diligenza del conduttore, come non dipendente da causa a lui imputabile (Cass . n. 23476/2018).

Si è precisato che Si è precisato che  nell'ipotesi di incendio della cosa locata cagionato da fatto del terzo, il conduttore, per andare esente dalla responsabilità ex art. 1588 c.c. , ha l'onere di provare di non aver ammesso il terzo, anche temporaneamente, all'uso o al godimento del bene, oppure di aver posto in essere tutte le misure idonee a prevenire il fatto medesimo (Cass. n. 22289/2023).