Codice Civile art. 1591 - Danni per ritardata restituzione.

Prova del maggior danno

In tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591, deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all'immobile è obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/2012).

Pertanto, per la configurabilità del maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex art. 1591, debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell'immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l'esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa (Cass. n. 22352/2014).

Si è comunque osservato che nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34, l. n. 392/1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, salvo che offra al locatore, con le modalità dell'offerta reale formale ex artt. 1216, comma 2, e 1209, la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento medesima, atteso il forte legame strumentale che lega le due prestazioni (Cass. n. 890/2016).

Danni risarcibili

L'art. 1453, facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223, dell'evento risolutivo. Tale pregiudizio si può individuare nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte (Cass. n. 530/2014). Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l'effettività della lesione dell'interesse del creditore all'esecuzione del contratto; il che comporta — nel caso di risoluzione della locazione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore — che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l'immobile riservandosene la disponibilità materiale.

Nella giurisprudenza non è mancata la tesi secondo la quale in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, non configura di per sé un danno da perdita subita, né un danno da mancato guadagno, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore — locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento (Cass. n. 27614/2014).

In considerazione di tale contrasto, la Sezione Terza ha disposto, ai sensi dell'art. 374, comma 2, c.p.c., la trasmissione del ricorso al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, in ragione della rilevanza nomofilattica della seguente questione in tema di locazione (ritenuta di massima di particolare importanza, già oggetto di contrasto e tale da potersi porre anche con riguardo ad altri contratti): se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, sia configurabile e, in caso positivo, in quali termini un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto (Cass. n. 31276/2023).

 In tema di fallimento, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela, ancorché il contratto di affitto del complesso aziendale sia cessato in data antecedente alla dichiarazione di fallimento, costituisce fonte di responsabilità extracontrattuale verso la concedente e il relativo credito risarcitorio, commisurato all'entità dei canoni convenuti, va riconosciuto in prededuzione ex art. 111, n. 1, l.fall. (Cass. n. 18289/2022).

Dal punto di vista processuale, si è precisato che a seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità, in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la condanna al pagamento dei canoni a scadere sia stata proposta “ab origine”, giacché l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere determina soltanto una modificazione quantitativa della medesima domanda originaria (Cass. n. 24819/2023).

Costituzione in mora del conduttore

Sul punto, è giurisprudenza ormai consolidata che la mora del conduttore decorra dalla data della scadenza legale o convenzionale del contratto, ovvero sia a seguito della vicenda estintiva del titolo autorizzante il godimento del bene (Cass. n. 26741/2006). Inoltre, la Cassazione ha ribadito anche che la costituzione in mora del conduttore — necessaria ai sensi dell'art. 1219 per gli obblighi risarcitori previsti dall'art. 1591 — si determina, tanto nel caso di risoluzione giudiziale del contratto (ex art. 1458 comma 1), sia nel caso di risoluzione di diritto (artt. 1456 e 1457) dalla proposizione della domanda, e non dall'accoglimento della stessa, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l'attore (Cass. n. 27215/2014).

La costituzione in mora del conduttore — necessaria (art. 1219) per gli obblighi risarcitori previsti dall'art. 1591. — si determina, sia nel caso di risoluzione giudiziale del contratto (art. 1458, comma 1), sia nel caso di risoluzione di diritto (artt. 1456 e 1457) dalla proposizione della domanda, e non dall'accoglimento — per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l'attore — per cui, ai predetti fini, non rileva la natura costitutiva o dichiarativa della pronuncia (Cass. n. 10115/1997; Cass. n. 16110/2009).

In ogni caso, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220, un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375, non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi (Cass. n. 21004/2012).