Codice Civile art. 1594 - Sublocazione o cessione della locazione.

Natura derivata del contratto di sublocazione

La natura di contratto derivato o di subcontratto della sublocazione comporta che la sorte di quest'ultima dipende da quella del contratto di locazione e che, quindi, la sublocazione non può sopravvivere al contratto principale (o contratto base), di modo che non può configurarsi la cessione dei contratti di sublocazione una volta venuto meno, a seguito dell'operato recesso, secondo la tesi proposta dallo stesso ricorrente, il rapporto principale, locazione (Cass. n. 13657/2014).

La subconduzione, pertanto, comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione.

La sentenza, pertanto, pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore — sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. n. 11324/1998) e tale principio discende dal principio resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis (Cass. n. 5053/1994).

Violazione del divieto di sublocazione

La violazione del divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione, ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455, da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del caso concreto (Cass. n. 16111/2010).

Sublocazione di immobili ad uso diverso

La l. n. 392/1978, art. 36, in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 27, dispone che il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l'avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell'immobile in cui è esercitata l'attività economica come uno degli elementi dell'azienda, ad essa funzionalmente collegato (Cass. n. 685/2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell'art. 2558 (Cass. n. 7686/2008; Cass. n. 2491/2009), o della l. n. 392/1978, art. 36, se ritenuto sottospecie (Cass. n. 9486/2007).

Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità, l'art. 36 l. n. 392/1978 (legge sull'equo canone), non prevede che, in caso di cessione o di affitto di azienda relativi ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, si produca l'automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda. La successione, infatti, è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell'azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessità, in tale seconda ipotesi, del consenso del locatore, in deroga all'art. 1594 (Cass. n. 15700/2010; Cass. n. 15733/2010; Cass. n. 2491/2009).