Codice Civile art. 1597 - Rinnovazione tacita del contratto.

Caratteri della rinnovazione tacita

Nei casi in cui il locatore abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione tacita non può desumersi da un manifestazione tacita di consenso alla permanenza del locatario nell'immobile locato, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. n. 10946/2003; Cass. n. 14810/2004; Cass. n. 5464/2006). In altri termini la permanenza del conduttore nel bene locato ha valenza differente a seconda che sia stata data o meno la disdetta alla scadenza contrattuale; in tale seconda ipotesi, essendovi già una manifestazione di volontà del locatore volta alla risoluzione contrattuale, la volontà di rinnovare il contratto deve essere manifestata, se non espressamente, con comportamenti di segno univoco (Cass. n. 8159/1995), quali certamente non sono né la percezione dei canoni per i periodi di occupazione dopo la scadenza contrattuale né il mancato esercizio dell'azione di rilascio, anche per un periodo di tempo considerevole dopo detta scadenza (Cass. n. 269/1998; Cass. n. 9698/1998).

In altri termini (Cass. n. 27731/2005) per cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine; e nemmeno dal pagamento e dall'accettazione dei canoni, ovvero dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio. Occorre infatti che queste circostanze siano qualificate da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto, rinuncia nella specie contraddetta dall'ampio contenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti (Cass. n. 4679/2016; Cass. n. 2234/2014).

La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non può, pertanto, ravvisarsi come nella specie una tacita volontà di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l'atto di intimazione (Cass. n. 5464/2006).

In conclusione, secondo un'interpretazione condivisa, il semplice fatto della permanenza del conduttore nell'immobile, però, non vale a realizzare la fattispecie della rinnovazione, essendo necessario un concorde comportamento di entrambe le parti, dal quale desumere la loro implicita, ma inequivoca, volontà di mantenere in vita il rapporto locativo (Cass. n. 13886/2011; Cass. n. 22734/2012).

Differenze tra rinnovazione e novazione

La rinnovazione si differenzia dalla novazione della locazione, che presuppone il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, a norma dell'art. 1230, e deve essere connotata dall'inequivoca manifestazione dell'intento novativo delle parti, nonché dal loro comune interesse all'effetto estintivo e costitutivo.

Animus e causa novandi sono requisiti, ovviamente, estranei alla rinnovazione tacita della locazione, la quale si concreta nella conclusione di un nuovo contratto, e non nella semplice proroga di quello originario, mentre le sole garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti dal contratto rinnovato (Cass. n. 11830/2013).