Codice Civile art. 1614 - Morte dell'inquilino.

Disciplina dettata dalla l. n. 392/1978

La successione del contratto di locazione di immobile urbano destinata all'uso di abitazione è disciplinata esclusivamente dall'art. 6 l. n. 392/1978, secondo cui, in caso di morte del conduttore, gli succedono il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini abitualmente conviventi nonché il convivente more uxorio.

In mancanza di persone aventi diritto a succedere nella locazione ai sensi della predetta norma, il rapporto si estingue, non trovando applicazione, in via sussidiaria, l'art. 1614, dato che la successione nel contratto della locazione abitativa ha una disciplina nuova e diversa rispetto a quella precedente del codice civile, attraverso la individuazione nei conviventi dell'unica categoria di successibili.

Sul tema, la giurisprudenza di legittimità esprime ormai da tempo l'indirizzo costante della inapplicabilità della norma codicistica in rapporto alla tipicità della locazione abitativa, che giustifica la tipicità della relativa disciplina successoria (Cass. n. 11328/1990; Cass. n. 4767/1992; Cass. n. 3074/1995; Cass. n. 8967/1998; Cass. n. 10034/2000).

Deve, pertanto, ritenersi che l'erede non convivente — mentre risponde, secondo i principi generali, delle obbligazioni scadute al momento dell'avvenuta successione e già non soddisfatte dal suo dante cause, tra esse anche quelle relative al rapporto di locazione estinto con la morte del conduttore — per il resto, quanto all'immobile locato, non subentra nella detenzione qualificata del conduttore defunto, ma viene a trovarsi con la res locata nella relazione di mero fatto di detenzione precaria, che, comunque, gli deriva dalla sua qualità di successore del defunto e che, facendone un occupante senza titolo, rende esperibile nei suoi confronti l'azione del rilascio (Cass. n. 6965/2001).

In particolare, l'erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione), quegli è un detentore precario della res locata al de cuius, sicchè nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale (Cass n. 26670/2017).