Codice Civile art. 1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

La provvigione nei contatti condizionali

La norma trova applicazione non solo nel caso di condizione sospensiva, ma estensivamente anche in relazione alle cd. condizioni improprie come nell'ipotesi in cui:

- la vendita sia condizionata all'insistenza di vincoli nel piano regolatore sul terreno venduto (Cass. III, n. 5463/1978);

- il contratto sia stato concluso dal falsus procurator e non sia ancora avvenuta la ratifica da parte del dominus (Cass. III, n. 3076/1998);

- la condizione sia legata alla necessità di un'autorizzazione amministrativa (Cass. III, n. 7332/2009).

La S.C. ha altresì ritenuto che l'atto di vendita a terzi di un fondo, in ordine al quale il coltivatore affittuario può esercitare il diritto di riscatto ai sensi dell'art. 8 l. n. 590/1965, deve considerarsi sottoposto alla «condicio iuris» negativa dell'esercizio di detto diritto potestativo e che, pertanto, il diritto del mediatore alla provvigione nascente da tale contratto sorge soltanto al momento in cui la condizione sospensiva negativa si avvera (Cass. III, n. 1092/1979).

Anche nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione (Cass. II, n. 20192/2019).

La provvigione nei contratti invalidi

Il diritto del mediatore alla provvigione rimane integro nell'ipotesi in cui il contratto principale sia annullabile o rescindibile, sempre che egli non abbia conosciuto la causa di invalidità (Cataudella, 11).

La giurisprudenza ha ritenuto sussistente il diritto del mediatore alla provvigione nelle ipotesi di:

- contratto preliminare di cosa altrui in quanto tale tipo di contratto non è né nullo né annullabile, determinando unicamente l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà (Cass. III, n. 6827/2001).

Lo ha invece escluso nell'ipotesi:

- contratto preliminare di compravendita annullabile per essere stato stipulato dall'esercente la potestà anche in nome e per conto del figlio minore senza la necessaria autorizzazione del giudice tutelare ex art. 320, comma 3 (Cass. III, n. 7067/2002).

Con riferimento ai contratti simulati, la dottrina distingue a seconda se il mediatore sia o meno partecipe alla simulazione.

Nel primo caso, se la simulazione è assoluta, si ritiene che non potendosi sostenere che vi sia stata conclusione dell'affare nulla è dovuto al mediatore, mentre se si tratta di simulazione relativa la provvigione è dovuta e va commisurata al negozio dissimulato.

Nel secondo caso il mediatore ha invece diritto alla provvigione in quanto, dovendosi considerare terzo di buona fede, a lui non sarebbe opponibile la simulazione ai sensi dell'art. 1415 (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 148).

Nel medesimo senso si è orientata la giurisprudenza che ha ritenuto che la simulazione assoluta del contratto non è opponibile al mediatore estraneo all'accordo simulatorio al fine di escludere il suo diritto alla provvigione (Cass. III, n. 1153/1973).

La provvigione nei contratti nulli

L'ipotesi di nullità del contratto intermediato, ai fini della provvigione, non è contemplata specificamente dal legislatore.

Parte della dottrina ritiene che il disposto dell'art. 1757 sia applicabile anche nell'ipotesi di nullità del contratto intermediato (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 139).

La giurisprudenza, invece, sostiene che non può riconoscersi diritto alla provvigione qualora l'affare concluso dalle parti consista in un contratto nullo (Cass. III, n. 18779/2005).

Mette conto evidenziare che la S.C. ha statuito che, poiché la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 l. n. 47/1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, il mediatore ha diritto alla provvigione anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, essendosi comunque costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (Cass. III, n. 28456/2013).