Codice Civile art. 2562 - Affitto dell'azienda.

Generalità

Nell'ipotesi di impresa attiva solo in determinati periodi dell'anno (nella specie: attività alberghiera stagionale) bene e ipotizzabile la fattispecie dell'affitto di azienda anche se il godimento dei beni costitutivi dell'azienda venga ceduto nel periodo di inattività dell'organismo produttivo, quando, cioè, i rapporti di lavoro ad esso inerenti siano risolti o sospesi e quando non avvenga attualmente la prestazione di beni o di servizi in favore della clientela, sempreché il complesso di beni, temporaneamente inattivo, abbia l'intrinseca potenzialità alla produzione di beni o servizi e le parti contraenti abbiano considerato come oggetto del contratto non la semplice somma dei beni destinati al futuro Esercizio dell'impresa, ma l'insieme degli elementi costitutivi di un complesso organico, funzionalmente coordinati e intrinsecamente idonei alla gestione dell'università aziendale (Cass. n. 3969/1978). L'art. 1590, a norma del quale il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo dovuti all'uso della cosa in conformità al contratto, esprime un principio di carattere generale applicabile anche al contratto di affitto di azienda, che comporti il godimento di un immobile (Cass. n. 7942/1991). Il rapporto di affitto avente ad oggetto un'azienda organizzata su un bene demaniale dato in concessione all'affittante, non intercorre tra l'ente concedente e l'affittuario, ma tra quest'ultimo e l'affittante, il quale, ai sensi dell'art. 1590, ha diritto di ricevere, al termine del rapporto, gli impianti nelle condizioni in cui li aveva consegnati, salvo il deterioramento derivante dall'uso, e pertanto, in caso di danneggiamento, può pretendere il risarcimento dall'affittuario, il quale è tenuto a mantenere in buono stato i beni destinati all'esercizio dell'azienda (Cass. n. 7532/2009). Ricorre l'affitto d'azienda quando oggetto del contratto sia il complesso unitario di tutti i beni, mobili ed immobili, materiali ed immateriali, concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi; si ha, invece, locazione di immobile quando questo sia stato specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati fra loro da un vincolo che li unifichi ai fini produttivi. L'indagine sulla ricorrenza in concreto dell'una o dell'altra figura va condotta interpretando, da un lato, la comune intenzione delle parti contraenti e avendo riguardo, dall'altro, all'obbiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto ed il relativo apprezzamento del giudice del merito non è censurabile in Cassazione se immune da vizi logici e errori giuridici (Cass. n. 6572/1983).

Inoltre si è precisato che il principio della c.d. insolvenza "statica" secondo cui, allorquando la società è in stato di scioglimento e quindi di liquidazione, la valutazione del giudice, ai fini dell'applicazione dell'art. 5 l.fall., deve essere diretta unicamente ad accertare se gli elementi attivi del patrimonio sociale consentano di assicurare l'eguale ed integrale soddisfacimento dei creditori sociali, è applicabile unicamente per le società in stato di scioglimento e liquidazione e non anche per le società che abbiano concesso in affitto l'azienda, per le quali invece vale il generale principio secondo cui lo stato di insolvenza deve essere desunto dall'impossibilità dell'impresa di continuare ad operare proficuamente sul mercato (Cass. n. 32280/2022).

Affitto d'azienda e locazione di immobile

Il criterio discretivo tra locazione di immobile ad uso non abitativo e affitto d'azienda è fondato, rispettivamente, sulla valenza assorbente ed esclusiva dell'immobile nel primo caso e, viceversa, sulla sua considerazione funzionalmente paritaria e complementare con gli altri beni organizzati per l'azienda, nel secondo caso (Cass. n. 10106/2000). La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell'affitto di azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario (Cass. n. 9354/2002). La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene — l'immobile concesso in godimento — che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo (nella specie, relativa ad un'azienda per la somministrazione di bevande alcoliche, le parti avevano stipulato un contratto di affitto di azienda e altro di locazione di immobile, sostituiti nel 1993 da unico contratto d'affitto di immobile e d'azienda, con l'aggiunta, successivamente, della locazione di altre due stanze dell'immobile e la pattuizione, nel 1998, di una proroga annuale del contratto del 1993; la S.C., in applicazione dei principi soprariportati, ha cassato la sentenza di merito che, sancendo diverse scadenze per l'affitto di azienda e per la locazione delle due stanze, aveva diversificato i regimi negoziali e spezzato il vincolo di funzionalizzazione dell'immobile, omettendo di svolgere una duplice indagine, di natura oggettiva, sulla sussistenza di un complesso di beni organizzati, e di natura soggettiva, sulla volontà delle parti di dare e prendere in locazione il complesso dei beni unitariamente considerati) (Cass. n. 5989/2007). La locazione di immobile a destinazione alberghiera si differenzia dall'affitto di azienda alberghiera perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene — l'immobile concesso in godimento — che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, senza che possa considerarsi sufficiente ad escludere la configurabilità dell'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi — potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti — o che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma (ricavabile dal combinato disposto dei commi primo e terzo dell'art. 2558) sul trasferimento automatico degli stessi. (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, in base ad una corretta interpretazione del contenuto contrattuale ai sensi dell'art. 1363, aveva ravvisato un affitto di azienda nella convenzione intercorsa tra le parti, desumibile soprattutto dalla conservazione della denominazione originaria a norma degli artt. 2561 e 2652, dall'obbligo assunto dall'utilizzatore di mantenere efficienti l'organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa «per salvaguardare i beni aziendali unitariamente considerati», oltre che da quello di non modificare la destinazione dell'azienda con l'unica facoltà di utilizzare l'albergo per gli anziani) (Cass. n. 12543/2009). La sublocazione di un immobile, che venga pattuita contestualmente ed in via strumentale all'affitto dell'azienda in esso esercitata, investe un bene che e parte integrante ed indispensabile della azienda medesima, e, pertanto, integra un rapporto non suscettibile di vicende diverse ed autonome rispetto all'affitto. Ne consegue che il sublocatario-affittuario non può invocare, al fine di conseguire una proroga della sublocazione oltre la data di cessazione dello affitto, le norme vincolistiche che operano per le locazioni e sublocazioni di immobili urbani, ma non anche per gli Affitti di aziende e neppure la violazione dell'art 5 l. n. 19/1963 sulla tutela dell'avviamento commerciale, trattandosi di norma destinata a regolare i diversi rapporti tra locatore e conduttore dell'immobile. (Cass. n. 6052/1979). Nell'affitto di azienda l'oggetto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati per l'esercizio dell'attività imprenditoriale, cosicché l'immobile è considerato come uno dei beni aziendali, sia pure principale, in rapporto di complementarità e di interdipendenza con gli altri (aspetto dinamico del bene), mentre nella locazione d'immobile con pertinenze l'oggetto del contratto è l'immobile stesso considerato nella sua specificità e individualità giuridica, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a scopi produttivi (aspetto statico del bene) (Cass. n. 5986/1998).

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione, mentre nell'affitto di azienda l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario (Cass. n.  23851/2019).

Cessazione del rapporto

Verificatasi la scadenza del contratto di affitto dell'azienda, la questione della successione necessaria del locatore nei rapporti di lavoro in corso non può essere invocata dall'affittuario per sottrarsi all'adempimento dell'Obbligo di riconsegna della cosa locata, non essendo legittimato l'affittuario, ma solo il prestatore di lavoro, a pretendere l'osservanza del disposto dell'art. 2112 ove il locatore non vi si conformi (Cass. n. 5446/1984). La determinazione dell'indennizzo per le merci da restituire in dipendenza di un rapporto di affitto di azienda nullo (condictio indebiti) deve basarsi sul prezzo di costo, eventualmente da rivalutare, e non già in base al prezzo di vendita al pubblico, poiché ciò comporterebbe un'ingiusta locupletazione dell'avente diritto alla restituzione corrispondente al plusvalore derivante dalla attività commerciale organizzata del debitore (Cass. n. 5287/1980).