Codice Civile art. 2651 - Trascrizione di sentenze.InquadramentoNel meccanismo pubblicitario della trascrizione le sentenze vengono in rilievo all'interno del sistema codicistico nella misura in cui possono incidere sulle situazioni giuridiche indicate dall'art. 2643. In effetti, si riscontrano sentenze che: (i) determinano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati dall'art. 2643 (v. sub art. 2643, n. 14); (ii) incidono su atti trascritti o iscritti (art. 2655); (iii) accertano l'acquisto o l'estinzione di diritti reali per usucapione, prescrizione o in altro modo non soggetto a trascrizione (art. 2651). Secondo la dottrina tradizionale la trascrizione disciplinata dalla norma in commento integra un'ipotesi di pubblicità notizia (Gazzoni, 243) la cui funzione risiede nella tendenza a far risultare il più possibile, tutti i mutamenti della condizione giuridica di certi beni, qualunque sia la loro causa (Natoli, 154). Dal punto di vista degli effetti, quindi, l'art. 2651 si sottrae al meccanismo di cui agli artt. 2644 e 2650 (previsto per la trascrizione degli atti indicati nell'art 2643). Pertanto, essa è diretta a dare pubblicità all'avvenuta modificazione del diritto reale derivante da un fatto giuridico e non dalla volontà della parti di talché, non producendo la stessa alcun effetto di natura sostanziale, l'estinzione o l'acquisto del diritto sono opponibili ai terzi a prescindere dalla loro trascrizione. Anche la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 ha funzione di mera pubblicità notizia ed è, quindi, priva d'efficacia sostanziale (Cass. II, n. 2717/1982). La sentenza di accertamento dell'usucapioneDeve formare oggetto di trascrizione la sentenza da cui risulti l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. La dottrina ritiene che la sentenza che accerti l'usucapione di un diritto vada trascritta tanto se si tratta di usucapione ordinaria, quanto se si tratta di usucapione abbreviata, trascrivendosi, in quest'ultimo caso contro il dominus (Gazzoni, 258). La giurisprudenza ha stabilito che titolo per la trascrizione è esclusivamente la sentenza di accertamento dell'intervenuta usucapione; viceversa non è titolo idoneo alla trascrizione il verbale di conciliazione di cui all'art. 11 d.lgs. n. 28/2010 (Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali). In particolare poiché ai sensi della disposizione normativa testé citata possono essere trascritti solo i verbali che contengono accordi con i quali si conclude uno dei contratti di cui all'art. 2643, il verbale di conciliazione che accerta l'usucapione, non producendo alcun effetto traslativo, modificativo, costitutivo o estintivo di diritti reali ma avendo solo valore di accertamento, non rientra nell'ambito applicativo della norma in esame (Trib. Roma sez. V 22 luglio 2011). Per potersi procedere alla trascrizione della sentenza de qua è necessario compilare la nota di trascrizione con tutte le indicazioni previste ex lege (art. 2659), fra cui, in particolare, i dati catastali dell'immobile. Il conservatore può dunque rifiutarsi di ricevere le note non complete (art. 2674). Giova però precisare che le indicazioni di cui all'art. 2659 devono essere contenute nelle note e non già nei titoli (Cass. II, n. 16853/2005). Effetti della trascrizione della sentenza di usucapione Come anticipato, per ciò che concerne gli effetti della sentenza di usucapione prevista dall'art. 2651,dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che essa integri una mera pubblicità notizia. La stessa quindi non influisce sulla continuità delle trascrizioni e non rileva neppure ai sensi dell'art. 2644. Il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione trova sempre composizione, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, considerato che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa (Cass. II, n. 8590/2022). Risulta importante precisare che l'art. 2644 non trova applicazione solo nel caso in cui sussista un conflitto tra acquirente a titolo derivativo ed acquirente per usucapione dello stesso diritto; viceversa, se il conflitto riguarda diritti diversi, esso andrà risolto applicando gli ordinari principi. Così in particolare, in tema di prelazione agraria è stato deciso che nel conflitto tra l'acquirente del fondo e colui che esercita il riscatto del fondo stesso assumendosi di essere il proprietario per usucapione di quello confinante, prevale il primo se la sentenza che accerta l'avvenuta usucapione è trascritta successivamente alla trascrizione della vendita (Cass. III, n. 8650/1994). In tali ipotesi secondo la dottrina (Corsini, 2607) si torna al principio previsto dall'art. 2644 (la pubblicità della sentenza dalla quale risulti l'avvenuta usucapione perde i caratteri della pubblicità notizia per acquisire le prerogative della pubblicità dichiarativa). In conformità alla natura di pubblicità notizia della trascrizione in esame, la Suprema Corte, anche con riferimento al conflitto tra usucapione ed esecuzione forzata, ha ritenuto non applicabile l' art. 2644 poiché, dovendosi qualificare l'acquisto del bene in seguito ad aggiudicazione come a titolo derivativo (Cass. II, n. 27/2000), vale il principio in forza del quale chi acquista a titolo originario prevale a prescindere dalla trascrizione del suo acquisto (Cass. II, n. 15503/2000). Si può quindi in sintesi affermare che la trascrizione della sentenza risulta del tutto irrilevante per l'usucapiente: anche nell'area della trascrizione si conferma la natura sostanziale dell'usucapione. Nello specifico può dirsi che l'art. 2651 regola un caso di trascrizione che non muta in nessun modo la posizione sostanziale dell'usucapiente (D'Orazi, 90) Le sentenze di estinzione per prescrizioneLa dottrina (Gazzoni, 266) ha correttamente evidenziato l'imprecisa formulazione dell'art. 2651 laddove nel rinviare all' art. 2643 n.1, sembra far riferimento alla prescrizione del diritto di proprietà. Come noto, tale diritto non si estingue per prescrizione; lo stesso si perde ai sensi dell' art. 948 qualora sia maturata l'usucapione da parte di un terzo. In ogni caso, però, è solo quest'ultimo accertamento che, se avvenuto con sentenza, potrà essere oggetto di trascrizione (e non già l'estinzione del diritto di proprietà). Secondo parte della dottrina i fatti estintivi diversi dalla prescrizione non sarebbero inclusi nella disposizione in commento (Ferri, Zanelli, 294; Natoli, 156; Triola, 149). Circa i diritti reali di godimento, infatti, si sa che si estinguono per effetto del non uso protratto per venti anni (art. 954 ultimo comma; art. 970; art. 1104, n. 1; art. 1073). Tale estinzione per non uso, cui corrisponde una riespansione della proprietà gravata dal diritto reale estinto, costituisce un mutamento che ha effetto a prescindere dalla trascrizione delle sentenza che ne accerta il verificarsi. L'estinzione per confusione dei diritti reali limitati, invece, non è sottoposta a trascrizione neppure se accertata con sentenza. Altri acquisti a titolo originarioGli altri modi di acquisto di diritti reali, diversi dall'usucapione, che devono essere resi pubblici con il sistema della trascrizione, sono l'accessione, l'avulsione, il mutamento del letto di fiumi e torrenti e la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia (Gazzoni, 258). Non vi rientra l'occupazione in buona fede, nella costruzione di un edificio, di porzione di fondo attiguo (art. 938), atteso che tale occupazione non costituisce un modo di acquisto della proprietà, essendo l'acquisto stesso l'effetto non dell'occupazione, ma di un successivo provvedimento dell'autorità giudiziaria (Ferri, 221) L'articolo in esame contempla, quindi, la sola estinzione per prescrizione. BibliografiaAsaro, Colletti, Recco, La trascrizione: La giurisprudenza di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa, Milano, 2011; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000, 528; Bianca, L'atto di destinazione: problemi applicativi, in Atti del Convegno su Atti notarili di destinazione dei beni: art. 2645-ter c.c., Milano, 19 giugno 2006; Bianca, Il nuovo art. 2645-ter. 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