Codice Civile art. 2659 - Nota di trascrizione (1).Nota di trascrizione (1). [I]. Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; (2) 2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo; 3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza; 4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall'articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione (3). [II]. Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione [2665]. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto. (1) Articolo così sostituito dall'art. 1 l. 27 febbraio 1985, n. 52. (3) L'art. 17, l. 11 dicembre 2012, n. 220, ha aggiunto, in fine al numero 1 del primo comma, le parole «Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale». Tale modifica è entrata in vigore il 18 giugno 2013. (3) Numero così sostituito e successivamente così modificato, in sede di conversione, dall'art. 3 2 d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, conv., con modif., nella l. 28 febbraio 1997, n. 30. InquadramentoL'articolo in commento specifica le indicazioni che deve essere contenute nella nota di trascrizione, onde consentire di individuare senza possibilità di equivoci e di incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia rivolta. La trascrizione non ammette deroghe e non può trovare equipollenti, né nella conoscenza che il terzo abbia conseguito di fatto, né nella circostanza che i patti risultino direttamente dal contenuto degli atti; pertanto, il terzo non è tenuto a compiere indagini sul contenuto del documento esibito per la trascrizione, ma deve essere posto in grado di rilevare dalla stessa nota trascritta quale sia la natura e il contenuto dell'atto reso pubblico. Inesattezze ed omissioni della nota di trascrizione non determinano l'invalidità della trascrizione, eccetto che inducano incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui si riferisce l'atto trascritto; in tal modo, il legislatore ha inteso dare ad esse rilievo invalidante soltanto quando determinino una inidoneità della nota all'individuazione dell'atto da trascriversi nei suoi profili personali e oggettivi. La nota di trascrizioneLa disposizione in commento, sostituita dall'art. 1 l.n. 52/1985 dispone che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al Conservatore dei Registri Immobiliare, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale. Con la predetta modifica legislativa è stato introdotto un sistema di elaborazione automatica nelle Conservatorie dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del territorio). All'art. 17 tale legge stabilisce che le note di trascrizione o di iscrizione di cui agli artt. 2659, 2660 e 2839 debbono essere redatte su modelli a stampa, conformi a quelli approvati con decreto ministeriale; che apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al comma precedente, per ogni formalità di annotazione. Si segnala che, ai fini della validità della trascrizione, non è richiesto nella nota l'uso di particolari formule sacramentali (De Lise, 12). Tra le novità più rilevanti va segnalata la possibilità di trascrizione anche a favore o contro società semplici e associazioni non riconosciute e l'obbligo di indicare il regime patrimoniale della famiglia. Nel silenzio della legge, la norma si ritiene applicabile anche ai comitati (Padovini, 809). Le associazioni non riconosciute devono indicare nella note le generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Nella pratica, la trascrizione avviene innanzitutto con l'invio, per via telematica, del modello unico informatico di cui al d.lgs. n. 463/1997 e al d.P.R. n. 308/2000 all'Agenzia delle Entrate e all'Agenzia del territorio. Tale adempimento, tuttavia, non costituisce esecuzione della formalità, la quale si perfeziona solo con la presentazione del titolo e della nota cartacei alla Conservatoria che, successivamente, provvede a richiamare il file già acquisito e procede, se non riscontra irregolarità, all'accettazione della formalità. L'art. 63 l. n. 69/2009 ha novellato la l. n. 52/1985 inserendo l'art. 19-bis, ai sensi del quale le annotazioni nei pubblici registri immobiliari relative a trascrizioni, iscrizioni e annotazioni sono eseguite, a tutti gli effetti di legge, mediante l'inserimento dei dati relativi alle domande di annotazione negli archivi informatici delle conservatorie dei registri immobiliari. Pertanto, se la formalità originaria è già inserita nell'archivio informatico dell'ufficio, non sarà necessario eseguire l'annotazione in calce alla nota originale cartacea, ma sarà sufficiente il mero inserimento elettronico dei dati relativi alla domanda di annotazione. Funzione e contenuto della notaLa nota costituisce l'oggetto immediato della trascrizione e il suo contenuto viene riportato nel registro particolare delle trascrizioni. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la nota sia l'unico documento attraverso il quale la pubblicità si realizza, e che, pertanto, ad essa dovrà farsi riferimento per stabilire la misura della pubblicità stessa e dell'opponibilità ai terzi dei fatti pubblicizzati. Quindi, le indicazioni riportate nella nota devono consentire di individuare con certezza, gli estremi del negozio e i beni ai quali si riferisce, nonché l'essenza o la natura del diritto che si è inteso trasferire o costituire. Tali elementi non possono essere attinti dai titoli depositati con la nota. Tale affermazione viene fatta discendere dal principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo al nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa (Cass. I., n. 8964/2000). In effetti, a seconda di chi sia il soggetto che prende l'iniziativa di chiedere l'attuazione della pubblicità immobiliare, sono stati individuati (Pugliatti, 347) due profili di responsabilità: un'autoresponsabilità, se si tratta dello stesso soggetto interessato rispetto al proprio interesse, ed un'eteroresponsabilità (con effetti risarcitori degli eventuali danni), laddove si tratti di un terzo (notaio; rappresentante legale; conservatore) agente nell'interesse non proprio. Circa l'efficacia probatoria della nota, si riferisce che la stessa non costituisce, di per sé, valida fonte di prova circa il contenuto del titolo cui si riferisce, ma solo uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento (Cass. II, n. 10064/2002). La prima indicazione obbligatoria da inserire riguarda i soggetti, siano essi persone fisiche siano essi persone giuridiche. Per le associazioni non riconosciute e le società devono essere inserite anche le generalità dei soggetti che li rappresentano in base allo statuto. Per le persone fisiche coniugate occorre indicare anche il regime patrimoniale. L'onere di indicare il titolo si assolve con l'indicazione del negozio giuridico oggetto dell'atto e di eventuali patti aggiunti o condizioni aventi efficacia reale (Oberto, 80). Per i condominii, la norma come modificata dall'art. 17 l. n. 220/2012 prevede con decorrenza dal 18 giugno 2013 l'indicazione dell'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale. Riguardo al comma 1 n. 2 la giurisprudenza di legittimità (Cass. III n. 21024/2016) ha chiarito che vanno trascritte con indicazione specifica del contenuto le clausole che limitano reciprocamente i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive ( in un caso di divieto di adibizione delle unità immobiliari a bed & breakfast) essendo insufficiente un mero rinvio al regolamento condominiale) trattandosi di servitù atipiche. Il comma 2 dell'articolo prevede di fare menzione, nella nota, della condizione sia sospensiva che risolutiva. Non risulta chiarito quale sia la conseguenza della mancata indicazione dell'elemento accidentale. In dottrina e in giurisprudenza si afferma che la conseguenza non dovrebbe consistere nella nullità della trascrizione ma nella semplice inopponibilità della condizione al terzo (Triola, 325; Cass. n. 2005/1965). Va infine evidenziato il n. 4 del comma 1 dell'articolo in esame il quale è stato dapprima riformato ad opera dell'art. 3, comma 2, d.l. n. 669/1996 e poi ulteriormente modificato in sede di conversione del detto decreto avvenuta con l. n. 30/1997. La nuova formulazione che coordina l'articolo in esame con l'art. 2645-bis, comma 4, impone l'inserimento, nelle note di trascrizione di preliminari riguardanti edifici da costruire o in corso di costruzione, delle indicazioni circa la superficie utile della porzione di edificio e la quota spettante al promissario acquirente espressa in millesimi. BibliografiaAsaro, Colletti, Recco, La trascrizione: La giurisprudenza di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa, Milano, 2011; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000, 528; Bianca, L'atto di destinazione: problemi applicativi, in Atti del Convegno su Atti notarili di destinazione dei beni: art. 2645-ter c.c., Milano, 19 giugno 2006; Bianca, Il nuovo art. 2645-ter. 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