Codice Civile art. 2669 - Trascrizione anteriore al pagamento dell'imposta di registro.Trascrizione anteriore al pagamento dell'imposta di registro. [I]. La trascrizione può essere domandata, quantunque non sia stata ancora pagata l'imposta di registro a cui è soggetto il titolo, se si tratta di atto pubblico [2699 ss.] ricevuto nello Stato o di sentenza pronunziata da un'autorità giudiziaria dello Stato [131 ss. c.p.c.] (1). (1) Seguiva un secondo comma abrogato dall'art. 30 l. 27 febbraio 1985, n. 52. InquadramentoCome noto, ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è richiesta la forma dell'atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata onde l'atto possa essere opposto ai terzi. L'effetto in questione è legato a due fondamentali momenti quello della «registrazione» del contratto, ossia un adempimento tipicamente fiscale, e quello della «trascrizione» nei Pubblici Registri Immobiliari. La prima, infatti, è quella che assicura la certezza della data dell'atto che va intesa con quella apposta dall'ufficio per la registrazione, ma non garantisce l'opponibilità, con il che, nelle more, il bene acquistato potrebbe in ipotesi essere pignorato da un creditore munito di titolo. L'articolo prevede dunque la possibilità che il titolo destinato alla trascrizione non sia stato preventivamente registrato. In questo caso la disposizione prevede alcune fattispecie rispetto alle quali la registrazione non sia stata eseguita e ciò nonostante il conservatore non può opporre il rifiuto di trascrivere. In tal caso, infatti, si prevede, la possibilità del rilascio prima della registrazione di copie autentiche di atti pubblici ricevuti in Italia o di sentenze emesse dall'autorità giudiziaria italiana al fine esclusivo della trascrizione o della iscrizione ipotecaria. La registrazione telematica del titolo e la trascrizioneLa questione ha perso la sua centralità in considerazione della procedura telematica e dell'adempimento unico e della possibilità per i notai di provvedere contestualmente all'autoliquidazione dell'imposta di registrazione e dei tributi e alla trascrizione. Infatti oggi i diversi adempimenti, compresa la registrazione degli atti da trascrivere a mente dall'art. 2643 e ss. possono eseguirsi da parte dei notai e dei pubblici ufficiali che ne siano richiesti o obbligati attraverso l'invio online di un unico modello: il Modello unico informatico. Esso, infatti, contiene le richieste di registrazione, le note di trascrizione e di iscrizione, le domande di annotazione, le domande di voltura catastale ed i notai provvedono, con addebito sul proprio conto corrente, al pagamento dei tributi con autoliquidazione ed i documenti in questione sono compilati con il software scelto dall'Agenzia delle Entrate e trasmessi con apposita piattaforma. Ne deriva che anche il titolo destinato al Conservatore presso ogni ufficio provinciale competente per territorio può essere inviato per via telematica insieme agli atti preordinati alla sua trascrizione agli atti da presentare ai Conservatori dei registri immobiliari degli uffici provinciali. La trasmissione telematica riguarda la copia autenticata di un atto notarile integralmente predisposta con strumenti informatici e l'impiego della firma digitale. Il Conservatore rilascia in esito all'adempimento delle formalità richieste in via telematica, rilascia il certificato di eseguita formalità da lui sottoscritto digitalmente o da un suo delegato e viene restituito al richiedente tramite il servizio telematico. La realizzazione dell'impianto appena descritto trae vita da un complesso normativo alquanto complesso che nell'arco di circa trenta anni ha consentito l'automazione del servizio nel senso descritto: l. n. 52/1985 recante “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”; d.lgs. n. 463/1997 recante “Semplificazione in materia di versamenti unitari per tributi determinati dagli enti impositori e di adempimenti connessi agli uffici del registro, a norma dell'articolo 3, comma 134, lettere f) e g), della legge 23 dicembre 1996, n. 662”; Provvedimento del 18 aprile 2003 “Progressiva estensione, in regime di obbligatorietà, del modello unico informatico a tutti i distretti notarili relativamente agli atti di compravendita di immobili”; d.lgs. n. 82/2005 recante “Codice dell'amministrazione digitale”; Provvedimento del 14 marzo 2007 recante “Modificazioni al provvedimento 6 dicembre 2006, recante: Estensione delle procedure telematiche per gli adempimenti in materia di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura ad ulteriori tipologie di atti e di soggetti"; Provvedimento del 21 dicembre 2010 recante “Attivazione, a titolo sperimentale, del regime transitorio di facoltatività della trasmissione, per via telematica, del titolo da presentare al conservatore dei registri immobiliari nell'ambito delle procedure telematiche di cui all'art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463”; Provvedimento dell'8 settembre 2011 recante “Estensione agli Uffici provinciali di Milano, Napoli, Roma e Torino del regime transitorio di facoltatività della trasmissione per via telematica del titolo da presentare al Conservatore dei registri immobiliari nell'ambito delle procedure telematiche di cui all'articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463”; Provvedimento del 20 luglio 2012 recante “Estensione a tutto il territorio nazionale del regime transitorio di facoltatività della trasmissione per via telematica del titolo da presentare al Conservatore dei registri immobiliari nell'ambito delle procedure telematiche di cui all'art. 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463”. CasisticaRimane, comunque, aperta la questione se al decreto di trasferimento dell'immobile emesso dal giudice in sede di espropriazione forzata, di cui all'art. 586 c.p.c. sia applicabile la previsione di cui all'art. 2669. La risposta dovrebbe essere positiva atteso che al termine “sentenza” di cui alla previsione normativa dell'art. 2669 si può attribuire un significato estensivo, mettendo questa interpretazione al servizio dei principi di ordine pubblicistico che presiedono il sistema di pubblicità nei registri immobiliari, trattandosi,i pur sempre di un provvedimento conclusivo di un procedimento giudiziario, ossia un titolo di estrazione giudiziaria, che non solo esplica gli effetti tipici previsti dall'art. 2643 operativi della costituzione, trasferimento e la modificazione di diritti reali (n. 14), ma che prevede espressamente l'obbligo di trascrizione per i provvedimenti di trasferimento immobiliare esitati dall'esecuzione forzata (n. 69). Il problema si pone, pertanto, non solo rispetto all'art. 2699, ma ancor prima rispetto all'art. 2657, che, come noto, dispone che « la trascrizione non si possa eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.». Ne deriva che il termine “sentenza” di cui all'articolo in commento va interpretato in senso estensivo con riferimento al decreto di aggiudicazione. È evidente, infatti, che sussiste un reale interesse dell'aggiudicatario ad una tempestiva trascrizione del decreto, onde evitare che un - sia pure temporaneo deficit di continuità delle trascrizioni - possa compromettere il suo acquisto in ipotesi di ritardo dell'Agenzia delle Entrate di regolarizzazione dell'imposta di registro, discriminando, in tal modo, fra colui che abbia acquistato in sede di espropriazione forzata e colui che invece abbia invece acquistato a mezzo di atto pubblico o sentenza (Cendon, 844). Altra questione tuttora aperta e quella dell'equiparazione tra scrittura privata autenticata e atto pubblico ai fini dell'applicazione dell'articolo 2669. La giurisprudenza, (App. Firenze 18 novembre 1987) risalente si è espressa contro tale interpretazione negando valenza alla detta scrittura privata autenticata, ancorché depositata agli atti del notaio osservando che il verbale di deposito, quantunque atto pubblico, non riveste la forma negoziale che è il requisito richiesto per la trascrizione ai fini degli adempimenti formali destinati alla trascrizione. La dottrina sembra, invece, favorevole (Cendon, 844) il quale osserva che, in realtà, è lo stesso art. 2658 che equipara l'atto pubblico alla scrittura privata autenticata. Ulteriore questione è quella relativa all'annotazione dell'atto pubblico non registrato considerato che l'articolo 2669 non annovera l'annotazione tra le formalità eseguibili ante registrazione. Come noto l'annotazione si esegue sulla base di un'apposita nota presentata dall'interessato r consiste in null'altro che in una registrazione effettuata in calce alle note originali di trascrizione, con un'unica differenza rispetto a quest'ultima, ossia che l'annotazione non viene copiata sul registro pedissequamente come avviene nella nota di trascrizione ma acquista il contenuto più acconcio che ad essa il Conservatore voglia attribuire per rendere nota la modifica o estinzione che con essa si vuole pubblicizzare. BibliografiaAsaro, Colletti, Recco, La trascrizione: La giurisprudenza di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa, Milano, 2011; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000, 528; Bianca, L'atto di destinazione: problemi applicativi, in Atti del Convegno su Atti notarili di destinazione dei beni: art. 2645-ter c.c., Milano, 19 giugno 2006; Bianca, Il nuovo art. 2645-ter. 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