Codice Civile art. 2668 ter - Durata dell’efficacia della trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili (1)

La trascrizione del pignoramento

Va premesso, innanzitutto che, ai sensi dell'art. 555 c.p.c., il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale deve essere data esatta indicazione dei beni immobili. Secondo la giurisprudenza di merito è peraltro causa di nullità la descrizione inesatta del bene staggito, infatti in tal caso l'atto di pignoramento immobiliare quando vi sia un erronea indicazione nella nota di trascrizione dei dati di identificazione catastale causa un'oggettiva incertezza sull'identità di uno degli immobili staggiti (Trib. Cassino 11 marzo 1996).

In dottrina come in giurisprudenza, proprio in esito al disposto dell'art. 555 c.p.c., ci s'interroga sul momento perfezionativo del pignoramento immobiliare che secondo alcuni, si avrebbe soltanto a seguito della trascrizione del pignoramento, con la conseguenza che solo in questo momento può dirsi prodotto un effetto costitutivo (così Andrioli, 217; contra, nel senso che la trascrizione del pignoramento avrebbe quale esclusiva funzione quella di rendere lo stesso opponibile a soggetti terzi, Redenti, 255; Satta, 344 ss.). Per la giurisprudenza di legittimità (Cass. III, n. 9572/2015) secondo la quale la trascrizione del pignoramento immobiliare rileva quale atto integrativo della sua efficacia, mirando ad assicurare che la vendita o l'assegnazione forzata siano opponibili ai terzi,

Secondo la giurisprudenza di legittimità l'esecuzione del pignoramento immobiliare disciplinata dall'art. 555 c.p.c. costituisce fattispecie a formazione progressiva, che si realizza con la notifica dell'atto e quella della sua trascrizione, con la conseguenza che la successiva rettifica, ovvero la rinnovazione di trascrizione carente o erronea, non è sufficiente alla sanatoria dell'invalidità.

Ne consegue che la semplice notifica dell'atto di pignoramento non ha rilevanza autonoma, indipendentemente dalla natura costitutiva o meramente dichiarativa della trascrizione stessa, in definitiva soltanto la rinnovazione sia della notifica che della trascrizione tutela in modo coerente e completo il contraddittorio nell'ambito del processo esecutivo. Questa ricostruzione consente al debitore esecutato di conoscere compiutamente tutti gli elementi necessari alla corretta definizione del processo esecutivo e lo stesso aggiudicatario del bene staggito usufruisce della tutela prevista dall'art. 2929, che sarebbe, invece, esclusa nelle ipotesi di illegittimità dell'esecuzione, così la giurisprudenza di merito (Trib. Latina, 9 dicembre 2011) e analogamente la giurisprudenza di legittimità (Cass. III, n. 12429/2008).

Circa gli effetti che derivano dalla mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare una pronuncia della Suprema Corte (Cass. III, n. 4751/2016), ha affermato che dalla mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare si determinerebbe non solo un effetto di impedimento dell'ulteriore corso del processo esecutivo iniziato con il pignoramento originariamente trascritto (i.e. improseguibilità del processo stesso) ma, altresì, un effetto di caducazione dell'intera attività processuale conseguita al pignoramento e, quindi, il suo venir meno ex tunc.

Ovviamente, la funzione principale della trascrizione del pignoramento immobiliare è quella di assicurare attraverso il vincolo che esso produce sul bene rispetto alla procedura esecutiva l'opponibilità ai soggetti terzi degli effetti di vincolo ex art. 2913 ed in tal guisa consentendo il trasferimento del bene all'aggiudicatario libero da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Già prima della l. n. 69/2009, in effetti, l'art. 567 c.p.c., nel testo modificato dalle l. n. 80/2005 e l. n. 263/2005, prevedeva che la documentazione ipocatastale da depositare ai fini della vendita forzata dell'immobile pignorato potesse essere limitata ai venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento.

Sul piano pratico, la novella in esame, coerente con la predetta modifica dell'art. 567 c.p.c., fa venir meno automaticamente gli effetti della trascrizione del pignoramento immobiliare tutte le volte che la stessa non abbia più utilità rispetto alla propria funzione.

Il sequestro conservativo

L'art. 679 c.p.c., come noto, stabilisce che il sequestro conservativo sugli immobili si esegue attraverso la trascrizione del provvedimento presso l'ufficio del conservatore dei registri immobiliari del luogo in cui i beni sono collocati. Tale trascrizione è prevista, come precisato dall'art. 2963, ai fini della produzione degli effetti di cui all'art. 2906, di modo che diventino inefficaci nei confronti del creditore sequestrante le alienazioni e gli altri atti che riguardino la cosa sequestrata. Ovviamente gli effetti del sequestro conservativo operano esclusivamente a favore del creditore sequestrante, mentre il pignoramento ha efficacia non solo verso il creditore pignorante, ma anche e gli altri creditori eventualmente intervenuti nella procedura esecutiva.

Va aggiunto che, come noto, quando viene pronunciata la sentenza di condanna il sequestro conservativo si converte in pignoramento.

Secondo l'impostazione della giurisprudenza di legittimità conversione opererebbe automaticamente (Cass. III, n. 8615/2004), ossia anche a prescindere dal compimento degli adempimenti prescritti dall'art. 156 disp. att. c.p.c., che andrebbero, invece interpretati come adempimenti successivi alla conversione già verificatisi ed il cui mancato tempestivo compimento comporterebbe l'estinzione del processo esecutivo per inattività delle parti ex art. 630 c.p.c.

Secondo un altro orientamento nell'ipotesi in cui nei termini previsti dall'art. 156 disp. att. c.p.c. il creditore non ponga in essere gli adempimenti previsti da tale disposizione, il sequestro conservativo diventerà inefficace e tale inefficacia potrà essere fatta valere nell'ambito del procedimento di cui all'art. 669-novies c.p.c. (Oberto 88).

In definitiva, la novella di cui all'art. 2668-ter limitando nel termine di venti anni l'efficacia della trascrizione del sequestro conservativo di immobili s'intendeva realizzare la finalità di una inutile protrazione della formalità.

Come attentamente osservato tra i primi commentatori della riforma, questo rischio è estremamente concreto proprio nell'ipotesi del sequestro conservativo, la cui inefficacia può dipendere anche da ragioni diverse da quelle tipiche, ad es. nella fattispecie di cui all'art. 675 c.p.c., e quindi non transitare per alcuna declaratoria giudiziale, con conseguente ordine di cancellazione della trascrizione. Si consideri un ulteriore caso d'inefficacia del sequestro senza previa pronuncia giudiziale molto ricorrente nella prassi antecedente alla riforma dell'art. 307 c.p.c., comma 4 che ha reso rilevabile dal giudice d'ufficio l'avvenuta estinzione del processo per inattività delle parti.

Evidentemente poiché ai fini della perenzione era necessaria una tempestiva eccezione di parte poteva verificarsi che il provvedimento cautelare continuasse a conservare la propria efficacia nonostante il maturare dei presupposti dell'estinzione del giudizio (Giordano, 1262), secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. III, n. 24775/2014).

In casi del genere più simili alla improseguibilità, la sopravvenuta inefficacia del pignoramento per mancata rinnovazione della trascrizione nel termine ventennale di cui agli artt. 2668-bis e 2668-ter, non è impugnabile con ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., ma con l'opposizione ex art. 617 c.p.c., che è rimedio tipico avverso gli atti viziati del processo esecutivo.

Da notare che l'art. 2668-ter limita nel tempo soltanto l'efficacia della trascrizione del sequestro conservativo su beni immobili, ma non si occupa della trascrizione del sequestro giudiziario su beni immobili.

È ipotizzabile una mera dimenticanza del legislatore e non può, pertanto, escludersi l'applicazione analogica a tale ultima ipotesi, della nuova disciplina, salva la diversa opinione di chi esclude a priori la stessa trascrivibilità del sequestro giudiziario su beni immobili argomentando dalla circostanza che questo rimedio persegue la finalità di conservare la consistenza materiale del bene controverso (Proto Pisani, 613; Caponi, 170; ; Caponi, Sequestro giudiziario, controversia sulla proprietà o il possesso ed efficacia nei confronti delle alienazioni, 1545 ss.).

Tuttavia, occorre tener presente che la predetta posizione interpretativa non è stata avallata dalla giurisprudenza di legittimità, che ha anzi ribadito l'opposto principio per il quale la trascrizione di una domanda suscettibile di prenotare gli effetti di una sentenza sanzionante l'acquisto di diritti dominicali sul cespite immobiliare oggetto della controversia non è ostativa all'accoglimento dell'istanza di sequestro giudiziario dell'immobile, essendo tale misura cautelare finalizzata, ai sensi dell'art. 670 n. 1 c.p.c., al conseguimento di provvedimento relativi alla custodia, alla gestione ed alla disponibilità materiale del bene, così Cass. II, n. 46/2000.