Codice Civile art. 2674 bis - Trascrizione e iscrizione con riserva e impugnazione (1).

Presupposti e caratteri

Come anticipato ai sensi della norma in esame, se il conservatore, al di fuori dei casi di cui all'art. 2674, ha gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto, può eseguire, su istanza della parte richiedente, la trascrizione con riserva. Il conservatore è tenuto, quindi, qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibiltà ad esternarli alla parte richiedente.

Allorquando il conservatore abbia trascritto l'atto senza avvalersi del procedimento di cui all'art. 2674-bis, sussiste una sua negligenza, con conseguente responsabilità del Ministero dell'Economia e finanze per i danni cagionati dal conservatore dei registri immobiliari, prevista dalla l. n. 22/1983 (Cass. III, n. 9297/2007). Il rifiuto del conservatore di eseguire la trascrizione con riserva integra il reato di omissione di atti d'ufficio di cui all'art. 328 c.p.

L'esistenza della riserva apposta alla trascrizione deve essere indicata dal conservatore nella certificazione; in mancanza di tale indicazione si ritiene che la trascrizione sia da considerarsi pura e semplice e, pertanto, con carattere di definitività.

Il ricorso contro la trascrizione con riserva

Secondo l'art. 2674-bis (in combinato disposto con l'art. 113-ter disp. att.), la parte a favore della quale è stata eseguita la formalità con riserva deve proporre reclamo al tribunale nella cui circoscrizione è situata la conservatoria.

Oggetto del procedimento in questione non potrà che essere l'eliminazione della riserva, senza che si possa entrare nel merito di questioni che o si risolvono nell'esame dei vizi formali del titolo, e per le quali è prevista la disciplina dettata dagli artt. 2674 e 113 bis disp. att., o si risolvono in questioni non attinenti alla natura giuridica di titolo idoneo alla formalità, ma al suo contenuto, la cui disamina andrà perciò rimessa ad un ordinario giudizio di cognizione, ferma restando in ogni caso la necessità della decisione immediata in ordine alla sola riserva (Sicchiero, 901).

Il tribunale provvede in camera di consiglio con decreto motivato, immediatamente esecutivo, sentiti il pubblico ministero, il conservatore e le parti interessate. Il riferimento alle “parti interessate” fa ritenere che debbano essere sentite le altre parti dell'atto la cui trascrivibilità è incerta. Nel caso in cui i dubbi dovessero risultare privi dei requisiti della gravità e della fondatezza, il conservatore è tenuto a rispondere degli eventuali danni (Triola, in Tr. Bes. 281). Poiché l'articolo in questione attribuisce solo alla parte a favore della quale è stata eseguita la trascrizione con riserva il dovere di proporre reclamo al tribunale, se il richiedente è soggetto diverso da chi beneficia della trascrizione, non potrà proporre alcuna impugnazione. Si tratta, dunque, di un procedimento lato sensu cautelare, a contraddittorio non pieno, nel quale le parti interessate vengono semplicemente sentite ed il cui oggetto è il solo accertamento della gravità e fondatezza dei dubbi in questione, essendo la definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull'effettuazione della pubblicità, rimessa ad un eventuale giudizio contenzioso. Contro il decreto provvisoriamente esecutivo del tribunale è possibile proporre impugnazione alla Corte d'appello. In mancanza, la formalità perde ogni effetto (art. 113-ter disp. att., comma 5). Il ricorso deve essere notificato, a pena di improcedibilità, anche al conservatore.

Una problematica molto viva in giurisprudenza ha riguardato la possibilità di proporre ricorso in Cassazione ex art. 111 Cost.. In effetti la giurisprudenza di legittima ha ritenuto inammissibile il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost. contro il decreto emesso dal presidente del tribunale in sede di ricorso ex art. 2674, art. 113 bis disp. att. e 745 c.p.c. avverso il rifiuto di trascrizione del Conservatore dei registri immobiliari, trattandosi di un provvedimento conclusivo di un procedimento che non comporta esplicazione di una attività giurisdizionale in sede contenziosa, in quanto non ha ad oggetto la risoluzione di un conflitto d'interessi, ma il regolamento secondo legge dell'interesse pubblico alla pubblicità immobiliare, e non suscettibile di passare in giudicato, potendo le parti interessate adire la normale via contenziosa per ottenere una pronuncia sull'esistenza del loro diritto (Cass. III, n. 6628/2008; Cass. II, n. 370/1995). Altre pronunce hanno sostenuto la non impugnabilità ex art. 111 Cost. affermando che trattandosi di un procedimento lato sensu cautelare, a contraddittorio non pieno, nel quale le parti interessate vengono semplicemente sentite, diretto a far sì che, nel caso in cui sorgano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità o iscrivibilità di un determinato atto, l'interessato possa ottenere, in via provvisoria, l'attuazione della pubblicità immobiliare, ed il cui oggetto è il solo accertamento della gravità e fondatezza dei dubbi in questione, essendo la definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull'effettuazione della pubblicità rimessa ad un eventuale giudizio contenzioso (Cass. II, n. 6675/2005). Quando il reclamo è rigettato definitivamente, la formalità perde ogni effetto. Questo orientamento risulta confermato da Cass.  I, n. 4410/2017.

 Più recentemente la giurisprudenza di legittimità (Cass. I, n.15131/2015) ha affermato che  In caso di rifiuto o ritardo nella recezione di atti del proprio ufficio  è possibile ricorrere  avverso il rifiuto del Conservatore dei registri immobiliari (oggi direttore dell'Agenzia del territorio) al procedimento di cui all’art. 745 c.p.c., cui rinvia l'art. 113-bis disp. att.

 La procedura ha natura e carattere volontario ed il relativo provvedimento viene adottato in seguito all'audizione del pubblico ministero senza che sia necessario instaurare il contraddittorio. Si tratta di procedura che ha per  oggetto non la risoluzione di un conflitto di interessi, ma l’amministrazione di un interesse pubblico alla pubblicità immobiliare. Ciò è confermato dalla circostanza che il Conservatore viene sentito in camera di consiglio e in contraddittorio con il ricorrente. Si tratta dunque di un procedimento di volontaria giurisdizione  non contenziosa che si conclude con decreto senza natura decisoria,  insuscettibile d’impugnazione  e che prescinde dalla soccombenza. Ne consegue che ove si statuisca sulle spese il relativo capo di condanna alle spese, è ricorribile per Cassazione, ai sensi dell'art. 111 Cost.