Codice Civile art. 2780 - Ordine dei privilegi sugli immobili (1).

In generale

Per la migliore dottrina, l'ordine dei privilegi sugli immobili di cui alla disposizione in esame deve tenere conto necessariamente delle prescrizioni contenute nell'art. 2777, nonché dell'ordine di priorità contemplato in alcune leggi speciali (come nel caso dei privilegi immobiliari posti a tutela dei finanziamenti a medio e lungo termini concessi dalle banche alle imprese di cui all'art. 46, d.lgs. n. 385/1993) (Pratis, 1296; Tucci, in Tr. Res., 1997, 721).

I crediti di cui all'articolo de quo sono, invece, anteposti ai crediti ipotecari ed a quelli con collocazione sussidiaria su beni immobili (Ruisi, 533).

La collocazione del credito per l'Invim

La disposizione in esame non fa registrare una particolare produzione giurisprudenziale. Le poche sentenze edite riguardano il credito dello Stato per l'Invim derivante da vendita forzata.

In un primo momento la giurisprudenza è stata dell'opinione che il credito dello Stato per l'Invim derivante da una vendita forzata non dovesse essere collocato tra le spese di giustizia di cui all'art. 2777, bensì al n. 5 dell'articolo in commento (Cass. I, n. 6436/1987). In seguito ha invece ritenuto che il pagamento dell'Invim costituisce una spesa della procedura, con la conseguenza che il relativo importo va attribuito all'amministrazione finanziaria con preferenza su ogni altro credito ipotecario o pignoratizio (Cass. I, n. 6152/1992).

In sede di ammissione al passivo fallimentare, il privilegio previsto dal n. 1) dell'art. 2778 e dal n. 8) dello stesso art. 2778 si applica, senza alcun limite temporale, ai crediti vantati dall'INAIL per premi, per effetto dell'art. 4 del d.l. n. 338/1989, conv. con modif., dalla l. n. 389/1989 (Cass. sez. VI, n. 9219/2020).

La collocazione del credito del promissario acquirente

Il credito del promissario acquirente, garantito con privilegio speciale immobiliare ex art. 2775 bis, viene collocato, nell'ordine dei privilegi, al n. 5 bis della disposizione de qua.

Il problema che questa figura solleva riguarda l'eventuale prevalenza (ai sensi dell'art. 2748, comma 2) di tale privilegio sulle ipoteche già iscritte sull'immobile.

Secondo alcuni autori è ammissibile una lettura restrittiva che rende opponibile il privilegio solo alle trascrizioni ed iscrizioni effettuate successivamente alla trascrizione del preliminare (Guglielmucci, 229); secondo altri, invece, mancando una espressa e “diversa disposizione di legge”, deve prevalere la regola tracciata dall'art. 2748comma 2 e, quindi, il privilegio può essere opposto anche ai crediti ipotecari sorti anteriormente (Apice, 1173; Trib. Genova, 25 gennaio 2001).

Con riferimento al n. 5-bis va segnalato che il giudice di legittimità  (Cass. I n. 17141/2016) ha affermato che il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis, siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall'art. 2748, comma 2, e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 l.fall.; per la nuova disciplina, v. l’art. 172 d.lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza”), il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice (principio affermato ai sensi dell'art. 360 bis, n. 1, c.p.c.).