Codice Civile art. 2812 - Diritti costituiti sulla cosa ipotecata.

Atti di disposizione del proprietario del bene ipotecato

Il proprietario del bene ipotecato conserva il godimento del bene ed anche la facoltà di disposizione del proprio diritto, anche se, con riferimento agli atti di disposizione, il suo avente causa rimane esposto all'azione esecutiva del creditore ipotecario.

La situazione del terzo acquirente del diritto di proprietà sul bene ipotecato è disciplinata dagli artt. 2858 ss.

La norma in esame distingue tra gli acquirenti di certi diritti reali (servitù, usufrutto, uso e abitazione) e quelli di altri diritti reali (superficie ed enfiteusi).

Terzi acquirenti dei diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione sul bene ipotecato

Giova premettere che la disciplina prevista dalla norma in esame presuppone che il diritto reale parziario venga costituito successivamente all'iscrizione dell'ipoteca, in quanto, ove tale diritto sia preesistente all'iscrizione ipotecaria, la garanzia graverà esclusivamente sulla nuda proprietà e sarà regolata dall'art. 2814.

Ciò premesso, per quanto concerne l'ipotesi di acquisto da parte del terzo dei diritti di usufrutto, uso e abitazione sul bene ipotecato, il creditore ipotecario può comunque procedere ad esecuzione forzata sul bene ipotecato direttamente ed unicamente nei confronti del proprietario dello stesso, avvalendosi del vantaggio derivante dalla liquidazione unitaria dell'immobile e determinando l'estinzione dei predetti diritti parziari senza essere costretto ad espropriare separatamente i suddetti diritti reali.

Tale disciplina deve ritenersi applicabile anche nell'esecuzione concorsuale, con la conseguenza che la curatela fallimentare può legittimamente procedere alla vendita all'incanto dell'immobile ipotecato che apparteneva al fallito, anche nel caso in cui l'immobile medesimo sia gravato da un diritto di uso e abitazione a favore del coniuge del fallito, sempre che tale diritto non sia opponibile al creditore ipotecario; l'opponibilità del diritto alla massa — perché trascritto anteriormente alla sentenza di fallimento — comporta soltanto che il titolare del diritto può far valere le sue ragioni sull'eventuale eccedenza attiva, una volta soddisfatto il creditore ipotecario (Cass. I, n. 3722/1993).

Il terzo acquirente di siffatti diritti può tuttavia avvalersi, secondo parte della dottrina di alcune delle facoltà che gli artt. 2858 ss. riservano al terzo acquirente della proprietà. Tale conclusione, che potrebbe sembrare in contrasto con il dettato normativo, viene giustificata in base alla considerazione che non vi è motivo di sacrificare le ragioni del terzo acquirente più di quanto non sia necessario al fine di non pregiudicare il valore della garanzia. Ne discende, pertanto, che il terzo acquirente del diritto reale: i) è comunque parte necessaria del processo esecutivo cui deve essere notificato sia il precetto che il pignoramento; ii) può opporre le eccezioni di cui all'art. 2859; iii) ha la facoltà di rilasciare il bene. Non può invece promuovere il giudizio di purgazione delle ipoteche (Gorla, Zanelli, 246).

Parte della dottrina ritiene che la norma si applichi anche nel caso in cui il diritto reale parziario sia stato acquistato a titolo originario (Ravazzoni, 116).

Terzi acquirenti dei diritti di enfiteusi e superficie sul bene ipotecato

Per quanto concerne invece gli acquirenti di tale seconda categoria di diritti reali, il creditore ipotecario deve farli vendere separatamente dal diritto del concedente o del proprietario del suolo. L'enfiteuta ed il superficiario possono, inoltre, promuovere il giudizio di purgazione delle ipoteche (Gorla, Zanelli, 251).

Pagamento anticipato

Il termine «liberazioni» di cui al comma 4 e 5 ricomprendono anche il pagamento anticipato di fitti, che è opponibile ai creditori ipotecari alle condizioni indicate nello stesso.