Codice Civile art. 2817 - Persone a cui compete (1).

L'ipoteca legale

L'ipoteca legale è voluta dal legislatore allo scopo di accordare protezione ad un credito che si vuole garantito in modo particolare a causa della sua fonte oppure delle persone dei creditori ritenute meritevoli della stessa protezione (Fragali, 759; Ravazzoni, 41; Rubino, 257).

Tale ipoteca anche se venga espressamente accordata non diviene mai volontaria ma permane legale, perché è la causa che la produce a differenziarla dalle altre (Mariani, 203). Conseguenza della tutela che il legislatore ha previsto per i crediti garantiti da ipoteca legale è la previsione dell'art. 2874. Tale norma prevede infatti che le ipoteche di cui ai nn. 1 e 2 non possono essere ridotte.

Il realizzarsi delle fattispecie previste concretizza il titolo ipotecario, facendo sorgere il diritto all'ipoteca ma rimanendo comunque sempre necessaria l'iscrizione per il perfezionamento della garanzia (Tamburrino, 147).

Non è riconducibile all'ipoteca legale prevista dall'art. 2817 c.c., né è ad essa assimilabile, mancando un preesistente atto negoziale l'adempimento del quale il legislatore abbia inteso garantire, l'iscrizione di ipoteca, di cui agli artt. 77 del d.P.R. n. 602/1973, sugli immobili del debitore e dei coobbligati al pagamento dell'imposta. Essa, peraltro, neppure può accostarsi all'ipoteca giudiziale disciplinata dall'art. 2818 c.c., con lo scopo di rafforzare l'adempimento di una generica obbligazione pecuniaria ed avente titolo in un provvedimento del giudice, in quanto quella in esame si fonda su di un provvedimento amministrativo; infine, non costituisce neanche un atto dell'espropriazione forzata, con la conseguente inapplicabilità dell'art. 96, comma 2, c.p.c. che, del resto, fa espresso riferimento al caso nel quale il giudice accerta l'inesistenza del diritto per cui è stata iscritta ipoteca oppure è stata iniziata o compiuta l'esecuzione forzata (Cass. III, n. 23661/2020).

L'ipoteca dell'alienante

La genesi dell'ipoteca legale dell'alienante trova genesi nel diritto comune francese (Chianale 194). L'art. 2817 n.1 attribuisce all'alienante ipoteca legale sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione. La ratio viene ravvisata nell'esigenza di favorire la vendita a credito, che costituisce uno dei mezzi fondamentali per la circolazione dei beni (Rubino, 263).

La dottrina tende a ricomprendere nel novero degli «atti di alienazione» da cui far scaturire l'ipoteca legale una molteplicità di figure: oltre alla vendita vera e propria, vi si fanno rientrare tutti i contratti traslativi o costitutivi di diritti reali capaci d'ipoteca per i quali sorge un credito per l'alienante o la costituzione di rendita vitalizia e perpetua, qualora vi sia alienazione dell'immobile (Ravazzoni, 43; Tamburrino, 151).

L'ipoteca si estende a tutte le obbligazioni accessorie: interessi, spese di iscrizione, penale per l'inadempimento (Rubino, 264).

L'ipoteca in tali casi viene a garantire le obbligazioni derivanti per nesso diretto di causalità dal contratto di alienazione: ad es., l'obbligazione del corrispettivo o per le spese del contratto. Si tendono ad escludere invece dal concetto di alienazione: la vendita di cosa altrui o futura (v. artt. 2822 e 2823); la vendita alternativa o di genere (per la indeterminatezza dell'oggetto); i contratti associativi quando vi siano conferimenti immobiliari (ma sul punto non vi è unanimità di consensi); la vendita con patto di riservato dominio; la cessione di quota indivisa di eredità senza indicazione di beni; la vendita con patto di riscatto (Ravazzoni, 43; Tamburrino, 152).

Anche la vendita giudiziale non viene ricompresa nel novero degli atti di alienazione da cui far scaturire l'ipoteca legale: infatti il decreto di aggiudicazione non può aver luogo senza il previo pagamento del prezzo.

L'ipoteca legale dell'alienante deve essere iscritta d'ufficio dal conservatore, dal Conservatore ai sensi dell'art. 2834. Il Conservatore dovrà quindi provvedere all'iscrizione anche se non gli venga presentata alcuna nota: egli desumerà gli elementi necessari dalla nota di trascrizione e, in subordine, dal titolo e dagli altri documenti integrativi esibitigli. Tuttavia, non compete al Conservatore un potere di indagine sulla validità ed efficacia sostanziale del titolo (Trib. Cagliari 28 marzo 1963).

L'ipoteca legale deve gravare esclusivamente sui beni che formano oggetto dell'alienazione o divisione e non su altri. Non possono formare oggetto d'ipoteca legale (ma solo convenzionale) la nave e l'aeromobile (v. artt. 565 e 1027 c. nav.).

La giurisprudenza di merito ricomprende nel novero degli atti di alienazione anche la sentenza costitutiva ex art. 2932, ma pone l'obbligo in capo al Conservatore di iscrivere ipoteca legale ex art. 2817, n. 1, solo qualora risulti non pagato interamente il prezzo pattuito (Trib. Bergamo 29 aprile 1982).

La previsione dell'ipoteca legale a favore dell'alienante non impedisce a quest'ultimo in caso di mancato pagamento del prezzo di chiedere la risoluzione per inadempimento anziché l'adempimento coattivo: i due rimedi hanno infatti carattere alternativo e non esclusivo (Cass. n. 3866/1980).

Sul punto la dottrina tende invece ad escludere il concorso dell'ipoteca legale dell'alienante con l'azione di risoluzione del contratto (Ravazzoni, 42; Tamburrino, 150).

L'ipoteca legale del condividente

L'ipoteca legale spetta anche ai coeredi, ai soci ed agli condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo. L'ipoteca del condividente, pur non equiparabile all'ipoteca dell'alienante, ha un fondamento analogo perché il conguaglio costituisce, in sostanza, il corrispettivo che il condividente, il quale ha ricevuto esclusivamente o in maggior misura beni in natura deve al condividente che non ne ha ricevuti o ne ha ricevuti in misura minore; quindi, la legge così come protegge intensamente il credito dell'alienante, allo stesso modo protegge il credito del condividente a tutela delle divisioni con conguaglio (Tamburrino, 155).

L'ipoteca penale

L'ipoteca penale è prevista dall'art. 2817 n. 3 come forma di ipoteca legale dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del c.p. e del c.p.p.. La ratio della previsione era quella di garantire lo Stato per le spese sostenute per il procedimento penale, e la parte offesa dal reato per le restituzioni ed il risarcimento dei danni.

Discusso era in dottrina l'inquadramento tra le ipotesi legali di ipoteca, considerandola alcuni una sottospecie della ipoteca giudiziale (Rubino, 282).

Il nuovo codice di procedura penale ha sostituito all'ipoteca legale in oggetto il sequestro conservativo. Pertanto, a seguito dell'art. 218 disp. att. c.p.p., che ha abrogato le disposizioni del codice penale che prevedevano l'ipoteca legale (artt. 189, 190 e 191 c.p.), si può affermare che il n. 3 della norma in commento è privo di oggetto: infatti l'unico provvedimento cautelare con finalità di garanzia per il pagamento delle somme dovute in esito alla sentenza definitiva di condanna è il sequestro conservativo ex art. 316 c.p.p.