Codice Civile art. 2823 - Ipoteca su beni futuri.

Ipoteca su beni futuri

In base all'art. 2823 anche i beni futuri possono formare oggetto di ipoteca; in generale, quindi, i beni che sono oggetto di un'aspettativa da parte del debitore (Fragali, 785). Analogamente al meccanismo di cui all'art. 2822, l'iscrizione in tale ipotesi potrà essere eseguita solo quando i beni vengono ad esistenza in forza dell'originario atto di concessione (Ravazzoni, 60). Appena avvenuta la concessione, essa è irrevocabile anche se non la si può ancora iscrivere. Ovviamente resta sempre nulla la concessione di ipoteca su beni considerati come appartenenti ad una successione futura ex art. 458 (Gorla, Zanelli, 303).

Come anticipato ci sono delle eccezioni al disposto della norma in esame ovvero casi in cui vi è valida costituzione d'ipoteca prima della venuta ad esistenza del bene: (i) l'art. 2811, che ricomprende nella garanzia ipotecaria i miglioramenti, le accessioni della cosa ipotecata, non sarebbe altro che un'estensione di ipoteca a cose future; (ii) artt. 566 e 1025 c. nav. che prevedono la possibilità di iscrivere ipoteca su navi o aeromobili fin dal momento dell'annotazione in apposito registro dell'inizio della loro costruzione.

Ipotesi peculiare è quella dell'edificio da costruire per la quale si ritiene possibile iscrivere ipoteca non appena questo abbia un minimo di consistenza, tale cioè da consentire la descrizione con sufficiente precisione ai fini dell'iscrizione (Falaschi, 592; Rubino, 111).

Per il combinato disposto delle norme di cui all'art. 2811, che prevede che l'ipoteca si estende alle altre accessioni dell'immobile ipotecato, e dell'art. 2823, in giurisprudenza si ritiene che la valida iscrizione dell'ipoteca sul terreno comporta la successiva estensione al fabbricato sopra costruito (Trib. Ivrea 9 giugno 2003). La stessa giurisprudenza di merito ha affermato che all'iscrizione di ipoteca su un edificio in costruzione non può opporsi la precedente trascrizione del contratto di permuta di cosa presente con cosa futura: infatti tale trascrizione non ha efficacia prenotativa e non produce il retroagire del trasferimento della proprietà, che si realizza solo al momento dell'ultimazione dell'opera nei suoi elementi essenziali (Trib. Ivrea 9 giugno 2003).