Codice Civile art. 2826 - Indicazioni dell'immobile ipotecato (1).

Indicazione dell'immobile ipotecato

La norma in commento è stata modificata dall'art. 13 l. n. 52/1985 con l'eliminazione dell'indicazione di almeno tre confini dell'immobile e l'inserimento di quella relativa all'identificazione catastale del terreno su cui insistono per gli immobili in costruzione. Naturalmente l'indicazione di almeno tre confini permane (ex art. 29 l. n. 52/1985) per il titolo da iscriversi.

In dottrina l'articolo in esame è considerato un rafforzamento del principio di specialità di cui all'art. 2809: si vuole cioè che il bene gravato di ipoteca sia individuato con assoluta certezza onde evitare ostacoli alla libera circolazione dei beni ove così non fosse (Ravazzoni, 12; Tamburrino, 204). Si tenga presente che la norma trova applicazione anche nell'ipotesi in cui sia sottoposto ad ipoteca un diritto diverso dalla proprietà dell'immobile (quota di condominio, usufrutto, enfiteusi): si dovrà indicare nell'atto di concessione il diritto ipotecato e descrivere l'immobile su cui questo grava.

Mancando tali indicazioni l'ipoteca non può sorgere, tant'è che si è affermato che iscrivere una ipoteca senza che si indichino gli immobili gravati è come non iscriverla e perciò la formalità sarebbe nulla (Mariani, 107).

In ogni caso, in giurisprudenza si ritiene che, nonostante l'articolo in commento sia richiamato dall'art. 2659, in tema di nota di trascrizione, lo stesso non esprime un principio di ordine generale per tutti i casi in cui occorre procedere all'identificazione di un immobile, ma solo un criterio limitato a quelle fattispecie normative (Cass. II, n. 1508/1994; Cass. II, n. 4529/1990; Cass. lav, n. 4613/1981).

Secondo Cass. III, n. 7342/2022 nel pignoramento immobiliare, gli errori o le imprecisioni di identificazione del bene negli atti di provenienza sono di per stessi irrilevanti rispetto ai terzi di buon fede che abbiano eseguito il pignoramento dopo aver diligentemente verificato i registri immobiliari, né l'indicazione nel pignoramento o nella sua nota di trascrizione di dati catastali non aggiornati spiega effetti invalidanti, ove non vi sia comunque una situazione di incertezza sulla fisica identificazione dei beni ed ove sussista continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti al momento dell'imposizione del vincolo, di modo che l'erroneità di per sé considerata non comporti alcuna confusione sui beni che si intendono pignorare