Codice Civile art. 2866 - Diritti del terzo nei confronti del debitore e di altri terzi acquirenti.

Diritto del terzo contro il dante causa

Il terzo acquirente che ha pagato i creditori iscritti, rilasciato l'immobile o sofferto l'espropriazione ha ragione di indennità verso il suo autore. Si ritiene che presupposto della norma sia il fatto che all'acquirente non sia stato accollato il pagamento dei creditori iscritti (Gorla, Zanelli, 442). La norma viene ricondotta in dottrina alla garanzia per evizione, che è data all'acquirente negli acquisti a titolo oneroso dall'art. 1482. Per gli acquisti a titolo gratuito la norma viene considerata quale applicazione dell'art. 797, n. 2.

Circa il contenuto dell'indennità si ritiene in dottrina che se il terzo acquirente paga i creditori iscritti, essendosi evitata con ciò l'evizione, gli spetterà soltanto il diritto al rimborso della somma pagata (art. 1486). Se invece rilascia l'immobile o subisce l'espropriazione, il terzo avrà diritto al risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1479 ss. Se si tratta di acquisto a titolo gratuito o di legato si ritiene inapplicabile l'art. 1479, così come si ritiene impossibile la restituzione del prezzo. L'acquirente in tal caso potrà ottenere il risarcimento del valore della cosa (Gorla, Zanelli, 444). Per l'esonero dalla garanzia si ritiene necessario che i pesi siano stati dichiarati nel contratto di vendita o che siano stati accollati all'acquirente (Gorla, Zanelli, 444).

La giurisprudenza ha ritenuto che la norma in esame operi soltanto quando il terzo sia stato chiamato a rispondere dell'intero debito del suo dante causa e comunque soltanto nei rapporti fra alienante ed acquirente. Pertanto un'eventuale richiesta risarcitoria in relazione a comportamenti pregiudizievoli dell'esperibilità dell'azione di surroga si ammette soltanto nei confronti del dante causa del terzo.

Così il terzo acquirente di un immobile ipotecato a garanzia di un credito fondiario non può vantare alcun diritto contrario alla suddivisione del mutuo, né al correlato frazionamento dell'ipoteca, stante la sua estraneità al contratto di finanziamento, configurandosi il frazionamento, ai sensi dell'art. 3, d.P.R. n. 7/1976 (abrogato da d.lgs. n. 128/2006), come rinunzia del creditore ipotecario al diritto all'indivisibilità dell'ipoteca e perciò come riconducibile ad un atto unilaterale che non cessa di essere tale anche se consacrato nel contesto degli accordi intercorsi col mutuatario al fine della suddivisione del mutuo.

Pertanto, qualora il terzo abbia dovuto soddisfare, nei limiti della quota gravante sull'immobile trasferitogli, le ragioni del creditore ipotecario, non può da questi pretendere alcun indennizzo, per l'impedimento frapposto dal frazionamento al subingresso ex art. 2866 nelle ipoteche costituite su altri beni del debitore inadempiente o per il venir meno delle garanzie connesse all'originaria unità dell'ipoteca, che sarebbero state utilizzabili in sede di surrogazione ex art. 1203 (Cass. I, n. 11916/1990). Sulla base dell'orientamento giurisprudenziale, secondo cui il frazionamento del mutuo fondiario garantito da ipoteca costituisce una rinuncia facoltativa del creditore ipotecario all'indivisibilità dell'ipoteca, la Cassazione ha ritenuto che, con la suddivisione del finanziamento e della garanzia ipotecaria nelle quote a carico degli acquirenti delle singole unità immobiliari, il terzo acquirente, non avendo al riguardo alcun diritto, non possa pretendere il danno per il ritardo nel frazionamento (Cass. I, n. 2073/2003).

Subingresso del terzo

Il comma 2 dell'art. 2866 prevede il diritto di subingresso del terzo acquirente nelle ipoteche costituite a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore, a meno che questi non siano stati acquistati da terzi che abbiano trascritto il proprio titolo anteriormente al suo.