Vendita senza incanto di beni immobili e modalità di deposito della cauzione

In tema di vendita delegata di immobili, la cauzione depositata dall'offerente in conseguenza dei sondaggi effettuati dal curatore per reperire gli eventuali interessati, può poi essere utilizzata dal medesimo offerente per partecipare senza incanto o dovrà essere depositata una nuova cauzione?

Vendita beni immobili nel fallimento. In relazione alle modalità di vendita nelle procedure fallimentari, l'art. 107, comma 1, l. fall., stabilisce che le vendite e gli atti di liquidazione sono eseguiti dal curatore attraverso procedure competitive sulla base di un prezzo di stima, ad eccezione dei beni di modesto valore, assicurando, con adeguate forme pubblicitarie, la massima informazione e partecipazione dei soggetti interessati. Il curatore, tuttavia, può prevedere nel programma di liquidazione che le vendite dei beni immobili (beni mobili e beni mobili registrati) vengano effettuate dal giudice delegato sulla base di quanto disposto dal codice di procedura civile, in quanto compatibili (art. 107, comma 2, l. fall.).

Al riguardo è stato sostenuto che l'anzidetto art. 107 l. fall., laddove autorizza il curatore a prescindere dalla procedura della vendita senza incanto, così come disciplinata dal codice di procedura civile, esprime la preferenza per una procedura di vendita maggiormente snella, che deve considerarsi la regola, rispetto all'opzione più formalistica che conduca alla necessaria applicazione dei principi codicistici che governano le vendite forzate (così Trib. Bergamo 10 settembre 2015, in questo portale, con nota di Signorelli, La vendita tramite procedure competitive).

Vendita senza incanto immobili. Il curatore può quindi espressamente prevedere nel programma di liquidazione la modalità di vendita senza incanto per i beni immobili. Come noto, tale modalità - disciplinata dagli artt. 570 a 575 c.p.c. - prevede la presentazione dell'offerta di acquisto in busta chiusa, con espressa indicazione delle generalità dell'offerente; del prezzo offerto; dei dati identificativi del bene per il quale l'offerta è proposta; del tempo per il versamento del saldo prezzo; delle modalità di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell'offerta medesima (art. 571, comma 1, c.p.c.); busta all'interno della quale dovrà essere inserito l'assegno circolare a titolo di deposito cauzionale (che, nella prassi, rappresenta la modalità di versamento della cauzione). Tali buste vengono, poi, aperte nell'udienza fissata per l'esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti.

In ogni caso, l'offerta non è efficace qualora pervenga oltre il termine stabilito ai sensi dell'art. 569, comma 3, c.p.c., se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza, rectius nell'avviso di vendita, o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nel citato avviso di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto (art. 571, comma 2, c.p.c.).

Conclusioni. Alla luce di quanto sopra, la cauzione depositata dall'offerente “in maniera informale” al curatore (nel caso di specie, in conseguenza di sondaggi effettuati dalla curatela al fine di reperire eventuali interessati) potrà essere utilizzata dall'offerente medesimo, ove previamente restituitagli (ma ciò potrebbe non verificarsi, ove ad es. il curatore intenda conservare tale cauzione come garanzia della partecipazione dell'offerente alla vendita senza incanto), per partecipare alla vendita senza incanto, a condizione che venga allegata all'offerta (da presentare in busta chiusa) e che sia di importo almeno pari al dieci per cento del prezzo offerto, pena inefficacia dell'offerta ai sensi del sopra menzionato secondo comma dell'art. 571 c.p.c.