Contratto di affitto di aziendaInquadramentoNel vigore della disciplina antecedente la riforma, la prassi aveva escogitato rimedi alternativi all'esercizio provvisorio e maggiormente efficienti per la conservazione del valore della impresa. Si trattava, quindi, di prassi; cosicché parte della dottrina sollevava persino il dubbio della loro legittimità (sembrando che l'affitto contravvenisse alla funzione non gestoria ma liquidatoria del fallimento). E tuttavia la stretta rispondenza dello schema dell'affitto anche all'interesse dei creditori ne consentì il successo operativo. La prassi era tuttavia resa difficile dalla mancanza di regole specifiche sull'affitto di azienda nelle procedure concorsuali. Anche superando il dubbio iniziale sulla ammissibilità del contratto di affitto, bisognava comunque fare i conti con la disciplina codicistica, scarsamente compatibile con le ragioni del fallimento perché essa appunto era pensata non per la impresa insolvente ma per la impresa in bonis. Il valore della vicenda dell'esercizio dell'impresa nel fallimento è storicamente apprezzabile nella maturata consapevolezza della necessità di rimeditare il rapporto tra fallimento, quale procedura concorsuale liquidatoria, e gestione della impresa. Come già detto, già prima della riforma l'affitto di azienda era ritenuto nella prassi una alternativa più vantaggiosa rispetto all'esercizio provvisorio consentendo da un lato di giungere ad una cessione non atomistica dei beni; dall'altro di evitare i rischi connessi ad una gestione diretta da parte del curatore. Il legislatore della riforma ha compiutamente disciplinato la fattispecie dell'affitto di azienda sotto l'art. 104 bis l.fall. delineando il contenuto minimo del contratto ai fini della tutela del fallimento, nonché il procedimento di scelta del contraente. Di estrema rilevanza è poi la previsione che in caso di retrocessione dell'azienda non si verificano a carico del fallimento le gravose conseguenze previste dagli artt. 2112 e 256 c.c. e cioè la assunzione di responsabilità solidale per i debiti precedentemente maturati. In considerazione del carattere di strumento di conservazione dei valori aziendali, la legge prevede che anche prima della approvazione del programma di liquidazione il curatore possa proporre l'affitto al giudice delegato il quale, previo parere favorevole del comitato dei creditori, l'autorizza. Poiché l'appetibilità dell'azienda scema con il passare del tempo, appare probabile che la proposta di opportunità anticipi, il più delle volte, il programma di liquidazione (senza per questo contenere il potere di approvazione del giudice delegato). FormulaCONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA TRA Fallimento ..., in persona del Curatore fallimentare _______, con studio in ____ (da una parte) E ..., con sede legale in ...(____), ____, C.F. _____e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di _____ capitale sociale di Euro ___, in persona del Legale Rappresentante ____, munito degli occorrenti poteri in virtù di ____(di seguito: “ ...” o, indifferentemente, il “Conduttore”); (dall'altra parte) PREMESSO CHE I. Nell'ambito del programma di liquidazione, ai sensi dell'art. 104 ter l.fall., il Fallimento ... è stato autorizzato ad indire una procedura competitiva finalizzata alla alienazione del complesso aziendale appartenente alla Società fallita, ... esercente attività di ____ ;II. alle condizioni e secondo i termini specificati nel disciplinare di vendita e nei documenti al medesimo allegati, qui espressamente richiamato anche con riferimento alle definizioni in esso contenute (di seguito: il “Disciplinare di Affitto”), ... ha partecipato alla Procedura di Affitto presentando un'offerta per l'affitto della Azienda ... e il piano di investimenti allegato al presente Contratto sub ... (di seguito, “Piano di Investimenti”); III. all'esito della Procedura di Affitto nei termini e con le modalità indicate nel Disciplinare, ... è risultato aggiudicatario per l'affitto della Azienda ... alle condizioni e secondo i termini di seguito indicati; IV. in conformità a quanto stabilito nel Disciplinare, ... ha consegnato al Fallimento ... la seguente documentazione per comprovare il possesso dei requisiti dichiarati in sede di partecipazione alla gara: (a) il certificato di iscrizione al Registro delle Imprese recante la dicitura antimafia di cui all'articolo 9, comma 1, d.P.R. 3 giugno 1998 n. 252, emesso in data non anteriore a 6 (sei) mesi [o, in caso di Impresa straniera non avente sede in Italia, certificato equipollente]; (b) certificato generale del casellario giudiziario e certificato dei carichi pendenti [1] : — del titolare per le imprese individuali; — di tutti i soci per le società in nome collettivo; — di tutti gli accomandatari per le società in accomandita semplice; — di tutti gli amministratori muniti di potere di rappresentanza per gli altri tipi di società; (c) il DURC, documento unico di regolarità contributiva, attestante l'assolvimento, da parte dell'impresa, degli obblighi legislativi e contrattuali nei confronti di INPS, INAIL e Cassa Edile; (d) [copia delle autorizzazioni/ licenze per l'esercizio dell'attività ...]; V. successivamente alla aggiudicazione ... ha esperito la procedura di consultazione sindacale e art. 47 l. n. 428 del 29 dicembre 1990, all'esito della quale, in data ..., è stato siglato il verbale allegato al presente contratto sub [1]; Tutto ciò premesso LE PARTI CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE ARTICOLO 1 - PREMESSE ED ALLEGATI 1.1 Le Premesse e gli Allegati costituiscono parte integrante e sostanziale, nonché presupposto indefettibile del presente contratto (di seguito: il “Contratto”). ARTICOLO 2 - OGGETTO 2.1 Con il presente Contratto, alle condizioni e secondo i termini di seguito specificati, il Fallimento ... concede in affitto a ..., che, alle medesime condizioni, accetta e prende in affitto, l'Azienda ... sita in ..., costituita dal complesso dei beni organizzati per l'esercizio di attività ... meglio descritto nel Disciplinare, nell'Information Memorandum allegato al presente Contratto sub 2.1. (di seguito: l'“Information Memorandum”) e nel successivo punto 2.2. 2.2. L'Azienda comprende: [descrivere il complesso aziendale] 2.3. L'affitto della Azienda ... Pini avviene a corpo e non a misura, come “vista e piaciuta”, nello stato di fatto e di diritto esistente con riferimento alla Azienda e ai singoli componenti della stessa, con le relative accessioni e pertinenze, diritti ed obblighi derivanti dai contratti in essere, oneri, canoni, vincoli, servitù attive e passive esistenti e/o imposti dalle vigenti leggi. I beni, gli impianti, le attrezzature ed i diritti facenti parte del compendio aziendale sono concessi in uso all'affittuario nello stato di uso, consumo, deperimento in cui si trovano. 2.4. Rimangono in ogni caso esclusi dalla Azienda e non sono o non saranno compresi nell'Azienda oggetto di affitto, tutti i crediti e i debiti maturati anteriormente alla data odierna, i quali pertanto rimarranno rispettivamente a carico e a favore del Fallimento ... ARTICOLO 3 - OBBLIGHI A CARICO DEL CONDUTTORE 3.1 Le Parti si danno reciprocamente atto che, per effetto del presente Contratto, ai sensi dell'art. 2558 c.c., ... subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'Azienda, sia attivi che passivi, con qualsiasi ente o persona, nonchè ogni obbligo, onere o vincolo a carico dell'Azienda ... o dei singoli beni aziendali. 3.2. ... si obbliga espressamente a mantenere i livelli occupazionali indicati nel Piano di Investimenti e, all'esito della consultazione sindacale conclusasi in data ..., ... irrevocabilmente si obbliga alla riassunzione, entro ... giorni dalla sottoscrizione del presente Contratto, di n. ... lavoratori subordinati già occupati nell'Azienda ..., in dettaglio elencati nell'Allegato [...] al presente Contratto. Con riferimento al personale dipendente, ... si obbliga espressamente al rigoroso e puntuale rispetto di tutti gli obblighi, contributivi, previdenziali ed assistenziali derivanti da disposizioni legislative e regolamentari vigenti in materia di lavoro (ivi compresi quelli in tema di igiene e sicurezza, nonché alla disciplina previdenziale e infortunistica), ed espressamente si obbliga a manlevare e mantenere indenne il Fallimento ... da qualsiasi spesa, danno, costo, pagamento e/o comunque, conseguenza giuridica o giudiziaria inerente e/o comunque connessa ai rapporti di lavoro con detti dipendenti, assumendone a proprio esclusivo cura e carico ogni relativo onere. 3.3. Con la stipulazione del presente Contratto, ... è costituito custode dell'Azienda e di tutti gli impianti ed in proposito espressamente esonera la Procedura Fallimentare da ogni responsabilità per qualsiasi danno, diretto e indiretto, che potesse provenirgli da fatto o omissione di terzi (inclusi furti, danneggiamenti, immissioni nocive, umidità, infiltrazioni ecc) e/o in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla volontà del locatore. ... è responsabile nei confronti della Procedura Fallimentare e dei terzi dei danni causati per sua colpa o negligenza. 3.4. Anche in deroga ad ogni diversa disposizione in materia, si conviene che sarà ad esclusivo carico di ... ogni spesa di manutenzione ordinaria e straordinaria, sia sui beni immobili che su i beni mobili, attrezzature, impianti e macchinari. 3.5. Con la sottoscrizione del presente Contratto, ... si obbliga espressamente a realizzare, nei modi e nei tempi ivi previsti, tutti gli investimenti indicati nel Piano di Investimenti. 3.6. Sono ad esclusivo carico di ..., che vi provvederà a propria esclusiva cura e spese senza che possano essere intese come miglioria e addizioni, tutti gli adeguamenti eventualmente necessari per rendere beni immobili, mobili, macchinari e impianti, attrezzature (mediche e non) facenti parte del complesso aziendale conformi alle normative vigenti in ambito di prevenzione e sicurezza così come quelli riguardanti la tutela ecologica e ambientale ed in materia di igiene e sanità e, in generale alle normative di tempo in tempo vigenti per l'esercizio dell'attività, con esonero della Procedura Fallimentare da qualsiasi onere o garanzia a riguardo e con rinuncia espressa da parte di ... a qualsivoglia indennizzo o risarcimento al riguardo. 3.7. ... si obbliga altresì a non apportare alcuna modifica, innovazione o trasformazione sui beni immobili facenti parte dell'Azienda salvo quelle preventivamente consentite per iscritto dal Fallimento ... Resta inteso che eventuali miglioramenti apportati dal Conduttore senza il previo consenso scritto del Fallimento ... resteranno a favore del fallimento al termine dell'affitto, così come eventuali addizioni eseguite dal Conduttore che il Fallimento ... intenda ritenere, tutto ciò senza alcun compenso, indennizzo o risarcimento di sorta a favore del Conduttore. Salva rimane la facoltà del Fallimento ... di richiedere la restituzione degli immobili nel pristino stato a cura e spese di ... ARTICOLO 4 - DURATA 4.1 La durata del presente Contratto è convenuta in ... ( ...) anni a decorrere dalla Data di Consegna di cui al successivo articolo 12 [2] . 4.2 La Procedura Fallimentare, sentito il comitato dei creditori, potrà liberamente recedere dal presente Contratto ai sensi dell'art. 104 bis l.fall., a mezzo comunicazione scritta nelle forme della raccomandata a/r, con preavviso di 60 (sessanta) giorni dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione e con la corresponsione all'affittuario di un giusto indennizzo da corrispondere ai sensi dell'articolo 111, primo comma, n. 1) Legge Fallimentare. ARTICOLO 5 - CANONE DI AFFITTO 5.1. Il canone annuale offerto per l'affitto della Azienda ... è pari a Euro ... ( .../ ...) e, quindi, per la intera durata del Contratto di Affitto, è pari a Euro ... ( ______/ ______). 5.2. L'intero ammontare del canone dovuto per tutta la durata del Contratto di Affitto, pari a Euro ... ( .../...), viene corrisposto da ... in via anticipata come segue: (i) quanto a ... (a lettere) sono già stati versati a favore del Fallimento a mezzo bonifico bancario irrevocabile sul C/C intestato Fallimento ...; (ii) quanto al restante importo di Euro ... ( ...) in unica soluzione, contestualmente alla stipula del presente Contratto a mezzo bonifico bancario irrevocabile sul citato C/C intestato Fallimento ovvero mediante rate mensili anticipate al 5 di ogni mese dell'importo di Euro ... ARTICOLO 6 - ASSENZA DI GARANZIE 6.1. ... prende atto ed espressamente accetta che il Fallimento ... non presta alcuna garanzia in ordine alla Azienda concessa in affitto ai sensi del presente Contratto e/o ai singoli componenti del complesso aziendale, ad eccezione esclusivamente della garanzia in ordine all'esistenza delle attività aziendali affittate, così come descritte al precedente articolo 2. 6.2. In particolare ... prende atto ed accetta che il Fallimento ... non presta alcuna garanzia circa il valore e/o la consistenza e la situazione reddituale e/o l'andamento della gestione dell'Azienda, e/o con riferimento alla insussistenza di eventuali obblighi, passività e/o minusvalenze di qualsiasi genere e/o alla insussistenza di vizi, difformità e/o mancanze di qualità dei beni (inclusi impianti, attrezzature e macchinari) facenti parte del complesso aziendale, anche non evidenziate/i negli atti messi a disposizione della Procedura Fallimentare o nel corso di ispezioni, indagini e due diligence che rappresentanti di ... possano aver condotto direttamente o tramite propri incaricati e consulenti prima della stipula rimanendo ogni relativo rischio o onere ad esclusivo carico dell'affittuario e rimanendo esclusa/o qualsivoglia pretesa e/o diritto dell'affittuario ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del canone e/o all'annullamento e/o alla risoluzione del presente Contratto e/o comunque titolata o motivata. 6.3. Senza pregiudizio per quanto sopra, ... dichiara di essere pienamente a conoscenza: [indicare la situazione giuridica e amministrativa dell'azienda ... ed eventuali contenziosi pendenti] assumendo ... a proprio esclusivo carico ogni incertezza, alea e/o rischio connesso alle situazioni descritte ai precedenti punti da (i) a (v) e alle possibili conseguenze delle stesse, anche in termini di maggiore onerosità della futura gestione o di minor valore o minore redditività della Azienda. ARTICOLO 7 - FIDEIUSSIONE E POLIZZE ASSICURATIVE 7.1. Contestualmente alla stipula del Contratto di Affitto d'Azienda, ... ha consegnato alla Procedura Fallimentare: (i) fideiussione bancaria a prima richiesta e senza eccezioni stipulata con primario istituto di credito a garanzia del rilascio dell'Azienda alla cessazione, per qualsiasi causa del presente Contratto ed altresì a garanzia della perdita di valore dell'azienda determinata da comportamento doloso o colposo di ..., per un importo pari a due annualità di canone di affitto, in cui siano esplicitamente previsti: a) la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (art. 1944, comma 2, c.c.); b) l'espressa rinuncia a far valere qualsiasi eccezione spettante al debitore principale (art. 1945 c.c.) e c) l'espressa rinuncia a far valere qualsiasi eccezione relativa alla scadenza dell'obbligazione di cui all'art. 1957 del codice civile, nonché d) l'operatività della garanzia medesima entro quindici giorni, a semplice richiesta scritta del Fallimento; (ii) apposita polizza assicurativa contratta con primaria compagnia assicurativa operante sul territorio nazionale a garanzia dell'eventuale ristoro di ogni genere di danno (anche da furto ed incendio) dell'Azienda oggetto di affitto per un massimale non inferiore ad Euro ... (Euro ...), di cui Euro ... (euro ...) per gli immobili, ed Euro ... ( ...) per i beni mobili, valido per tutta la durata del Contratto di Affitto e con espressa rinuncia da parte della compagnia assicuratrice alla rivalsa e a qualsiasi eccezione, con particolare riferimento alla copertura del rischio anche di eventuali dichiarazioni inesatte e/o reticenti, a parziale deroga di quanto previsto dagli articoli 1892 e 1893 c.c.; (iii) polizza assicurativa con primaria compagnia operante sul territorio nazionale per responsabilità civile per rischi diversi verso terzi e verso prestatori d'opera per un massimale non inferiore ad Euro ... per singolo sinistro, valida per tutta la durata del Contratto di Affitto. ARTICOLO 8 - RAPPORTI CON IL PERSONALE 8.1 Fermo restando quanto previsto ai precedenti punti 3.2 e 3.3, alla scadenza, per qualsiasi causa, del presente Contratto, il personale a quel momento in forza verrà trasferito alla Procedura Fallimentare all'acquirente dell'Azienda. ... provvederà a trasferire alla Procedura Fallimentare o, su richiesta di quest'ultima, all'acquirente dell'Azienda ..., il relativo fondo T.F.R. maturato durante il periodo di affitto dell'Azienda e a corrispondere alla Procedura Fallimentare o, su richiesta di quest'ultima, all'acquirente dell'Azienda un ammontare corrispondente a quello del relativo fondo trasferito in conformità alle disposizioni in vigore, o, in caso di richiesta, a liquidarlo direttamente ai singoli dipendenti. ARTICOLO 9- UTENZE E CONCESSIONI AMMINISTRATIVE 9.1. ... subentrerà nelle utenze necessarie per l'attività della Azienda ... (incluse Energia Elettrica, Gas, Telefono, Acqua, Nettezza Urbana) intestate rispettivamente alla Azienda ..., previo accertamento in contraddittorio dei consumi alla Data di Consegna di cui al successivo Articolo 12. 9.2. Rimane inteso che fino alla Data di Consegna ogni pagamento relativo alle utenze di cui al precedente punto 9.1 resta a carico della Azienda ... 9.3. Il Fallimento ... si impegna a svolgere ogni attività utile e necessaria al trasferimento e/o alla volturazione in favore di ... di tutte le licenze o concessioni amministrative e di esercizio richieste per lo svolgimento delle attività dell'Azienda e delle utenze. ARTICOLO 10 - SPESE, IMPOSTE E TASSE 10.1. Ogni spesa, imposta, tassa od onere inerente o conseguente alla presente cessione sarà a carico di ..., salvo quelle che facciano carico al Venditore per disposizione inderogabile di legge. 10.2. Contestualmente alla sottoscrizione del presente Contratto, ... corrisponde al Fallimento ... l'importo di Euro ... corrispondente alle spese relative alla procedura d'asta e di vendita (quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo: onorari notarili, tasse ed imposte, accessori, spese per bolli, spese di cancellazione di formalità pregiudizievoli ed oneri di qualsiasi genere connessi), secondo quanto in precedenza comunicato dalla Procedura Fallimentare a ... ARTICOLO 11 - DIRITTO DI ISPEZIONE E CONCESSIONE DI SPAZI E SERVIZI 11.1 Il Fallimento ... avrà, con riferimento ai singoli immobili componenti l'Azienda, diritto di visitare o far visitare da suoi delegati i luoghi dove sono svolte le attività dell'Azienda ..., in ogni momento, previa comunicazione a ... al fine di eseguire verifiche sullo stato di beni mobili ed immobili, nonché al fine di consentirne la visione a potenziali acquirenti dell'Azienda medesima. 11.2 ... concederà in comodato gratuito a favore della Procedura Fallimentare, per un periodo quinquennale, per le esigenze di conservazione dei documenti e per la gestione di procedure fallimentari: i) una porzione del complesso immobiliare identificata nella Planimetria allegata al presente Contratto sub [...]; ii) la strumentazione informatica necessaria allo svolgimento delle relative procedure contabili ed amministrative; iii) il mobilio relativo; il tutto con modalità operative che non pregiudichino le attività dell'affittuario, che comunque non avrà titolo ad alcun indennizzo [3] . ARTICOLO 12 - CONSEGNA DELL'AZIENDA 12.1 La consegna dell'Azienda nel suo complesso avverrà entro [--] giorni dalla data di sottoscrizione del presente Contratto, previa redazione in contraddittorio di verbale dello stato dei luoghi e accertamento in contraddittorio dei consumi delle utenze intestate alla Azienda ... (nel presente Contratto: la Data di Consegna”). ARTICOLO 13 - DIVIETI - SUBAFFITTO E CESSIONE DEL CONTRATTO 13.1 ... non è autorizzata a costituire diritti a favore di terzi sull'Azienda o su singoli beni facenti parte del compendio aziendale. Èaltresì vietato a ... mutare o modificare, in tutto o in parte, la destinazione d'uso dei beni componenti il complesso aziendale. 13.2. In particolare, è fatto espresso divieto a ... di subaffittare e/o dare in comodato a terzi, in tutto od in parte, l'Azienda o singoli beni facenti parte del compendio aziendale, senza il preventivo consenso scritto della Procedura Fallimentare. 13.3. L'inosservanza di anche uno solo dei divieti di cui al presente Articolo 13 determina ipso jure la risoluzione del presente Contratto ai sensi dell'articolo 1456 c.c. ARTICOLO 14 - RILASCIO DELL'AZIENDA E RELATIVA PENALE A CARICO DELL'AFFITTUARIO 14.1 Alla scadenza, per qualsiasi causa, del presente Contratto, ... si impegna a restituire tempestivamente l'Azienda e i beni che la compongono in buono stato di conservazione e funzionamento, salvo il deperimento dei beni derivante dall'uso ordinario e normale. 14.2. ... prende altresì espressamente atto ed accetta che nel caso di ritardo nella restituzione dei beni oggetto del Contratto di Affitto, ... sarà tenuto al pagamento di una penale pari [indicare percentuale] del canone annuo di affitto, per ogni giorno di ritardo, fatto salvo in ogni caso il diritto della Procedura Fallimentare di agire per il riconoscimento del maggior danno. 14.3. La retrocessione al Fallimento ... dell'Azienda, non comporta la responsabilità della procedura per i debiti maturati sino alla retrocessione, in deroga a quanto previsto dagli articoli 2112 e 2560 del codice civile. Ai rapporti pendenti al momento della retrocessione si applicano le disposizioni di cui alla sezione IV del Capo III del titolo II della Legge Fallimentare (r.d. 16 marzo .1942 n. 267). ARTICOLO 15 - PRELAZIONE 15.1. Ai sensi dell'art. 104 bis quinto comma della Legge Fallimentare, è riconosciuto a ... il diritto alla prelazione all'acquisto dell'Azienda oggetto del presente Contratto. 15.2. In ipotesi di mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di ... e, in ogni caso, qualora ... non risulti acquirente dell'Azienda, ad ... sarà riconosciuto un indennizzo per gli investimenti e/o gli interventi effettuati al di fuori del piano di investimenti presentato in sede di Offerta Tecnica per l'affitto dell'Azienda (di seguito, “Piano di Investimenti”), a condizione che tali investimenti siano stati previamente autorizzati dal Comitato dei creditori [4] . ARTICOLO 16 - RISERVATEZZA 16.1. ... si obbliga espressamente a: (i) mantenere riservati e far mantenere riservati ai propri dipendenti e/o comunque aventi causa, i dati e le informazioni di cui dovesse/ro venire in possesso e, comunque, a conoscenza nell'esecuzione del presente Contratto, (ii) a non divulgarli in alcun modo e in qualsiasi forma e di non farne oggetto di alcuna utilizzazione per nessun titolo e/o ragione, e ciò con riferimento non soltanto ai dati ed alle informazioni relativi alla Azienda ... ma anche agli aventi causa a qualsiasi titolo della stessa. 16.2 Al fine di evitare dubbi interpretativi, le Parti precisano e si danno reciprocamente atto che ... è responsabile in proprio per l'esatta osservanza da parte dei propri dipendenti e/o comunque aventi causa a qualsiasi titolo, degli obblighi di riservatezza di cui al precedente punto 16.1 16.3 In caso di inosservanza degli obblighi di riservatezza, ... sarà tenuto a risarcire tutti i danni che dovessero derivare alla Procedura Fallimentare a seguito dell'inadempimento degli obblighi di riservatezza di cui al presente Articolo 16. ARTICOLO 17 - RISOLUZIONE DEL CONTRATTO - DIFFIDA AD ADEMPIERE E CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA 17.1 Nel caso in cui ... si renda inadempiente rispetto agli obblighi dalla medesima assunti nei confronti del Fallimento ... ai sensi del presente Contratto, il Fallimento può assegnare alla Parte, a mezzo raccomandata a/r, un termine di 15 (quindici) giorni naturali e consecutivi, per porre fine all'inadempimento. Trascorso tale termine senza che l'inadempimento sia cessato, il Fallimento ... ha la facoltà, ai sensi dell'Articolo 1454 c.c., di considerare risolto di diritto il Contratto, salvo il risarcimento dell'eventuale danno subito. 17.2 In ogni caso, e ferme restando le ulteriori ipotesi di risoluzione contrattuale previste nell'ambito del presente Contratto, il Contratto potrà, inoltre, essere risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., previa semplice dichiarazione scritta inviata a ... dal Fallimento ..., mediante Raccomandata A/R, fermo restando in ogni caso il diritto del Fallimento al risarcimento del maggior danno subito, nei seguenti casi: (i) in caso di inadempimento da parte di ..., in tutto o in parte, ad anche uno solo degli obblighi di cui al precedente Articolo 3, punti 3.2., 3.3., 3.6.; (ii) in caso di inadempimento da parte di ..., in tutto o in parte, ad anche uno solo degli obblighi di cui al precedente Articolo 11, punti 11.1., 11.2.; (iii) in caso di inadempimento da parte di ..., in tutto o in parte, ad anche uno solo degli obblighi di cui al precedente Articolo 13, punti 13.1., 13.2., 13.3; (iv) qualora fosse accertata la mancata copertura assicurativa dei rischi, ai sensi del precedente Articolo 7.1., punti (ii) e (iii), in qualsiasi momento della durata del Contratto; (v) qualora fosse accertato, per qualsiasi causa, il venir meno di anche uno solo dei requisiti dichiarati in sede di partecipazione alla gara. ARTICOLO 18 - VARIE 18.1 L'eventuale tolleranza da parte del Fallimento ... di comportamenti di ... posti in essere in violazione delle disposizioni contenute nel presente Contratto, non costituisce rinuncia ai diritti derivanti da disposizioni violate né al diritto di esigere l'esatto adempimento di tutti i termini e le condizioni ivi previsti. 18.2 Ogni e qualsiasi modifica al presente Contratto non sarà valida e/o vincolante ove non risulti da atto scritto sottoscritto dalla Parte nei cui confronti viene invocata. 18.3. Qualsiasi comunicazione derivante, collegata o connessa al presente Contratto, dovrà essere effettuata per iscritto e si intenderà validamente eseguita solo se inviata a mezzo raccomandata A.R., eventualmente anticipata via fa, al domicilio delle Parti come qui di seguito indicato: Se al Fallimento ... Via PEC Se a ... Via PEC Ogni modifica del domicilio del Fallimento o di ..., come indicato nel presente punto 18.3., dovrà essere comunicata per iscritto all'altra Parte. ARTICOLO 19 - CONTROVERSIE 19.1. Per eventuali controversie che dovessero sorgere tra le Parti, relativamente all'interpretazione, esecuzione, risoluzione o cessazione, per qualsiasi causa, del presente Contratto, il Foro competente in via esclusiva è quello di ... Luogo e data ... Fallimento ... In relazione al tipo di attività svolta, si dovrà richiedere il medesimo certificato anche per soggetti che rivestono ruoli essenziali come, ad esempio, i direttori sanitari per l'impresa sanitaria. La durata dell'affitto deve essere prevista già nell'istanza con cui si chiede autorizzazione all'affitto o nel programma di liquidazione; nella previsione del termine il curatore dovrà considerare la tipologia e complessità dell'azienda da esitare, atteso che l'affitto è comunque strumento finalizzato alla esitazione del bene in attività. Si tratta di clausola eventuale che il curatore potrà inserire ove sussistano esigenze di avere disponibilità di locali per la custodia dei documenti e la gestione della procedura. Con l'inserimento di questa clausola il curatore incentiva l'affittuario ad effettuare investimenti sull'azienda a condizione che detti investimenti siano stati previamente autorizzati dal comitato dei creditori. Tale clausola combinata con la clausola di prelazione dovrebbe garantire una gestione dell'azienda da parte dell'affittuario improntata all'incremento di valore della stessa. CommentoLa nuova disciplina sull'affitto prescrive, in relazione al contenuto del contratto di affitto, che debbano comunque essere previste alcune clausole volte ad assicurare la migliore tutela degli interessi e dei diritti del fallimento. Una delle clausole più rilevanti è quella contenente l'obbligo di prestazione di idonee garanzie da parte dell'affittuario (fideiussione bancaria a prima richiesta;cauzione in denaro o in titoli, pegni; etc..). Vi è ancora la clausola che attribuisce al fallimento il diritto di ispezione dell'azienda, finalizzata a verificare la conservazione dei beni aziendali ed il rispetto dei patti che regolano l'utilizzo dei medesimi beni; o ancora quella che riconosce al curatore il diritto di recedere dal contratto; diritto che potrà essere variamente disciplinato, eventualmente anche prevedendo un indennizzo in favore dell'affittuario. Clausola invece eventuale è quella che attribuisce all'affittuario un diritto di prelazione. Posto che l'interesse alla procedura è quello di incentivare la partecipazione all'esperimento della vendita da parte di più soggetti e quindi la massima competizione, l'esistenza del diritto di prelazione potrebbe indurre l'affittuario a non formulare offerte, ovvero in gara a non effettuare rilanci. Tuttavia, va considerato che il diritto di prelazione può essere esercitato, per legge, solo all'esito del “procedimento di determinazione del prezzo di vendita”, intendendo con tale espressione non già la mera operazione di stima, bensì la procedura competitiva prevista dall'art. 107 l.fall. per la vendita che, previa idonea pubblicità, dovrà essere svolta per consentire di individuare, tramite gara, il miglior prezzo ricavabile. Una volta stabilito il prezzo definitivo di aggiudicazione esso, unitamente alle condizioni della vendita, sarà comunicato all'affittuario per l'eventuale esercizio del diritto di prelazione. Quanto alla durata, la legge si limita a stabilire che essa deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione. Oltre alle clausole previste dall'art. 104 bis l.fall, la prassi consente di individuare un'altra serie di clausole volte a definire obblighi ulteriori a carico dell'affittuario (obbligo di assicurazione; obblighi specifici di settore, quale lo smaltimento di rifiuti tossici); ovvero a sanzionare comportamenti di quest'ultimo (penali per la ipotesi di ritardi o inadempimenti). Andrà ancora disciplinata nel contratto, la definizione dei rapporti contrattuali facenti capo alla azienda e pendenti alla data di apertura della procedura. Infatti, potrebbe divenire oggetto di contrattazione anche la prosecuzione o meno di determinati rapporti in relazione all'interesse dell'affittuario. |
