Beni immobili (foro della cause relative a)

Il primo comma dell'art. 21 c.p.c., per le cause relative ai diritti reali su beni immobili, per quelle relative ad apposizione di termini e all'osservanza delle distanze nel piantamento di alberi o siepi o per le cause di sfratto per finita mezzadria e affitto a coltivatore diretto, come per quelle di finita locazione, indica come competente il giudice del luogo in cui si trova l'immobile; mentre per le azioni possessorie e nunciatorie è competente il giudice del luogo in cui è avvenuto il fatto denunciato.

Come visto, ai sensi dell'art. 21 c.p.c. per le cause relative ai diritti reali su beni immobili, per quelle relative ad apposizione di termini e all'osservanza delle distanze nel piantamento di alberi o siepi o per le cause di sfratto per finita mezzadria e affitto a coltivatore diretto, come per quelle di finita locazione, è competente il giudice del luogo in cui si trova l'immobile.

Con il riferimento alle cause relative a diritti reali su beni immobili, la norma fa riferimento alle sole azioni reali immobiliari, comprese quelle di mero accertamento: mentre non sono ricomprese nella previsione le azioni immobiliari di natura personale ed obbligatoria, tranne quelle espressamente di sfratto; né possono esservi ricomprese le cause dirette alla restituzione di un immobile in dipendenza della dichiarazione di nullità, d'inefficacia o di rescissione di un contratto (Cass. 11 luglio 1980, n. 4444).

La norma prevede altresì che quando l'immobile è compreso in più circoscrizioni giudiziarie, è competente il giudice di quella fra esse in cui si trova la parte d'immobile soggetta a maggior tributo verso lo Stato, mentre quando non è soggetto a tributo, lo è ogni giudice nella cui circoscrizione si trova una parte dell'immobile. La competenza in questione, abolito il tributo verso lo Stato, non esiste più e, pertanto, bisogna considerare unicamente le competenze alternative dei diversi giudici nelle cui circoscrizioni si trovano le parti dell'immobile.

Infine la norma individua quale giudice competente per le azioni possessorie e per la denuncia di nuova opera, di danno temuto, quello del luogo in cui è avvenuto il fatto denunciato. La norma non regola espressamente il caso della pluralità di circoscrizioni rispetto al luogo del fatto denunciato ma anche in tale ipotesi potrebbe ricorrere lo stesso problema, come avviene nel caso di spoglio di un immobile compreso in più circoscrizioni giudiziarie. In questo caso, secondo l'interpretazione preferibile, dovrebbe trovare applicazione analogica la regola dettata dall'art. 15, primo comma, c.p.c..

Abbiamo già detto del fatto che la norma si applica alle sole azioni reali immobiliari intese in senso stretto, comprese quelle di rivendicazione e di mero accertamento (Cass. 6 luglio 1966, n. 1772) co esclusione delle controversie che, pur se attinenti ai beni immobili, riguardano azioni personali, come le azioni di adempimento, annullamento, risoluzione, simulazione, nullità, per le quali dovranno applicarsi i criteri generali.

La giurisprudenza del Supremo Collegio ha affermato che per attribuire natura reale ad un'azione non è sufficiente che essa sia relativa ad un bene immobile di cui si chieda la consegna o la restituzione, ma è necessario considerare anche la causa petendi su cui la domanda si innesta. La causa è quindi di natura personale allorché, alla base della stessa, invece che un diritto reale sia dedotto un rapporto differente (Cass. 12 novembre 1968, n. 3718; Cass. 21 novembre 1994, n. 9849; Cass. 2 settembre 2004, n. 17665; Cass. 16 gennaio 2003, n. 581). Affinché si verta, pertanto, in tema di competenza ex art. 21 c.p.c., è necessario che la controversia sia caratterizzata da una profonda connessione logica e giuridica con un diritto reale immobiliare; comporti, ossia, l'accertamento positivo o negativo, o i modi di costituzione del medesimo o le posizioni soggettive, attive e passive, che ne derivano in via diretta (Cass. 26 novembre1998, n. 11976).

All'interno delle controversie che gli artt. 21 e 447-bis c.p.c. assegnano alla competenza territoriale inderogabile del foro in cui si trova l'immobile vanno considerate anche le controversie in materia di affitto di azienda (Cass. 7 marzo 2005, n. 4873).

Con riferimento alle cause ipotecarie la giurisprudenza ritiene applicabile il forum rei sitae (Cass. 6 agosto 1977, n. 3601). Viene però differenziato il caso, ritenuto afferente ad una azione reale, in cui si contesti l'esistenza o l'idoneità del titolo per la creazione del vincolo ipotecario, che, in base alla ricordata soluzione della giurisprudenza di legittimità, rientrerebbe nel forum rei sitae (Cass. 26 luglio 1994, n. 6958), dal caso in cui si contesti la legittimità dell'esercizio del vincolo ma non l'esistenza o l'idoneità del titolo, che sarebbe, invece, un'ipotesi di azione personale alla quale non si potrebbe pertanto applicare lo stesso foro.

A parere della prevalente giurisprudenza di legittimità, all'interno delle controversie “in materia di locazione e comodato di immobili e di affitto di aziende”, per cui rileverebbe il forum rei sitae, vanno considerate tutte le controversie comunque collegate alla locazione e quindi anche quelle nelle quali si controverte in ordine ad un rapporto ancora da costituire in base ad un un contratto preliminare (Cass. 16 gennaio 2003, n. 581); vi rientrerebbero, inoltre, tutte le controversie relative alla locazione, comprese quelle in cui si controverte sul pagamento delle somme dovute a titolo di locazione (Cass. 6 ottobre 1998, n. 9907). Che rispetto al contratto di affitto di azienda il giudice debba individuarsi con riferimento al luogo in cui è posta l'azienda del cui affitto si discute è principio pacifico (in tema si veda Cass. 15 giugno 2016, n. 12371; Cass. 7 marzo 2005, n. 4873). Inoltre, in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del luogo in cui si trova l'immobile ha natura inderogabile, con conseguente invalidità di una clausola difforme che è rilevabile d'ufficio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. 16 ottobre 2014, n. 21908).

Rispetto a queste cause, che sono attribuite alla competenza per materia del giudice di pace, ex art. 7, secondo comma, n. 1, al cui commento si rinvia, la norma in esame prevede che il giudice territorialmente competente è ancora una volta quello del forum rei sitae.

Rientrano, inoltre, nell'ambito di tale competenza, l'actio negatoria servitutis relativa alle distanze nelle piantagioni (Cass. 26 gennaio 2000, n. 859), nonché le domande risarcitorie accessorie (Cass. 28 febbraio 1985, n. 1746), ed altresì la domanda riconvenzionale (confessoria servitutis) con la quale si chiede l'accertamento dell'usucapione del diritto a mantenere gli alberi ad una distanza inferiore a quella legale (Cass. 10 marzo 1993, n. 2857); la domanda volta ad ottenere la recisione di una siepe esistente nella proprietà del vicino a ridosso del muro di confine per la parte in cui essa superi, in verticale, l'altezza del muro (Cass. 4 gennaio 2006, n. 32); non vi rientra, invece, l'azione proposta per ottenere il ricollocamento dei segni di confine contro l'autore della illecita demolizione e rimozione di essi (Cass. 18 dicembre 1978, n. 6064) né la domanda volta alla recisione dei rami protesi in orizzontale, invadenti l'altrui proprietà (regolata dall'art. 896 c.c.), rientrante nella competenza del giudice unico di tribunale (Cass. 4 gennaio 2006, n. 32).

Per le azioni possessorie e per la denuncia di nuova opera e di danno temuto è competente il giudice del luogo nel quale è avvenuto il fatto denunciato.

La competenza territoriale si basa non già sulla situazione del bene ma dipende dal luogo ove si è verificato il fatto che ha provocato l'azione.

Si tratta in ogni caso di una competenza inderogabile ex art. 28 c.p.c. con alcune eccezioni specificamente previste dalla normativa vigente: nelle azioni possessorie promosse mentre è pendente il giudizio petitorio, le quali possono e, se si tratta di manutenzione, devono, proporsi al giudice del petitorio ai sensi dell'art. 704 c.p.c.; nelle ipotesi di provvedimenti cautelari richiesti prima o nel corso della causa di merito, per i quali vale la specifica disciplina dettata dagli artt. 669-ter e 669-quater c.p.c.; infine nell'ipotesi in cui la controversia sia oggetto di clausola compromissoria o sia compromessa in arbitri o sia pendente il giudizio arbitrale.

La norma fornisce alcuna soluzione nel caso in cui il fatto denunciato sia unico ma riguardi un immobile compreso all'interno di più circoscrizioni giudiziarie. Secondo la giurisprudenza nel caso di reintegrazione nel possesso di un immobile sito in più mandamenti pretorili, se la lesione possessoria ha per oggetto il bene nel suo complesso e non una sua parte, è competente a conoscere dell'azione possessoria quello tra i pretori che il ricorrente abbia, a sua insindacabile scelta, concretamente adito (Cass. 30 marzo 1987, n. 3041; Cass. 6 giugno 1981, n. 3658).

in argomento si veda:

• Levoni, Competenza nel diritto processuale civile, in Digesto civ., III, Torino, 1988, 125 e ss.;
• Segré, Della competenza per territorio, in Commentario c.p.c. Allorio, I, 1, Torino, 1973, 260 e ss.;
• Nicita, Appunti sulla competenza nel nuovo rito civile, in Giust. civ., 1991, II, 245 e ss.;
• Acone-Santulli, Competenza, II) Diritto processuale civile, in Enc. Giur., vol. VII, Roma, 1988, 37 e ss.;
• C. Asprella, sub art. 21 c.p.c., in Commentario del codice di procedura civile, a cura di Comoglio, Consolo, Sassani, Vaccarella, T. I, vol. 1, Torino, 2012, 353 e ss.