Competenza del giudice di pace in materia condominiale

Le controversie relative alle modalità d'uso dei servizi di condominio rientrano nella competenza dei giudici di pace, si tratti di riduzioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o di limiti quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote. Rientrano, invece, nella competenza del Tribunale le liti relative ai limiti di esercizio del diritto del condomino sulla sua proprietà e, quindi, alle limitazioni all'esercizio di tale diritto di proprietà esclusiva che siano imposte da un atto di obbligo, quale anche una clausola limitativa.

Si tratta di pronuncia resa in sede di regolamento di competenza. In particolare la controversia originava da una contestazione circa la modalità di utilizzo della cosa comune: da un lato i ricorrenti sostenevano, sulla scorta di una delibera assembleare da essi assunta come valida, che l'occupazione di uno spazio comune costituente la «galleria» potesse essere consentito dietro corresponsione di un canone locatizio; dall'altro lato i convenuti si dolevano dell'invalidità della detta delibera condominiale, già oggetto di impugnazione ex art. 1137 c.c. e deducevano che lo spazio in questione poteva essere liberamente utilizzato da qualsiasi condomino purché nel rispetto dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. Adito per la controversia il Tribunale di Ivrea, quest'ultimo declinava la propria competenza in favore del giudice di pace ritenuto, appunto, competente per materia. La Corte ritiene corretta la ricostruzione del Tribunale adito trattandosi di questione attinente alle modalità d'uso della cosa comune, ossia l'area condominiale oggetto di causa; pertanto rigetta il ricorso e dichiara la competenza del Giudice di pace di Ivrea.

La Corte di cassazione riafferma un principio pacifico nella propria giurisprudenza: le controversie relative alle modalità d'uso dei servizi di condominio rientrano nella competenza dei giudici di pace, si tratti di riduzioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o di limiti quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote. Rientrano, invece, nella competenza del Tribunale le liti relative ai limiti di esercizio del diritto del condomino sulla sua proprietà e, quindi, alle limitazioni all'esercizio di tale diritto di proprietà esclusiva che siano imposte da un atto di obbligo, quale anche una clausola limitativa.

Tra le controversie attribuite esclusivamente al giudice di pace per materia, particolare rilievo assumono quelle relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi di condominio delle case. Tema che implica, in primis, la netta demarcazione tra le cause che rientrano, o no, nella sfera di competenza del giudice onorario; e, per altro verso, tra ciò che può chiedersi al giudice, maggiore o minore, e ciò che rientra nella scelta dell'amministrazione attiva del condominio. Pur comprendendo la competenza del giudice di pace anche le cause relative alla misura ed alle modalità dei servizi nei condomini di edifici, non può il giudice giungere a determinare l'orario di accensione dell'impianto di riscaldamento sostituendosi alla volontà della maggioranza dei condomini espressa in assemblea (Giudice di pace Perugia, 7 gennaio 1998, in Rass. giur. Umbra, 1998, 457).

In particolare, con riferimento specifico al principio di cui in massima, la giurisprudenza ha precisato che nelle cause previste dall'art. 7, comma 3 n. 2, c.p.c., inerenti alle modalità di uso dei servizi e dei beni condominiali, devono essere annoverate non solo quelle che scaturiscono dal rapporto di condominio inteso in senso proprio - e cioè quelle che insorgano tra il condominio ed i singoli condomini, ovvero fra i condomini -, ma anche quelle, con identico oggetto, che vengono ad interessare soggetti diversi dai partecipanti alla collettività condominiale e, pur tuttavia, legittimati, per altro titolo (quale, ad esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio ovvero l'esercizio di diritti di servitù sulle aree di pertinenza condominiale), all'uso delle parti comuni del condominio e dei servizi ad esso relativi (Cass. civ., 21 febbraio 2012, n. 2483, in Foro it, 2012, 9, I, 2409 con osservazione di Piombo; in senso conforme v. anche Cass. civ., 23 gennaio 2012, n. 869).

Può essere opportuno in questa sede riportare alcune decisioni in cui si è ritenuta sussistere la competenza del giudice di pace rispetto alla misura e modalità d'uso dei servizi di condominio delle case.

Le controversie in ordine al cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento, dovuto a complesse implicazioni di carattere tecnico, non attengono alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi condominiali, ed esulano pertanto dalla competenza del giudice di pace (Giudice di pace Roma, 3 settembre 1996, in Arch. Locazioni, 1996). La competenza per materia del giudice di pace relativa alle cause concernenti la misura e le modalità d'uso dei servizi nel condominio di case comprende le controversie che vertano su limiti quantitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e quelle sorte in ordine alla riduzione o alla limitazione quantitativa del diritto del singolo condomino. Esulano dalla predetta competenza le controversie sull'esistenza stessa del diritto dall'uso del bene o del servizio condominiale; pertanto, non rientra nella competenza per materia del giudice di pace la controversia relativa al diritto all'uso del riscaldamento condominiale (Giudice di pace Perugia, 11 aprile 1996, in Arch. Locazioni, 1996, 427). Il distacco di un appartamento dall'impianto centrale di riscaldamento di un edificio condominiale è consentito solo se il condomino interessato provi che dal distacco deriverà un'effettiva riduzione proporzionale delle spese di esercizio e non si verificherà alcuno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto (App. Milano, 19 gennaio 1996, in Arch. Locazioni, 1996, 751).

La controversia instaurata da un condomino affinché venga accertato il proprio diritto al distacco dall'impianto idrico condominiale e all'uso del muro perimetrale per l'installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica esclusiva non rientra nella competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell'art. 7 comma 3 n. 2 c.p.c. ed è devoluta alla cognizione del tribunale in quanto causa dal valore indeterminabile (Giudice di pace S. Anastasia, 23 giugno 2006, Redazione Giuffré 2006).

La domanda con la quale il proprietario del fondo chiede di essere risarcito del danno subito a seguito della infissione sulla propria proprietà di pali di sostegno di una linea telefonica, in mancanza della costituzione di una servitù, non costituisce una causa relativa a beni immobili, e pertanto, se di valore inferiore all'importo stabilito dall'art. 7 c.p.c., appartiene alla competenza del giudice di pace e va decisa secondo equità, se rientra nel limite di valore dell'art. 113 c.p.c. (Giudice di pace di Gioiosa Jonica, 24 gennaio 2005, in Redazione Giuffré, 2005)

Sussiste la competenza del giudice di pace con riguardo all'adozione, in sede di volontaria giurisdizione, di un regolamento per il parcheggio delle auto in condominio (Giudice di pace Napoli, 5 marzo 1996, in Arch. Locazioni, 1996, 585). Esula dalla competenza del giudice di pace la domanda diretta a far affermare l'inesistenza del potere di un'assemblea condominiale di deliberare in ordine alla recinzione di spazio a verde, alla destinazione di posti auto su parti condominiali, nonché all'assegnazione dei singoli posti auto a discrezione dell'amministratore (Giudice di pace Roma, 24 gennaio 1996, in Arch. locazioni 1996, 106).

La controversia relativa alla rimozione di un'insegna apposta sulla facciata dell'edificio condominiale in violazione del regolamento di condominio, deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità e l'uso dei servizi condominiali, ora di competenza del giudice di pace. È suscettibile di valutazione economica l'azione, basata sul divieto contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale. Siffatta azione va inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione nell'ambito dell'art. 14 c.p.c., secondo il quale, se la somma non è stata indicata o il valore non dichiarato, la causa si presume di competenza del giudice adito, senza possibilità di poterne contestare il valore a mente del comma 2, atteso che la lite non concerne somme di danaro o beni mobili (Giudice di pace Bari, 12 febbraio 1996, in Arch. locazioni 1996, 267).

La controversia instaurata da un condomino affinché venga accertato il proprio diritto al distacco dall'impianto idrico condominiale e all'uso del muro perimetrale per l'installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica esclusiva non rientra nella competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell'art. 7 comma 3 n. 2 c.p.c. ed è devoluta alla cognizione del tribunale in quanto causa dal valore indeterminabile (Giudice di pace di Sant'Anastasia, 23 giugno 2006, in Redazione Giuffré, 2006).

Chi pretenda dai condomini il versamento della quota a ciascuno di loro spettante delle spese erogate per l'edificio in condominio, ove questo sia sfornito di tabelle millesimali e le spese eccedano in totale la competenza per valore dell'adito giudice di pace, deve rivolgersi al giudice superiore (Giudice di pace Messina, 8 marzo 1999, in Giur. merito 1999, 465; Giudice di pace Castellamare S., 19 luglio 2004, in Giudice di pace, 2005, 343).

La domanda rivolta all'emissione di un provvedimento idoneo a far cessare l'inerzia dell'amministratore in ordine alla mancata manutenzione del giardino condominiale, proposta da parte di un condomino il quale non lamenti ragioni di danno, non rientra nella competenza del giudice di pace ex art. 7 n. 2 c.p.c., dovendo il condomino agire non in sede contenziosa bensì di volontaria giurisdizione, giusto il disposto dell'art. 1105 c.c. (Giudice di pace Bari, 12 febbraio 1999, in Arch. locazioni 1999, 311)

Deve essere pronunziato l'annullamento di una delibera condominiale con cui sia stata rinnovata a maggioranza la concessione di un piazzale condominiale a favore di un bar con autorizzazione all'installazione di tavolini, in quanto tale delibera rende praticamente inservibile all'uso dei condomini il piazzale condominiale, ponendo in essere un'innovazione vietata in quanto altera la cosa comune con mutamento della destinazione, per la cui adozione necessitava dell'unanimità dei consensi (Giudice di pace Perugia, 18 gennaio 2000, in Rass. giur. umbra 2000, 123). I contributi correnti e di ordinaria amministrazione non necessitano di preventiva approvazione assembleare e vanno pagati dal condomino perché dotati di forza esecutiva, attesa la loro funzione di assicurare il regolare svolgimento della vita condominiale e di consentire ai terzi il soddisfacimento del loro credito (Giudice di pace Bari, 6 maggio 1996, in Arch. locazioni 1996, 584). Il conduttore di appartamento può accedere ai vani box del condominio anche con autovettura di proprietà di un terzo da questi guidata e se il cancello automatico, non obbedendo al comando fotocellulare, urti il veicolo danneggiandolo, la responsabilità patrimoniale, non configurandosi oggettiva nel caso di danno cagionato da cosa in custodia, è, per presunzione, a carico del condominio possessore, quando esso non adempia l'onere di identificare la causa ignota, che ha impedito all'impianto telecomandato di tenere aperto il cancello (Giudice di pace Monza, 5 gennaio 1999, in Arch. giur. circol. e sinistri 1999, 819, con nota di Santarsiere, Cancello automatico e urto di veicolo per chiusura. Responsabilità ).

Nel caso in cui un condomino proponga opposizione a decreto ingiuntivo per pagamento delle spese condominiali innanzi a giudice di Pace, con contestuale domanda di remissione della causa innanzi al tribunale, competente per materia, la domanda va rigettata in quanto costituendo un momento di esecuzione delle delibere, le stesse, conservano piena efficacia se non sospese dalla stessa autorità giudiziaria davanti alla quale sono impugnate. Pertanto la mancata impugnazione della delibera comporta che la decisione del giudice di pace adito sia condizionata dalla efficacia esecutiva della delibera condominiale fino a quando la stessa non venga dichiarata nulla o annullata dal giudice competente a conoscere e decidere della sua validità (Giudice di pace Messina, 26 aprile 2005, in Redazione Giuffré 2007).

È illegittimo il divieto rivolto ai condomini proprietari di autocaravan di parcheggiare tali mezzi nelle aree condominiali adibite a parcheggio autoveicoli, sempre che i proprietari suddetti non utilizzino il parcheggio condominiale come area per campeggio (Giudice di pace Foligno, 6 marzo 1997, in Arch. Locazioni, 1997, 295).

La valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzione di piano può far presumere che l'altro comproprietario, soprattutto ove si tratti di coniuge convivente, sia venuto a conoscenza della convocazione medesima (Giudice di pace Pordenone, 10 giugno 1996, in Arch. locazioni 1997, 298).

A parere della Suprema Corte per cause relative alla misura dei servizi condominiali – spettanti, pertanto, al giudice di pace e non al tribunale – devono intendersi quelle liti che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei procedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento conferito ai singoli condomini; ineriscono, invece, alle modalità d'uso dei servizi condominiali, le controversie relative ai limiti quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà devono essere esercitate, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza, oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale (Cass. civ., 18 febbraio 2008, n. 3937; Cass. civ., 2 settembre 2004, n. 17660; Cass. civ., 25 febbraio 2005, n. 4030). Ancor più chiaramente la giurisprudenza di legittimità ha precisato che le cause relative alle modalità d'uso dei servizi condominiali che rientrano nella competenza del giudice di pace sono quelle in cui si disputi dei limiti quantitativi o qualitativi dell'esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e non comprendono quelle in cui si controverta dell'esistenza, anche parziale, del diritto di comproprietà del singolo condomino ovvero si neghi in radice un diritto vantato dallo stesso sulla cosa comune (Cass. civ., 7 giugno 2005, n. 11861; Cass. civ., 15 aprile 2002, n. 5449; Cass. civ., 22 maggio 2000, n. 6642).

Sulla specifica questione oggetto della massima si possono vedere, in senso conforme, Cass. civ., 21 febbraio 2012, n. 2483, in Foro it, 2012, 9, I, 2409 con osservazione di Piombo;

Cass. civ., 23 gennaio 2012, n. 869