Possibile proporre domanda di usucapione su un immobile oggetto di un procedimento di esecuzione forzata immobiliare?

Oggi, 26 maggio 2017, attraverso lo strumento "Inviaci il tuo quesito", un utente ha posto la seguente domanda: É possibile attivare il procedimento per usucapione su un immobile in costanza del procedimento di vendita ordinato dal giudice dell'esecuzione?

Il quesito, come si vede, è assai sintetico: gli elementi salienti della fattispecie non sono indicati, sicché la risposta non è agevole.

Sembra tuttavia plausibile supporre che il soggetto intenzionato ad introdurre la domanda di usucapione sia un terzo, il quale assuma di aver posseduto ad usucapionem, per il tempo previsto dalla legge (di regola ventennale), il bene oggetto del procedimento di esecuzione forzata immobiliare già precedentemente intrapreso dal creditore dell'apparente proprietario del bene mediante il pignoramento, prima, però, che l'esecuzione sia pervenuta alla vendita dell'immobile pignorato.

Se le cose stanno così, occorre rispondere affermativamente al quesito, in ossequi al principio affermato dalla S.C. secondo cui: «Nell'espropriazione forzata immobiliare, il terzo che intende far valere l'acquisto per usucapione del bene pignorato è legittimato a proporre opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 619 c.p.c., a nulla rilevando che l'acquisto non risulti giudizialmente accertato o si sia verificato dopo il pignoramento» (Cass. 30 dicembre 2009, n. 27668).

In breve, secondo questa impostazione, va accolta l'opposizione all'esecuzione immobiliare promossa da un terzo che si dichiara proprietario del bene immobile in base ad acquisto per usucapione, pur verificatosi successivamente al pignoramento. Il principio si fonda sull'assunto secondo cui l'acquisto della proprietà per usucapione si determina ope legis per effetto del possesso per il tempo stabilito dalla legge, e non è subordinato all'adozione della pronuncia giurisdizionale, che non costituisce, ma semplicemente dichiara il già avvenuto acquisto della proprietà a titolo originario. Si osserva, in proposito, che l'art. 2651 c.c. prevede la trascrizione, come forma di pubblicità notizia, della sola sentenza di usucapione e non anche della domanda. La pronuncia richiamata, dunque, è conforme al principio più volte ribadito secondo cui il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto a titolo originario per usucapione si risolve sempre a favore del secondo: il che comporta che finanche la controversia tra avente causa dal precedente proprietario che abbia trascritto il suo acquisto ed usucapiente si risolve a favore di quest'ultimo (Cass. 8 maggio 2009, n. 10609).

Ciò, in definitiva, perché il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., è destinato a risolvere il conflitto tra più acquisti a titolo derivativo (Cass. 10 luglio 2008, n. 18888; Cass. 3 febbraio 2005, n. 2161; Cass. 6 dicembre 2000, n. 15503; Cass. 28 gennaio 1985, n. 443).

Questione diversa, ma estranea all'ambito del quesito posto dal lettore, è quello della trascrizione dell'accordo conciliativo accertativo dell'usucapione in forza dell'innovazione normativa introdotta dal n. 12-bis dell'art. 2643 c.c..