Assegnazione opponibile al terzo acquirente la casa familiare, anche quando l’acquisto è precedente

Il caso. Una società immobiliare conveniva in giudizio una donna chiedendone la condanna al rilascio di un immobile, acquistato in precedenza dal suo ex convivente che ne era esclusivo proprietario, ritenendo che costei lo occupasse senza titolo. La convenuta opponeva l'inammissibilità della domanda in quanto lesiva dei diritti delle figlie minori, avute dall'uomo e con lei conviventi, evidenziando, inoltre, che il Tribunale per i minorenni aveva accolto la sua domanda di assegnazione della casa familiare in qualità di genitore collocatario.

Il giudice di merito, con pronuncia confermata dalla Corte d'Appello, accoglieva la domanda di rilascio reputando il provvedimento di assegnazione non opponibile ai terzi perché non trascritto e comunque successivo di 2 anni al trasferimento della proprietà del bene.

La donna proponeva ricorso per cassazione.

Il genitore collocatario è detentore qualificato dell'immobile. La Corte di Cassazione, afferma, alla luce dell'analisi di una consolidata giurisprudenza, che «anche nelle convivenze di fatto, in presenza di figli minori nati da due conviventi, l'immobile adibito a casa familiare è assegnato al genitore collocatario dei predetti minori, anche se non proprietario dell'immobile o conduttore in virtù di rapporto di locazione o comunque autonomo titolare di una posizione giuridica qualificata rispetto all'immobile». Egli, «in virtù dell'affectio che costituisce il nucleo costituzionalmente protetto» della convivenza è «detentore qualificato dell'immobile ed esercita il diritto di godimento su di esso» in una posizione che è possibile assimilare a quella del comodatario, nonostante proprietario esclusivo dell'immobile sia l'altro convivente.

Anche se l'alienazione è anteriore, il provvedimento di assegnazione è opponibile ai terzi. Questi principi si applicano anche nel caso in cui l'originario proprietario dell'immobile (è irrilevante che sia terzo o componente della coppia) abbia trasferito la proprietà del bene stesso in quanto resta immutato e senza soluzione di continuità il vincolo costituito dal comodato preesistente, giustificato da un «doppio qualificato titolo detentivo»: la convivenza di fatto con il proprietario dante causa e la destinazione del bene a casa familiare, prima del trasferimento a terzi, “cristallizzata” dal provvedimento di assegnazione.

Nel caso di specie, la Corte, preso atto che l'acquirente era a conoscenza dell'occupazione dell'immobile, ha osservato che non rileva l'anteriorità del trasferimento immobiliare rispetto al provvedimento di assegnazione dell'immobile a casa familiare disposto dal tribunale per i minorenni poiché «la qualità di detentore qualificato in capo alla ricorrente è pacificamente preesistente al trasferimento immobiliare così come la indiscussa destinazione dell'immobile a casa familiare impressa anche dal proprietario genitore e convivente con la ricorrente e le minori fino al suo allontanamento volontario».

La Suprema Corte accoglie quindi il ricorso della donna e, decidendo nel merito, rigetta l'azione di rilascio.