Il prestito vitalizio ipotecario riformato dalla legge 2 aprile 2015, n. 44

Dal 6 maggio 2015 è in vigore la nuova disciplina sul prestito vitalizio ipotecario, norma risalente al 2005 (art. 11-quaterdecies comma 12 d.l. n. 203/2005 convertito in l. 2 dicembre 2005, n. 248), e sino ad oggi poco conosciuta ed applicata nella prassi. Per la completa entrata in regime della norma si attende, però, un regolamento del Ministro dello Sviluppo Economico diretto a completare la disciplina.

La l. 2 aprile 2015, n. 44 («Modifica dell'art. 11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248 in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario») rivede anzitutto la qualificazione soggettiva delle parti: da un lato la banca, o intermediari finanziari ex art. 106 d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (T.U.B.); dall'altro lato una persona fisica di età pari o superiore a sessant'anni (in luogo dei precedenti sessantacinque).

È rimasto invece immutato l'oggetto del contratto, il quale consiste nella concessione di «finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese» assistiti da ipoteca di primo grado su uno o più immobili residenziali.

Si parla di un prestito, ricevuto da un ultrasessantenne, che verrà ripagato in unica soluzione, alla morte del mutuatario, dai suoi eredi (o in denaro o mediante soddisfazione sul ricavato della vendita del bene contestualmente ipotecato). Importante è che, in questa prima ipotesi, la banca matura interessi anatocistici: c'è capitalizzazione di interessi sugli interessi maturati tempo per tempo.

Il comma 12-bis, art. 11-quaterdecies d.l. n. 203/2005 permette, però, che si stabilisca un rimborso periodico del prestito durante la vita del mutuatario, come in un mutuo ordinario: in tal caso non si applica capitalizzazione di interessi sugli interessi, e quindi si configura una soluzione più vantaggiosa per gli eredi.

Si è precisato nella norma che il contratto scade, alternativamente:

1) al momento della morte del soggetto finanziato;

2) qualora vengano trasferiti la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia;

3) quando si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, quali concessioni di ipoteche.

Non è univoco se possano stabilirsi ulteriori cause contrattuali di scioglimento.

Il comma 12-quater dell'art. 11-quaterdecies cit. regolamenta le conseguenze giuridiche per il caso in cui si verifichi una delle circostanze anzidette: la banca deve essere integralmente rimborsata entro 12 mesi. Decorso invano tale termine è dato al finanziatore «in deroga alle norme civilistiche in materia di esecuzione forzata immobiliare» un mandato ad alienare l'immobile per un valore di mercato (da determinarsi ad opera di un perito indipendente incaricato dal finanziatore) utilizzando le somme così ricavate dalla vendita per estinguere il prestito in questione.

Se poi, trascorsi ulteriori 12 mesi, la vendita non sarà stata ancora perfezionata, tale valore viene decurtato del 15% per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile.

In alternativa, in caso di morte del finanziato, gli eredi potranno provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi.

La norma prevede un patto marciano: realizzata la vendita e soddisfatto il creditore, le somme rimanenti sono di spettanza del finanziato o dei suoi eredi. A ulteriore tutela del cliente, si prevede che l'importo del debito residuo non possa superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute.

Non è chiaro, a causa del comma 12-sexies (art. 11-quaterdecies cit.) quale normativa sia all'oggi applicabile: da un lato la precedente regolamentazione ha cessato di essere in vigore il 6 maggio, ma d'altro canto pare a molti che la nuova normativa, in assenza del regolamento del MISE, sia lacunosa, se non inapplicabile. Ci troveremmo cioè in un momento di vuoto normativo.

Pur non essendo questa la sede per i doverosi approfondimenti in diritto e in fatto, pare al contrario che il contratto, sotto il profilo civilistico, sia dotato dalla legge di tutti gli elementi essenziali: il problema, afferente al diritto bancario, riguarda piuttosto le modalità di offerta di questi prodotti sul mercato.

Il regolamento, in ogni caso, dovrebbe intervenire per legge entro l'estate.